מה האטרקציה ב-חצי דונם חקלאי-? 

את השלטים המפרסמים חצי דונם או דונם "חקלאי" אפשר לראות לאורך כבישי הארץ, במיוחד באיזורים הכפריים של ישראל וגם כמובן באיזור זכרון יעקב, בנימינה גבעת עדה והסביבה. מה האטרקציה?


קרקע הינה "חומר הגלם" של הנדל"ן. חומר הגלם הזה נדרש לבניית כל בית מגורים, לכל שדה המשמש לגידולים חקלאיים, לכל דרך או מסילת רכבת וכו'. אכן, כל פיסת קרקע בישראל יועדה לשימוש מסוים. ייעוד הקרקע נקבע על ידי הועדה לתכנון ולבניה. הקרקע עליה יושב ביתכם הינה קרקע שיועדה ל"מגורים". ייעודי קרקע אחרים הינם "מסחרי", מלאכה ותעשייה", "מלונאות ונופש" ועוד.


כדי לבנות בית, ייעוד הקרקע צריך להיות "מגורים". חלקה קטנה של דונם או פחות אינה כלכלית לגידולים חקלאיים. אז מי בעצם קונה את החלקות החקלאיות הזעירות האלה? את "חצי הדונם החקלאי" קונים מי שסבורים כי ייעוד הקרקע יישתנה בעתיד תוך שערך הקרקע עולה. ואכן, ערך הקרקע יעלה בדרך כלל במאות אחוזים אם ישתנה ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים. בזכרון יעקב, לדוגמא, קשה למצוא קרקע לבנייה (בכל גודל) בפחות מ 200 אלף דולר, בעוד שבסמיכות ליישוב מוצעים מגרשים חקלאיים גם ברמת ה 10,000 דולר לדונם ואף פחות. אבל, רכישת מגרש שהזכויות בו הינן לחקלאות אינה מקנה כל זכות לבנייה למגורים. בקשה לבנייה כזו על קרקע שיועדה למגורים תיענה בסירוב אוטומטי בשל אי ההתאמה בין השימוש המוצע לייעוד הקרקע.


ובכל זאת...? מי שקונה קרקע חקלאית כהשקעה, קונה אותה על בסיס ההנחה שבמוקדם או במאוחר היא "תופשר", קרי, ייעודה יישונה לכזה המתיר בנייה על ידי הרשויות. רכישה על בסיס הנחה כזו קרויה ספקולציה. איך מאתרים קרקע כזו? בדרך כלל מחפשים הספקולנטים קרקע חקלאית בצמוד או בסמיכות לאיזורים שייעודם כבר מתיר בנייה (למגורים, מסחר, וכו'), על בסיס הצהרות ומצעים פוליטיים של ראשי היישוב ומתכנניו, ועל בסיס אינפורמציה נוספת שהם אוספים, למשל על בסיס תכניות המקודמות במינהל מקרקעי ישראל, במשרדי הממשלה השונים ועוד.


אם וכאשר (עם הדגשה רבתי על "אם") תופשר הקרקע לבנייה יעלה כאמור ערך הקרקע בעשרות או מאות אחוזים. אבל, וכאן יש לשים דגש נוסף על "אבל", יש לעלית ערך הנכס הזו שותפים. ראשית, תוך שינוי ייעוד הקרקע יש צורך בדרך כלל בהקצאת שטחים לצרכי ציבור שונים כגון דרכים, קוי חשמל ותשתיות נוספות, וכן בשטחים לרווחת הציבור כגון גני ילדים ובתי ספר, בתי כנסת, פארקים ועוד. החוק מתיר לרשויות להפקיע עד 40 אחוז משטח הקרקע לצרכי ציבור כאלה ללא פיצוי לבעלי הקרקע. ההפקעה יכולה להיות גדולה אף יותר, עד 100 אחוז, תוך תשלום פיצויים לבעלי הזכויות בקרקע. שנית, שינוי הייעוד מלווה בהיטל השבחה, מעין החזר של בעל הקרקע לציבור על כך שהציבור היטיב עימו ונתן לו זכויות בנייה שלא היו לו מלכתחילה. היטל השבחה זה הינו 50 אחוזים משיעור העליה בערך הנכס בעקבות שינוי הייעוד. בנוסף, במימוש הקרקע במכירתה, מוטל על בעליה מס שבח (העומד היום על 25 אחוז) על רווח ההון.


למרות ההפקעות והמיסים השונים, נותר בדך כלל רווח נאה בידי מי שרכש קרקע חקלאית שהופשרה. זו האטרקציה!