השקעה בנדלן ודירות על ידי ישראליים בחוץ לארץ (חלק ג') השקעה ביוון שוודיה וצרפת - שיקולי כדאיות (תכנון מס) 

באחד ממאמרינו הקודמים עסקנו בשיקולי הכדאיות של השקעה בנכסי נדל"ן בחו"ל על ידי ישראלים. במאמר זה ניתן דגש להטבות מס המוקנות באמנות המס עליהן חתומה ישראל, למי שמשקיע באחת מ-3 המדינות הבאות: יוון, צרפת ושוודיה, זאת בהתאם להטבות הקבועות באמנות המס עם מדינות אלו.
שלושת המדינות שלהלן מרכזות הוראות חריגות לעניין המס החל על רווח הון מהעברת מקרקעין וכן על הכנסה המופקת ממקרקעין (דוגמת דמי שכירות) כאשר הבעלים של המקרקעין הינו תושב מדינה שאינה מדינת המקור של המקרקעין.
בהתאם להוראות סעיף 6 לאמנת המס ישראל צרפת והוראת סעיף 9 לאמנת המס ישראל שוודיה, הרי שלמדינת המקור לעניין המקרקעין קיימת זכות מיסוי בלעדית. זאת בשונה מן ההסדר הקבוע ברוב רובן של אמנות המס עליהן חתומה ישראל הקובע אך ורק זכות מיסוי ראשונית למדינת המקור. המשמעות של הסדר חריג זה הינה פטור מלא ממס במדינת המושב. כך לדוגמא תושב ישראל המחזיק נכס נדל"ן מניב בצרפת/שוודיה ומשכיר אותו ומתחייב בגין הכנסה זו במס בצרפת/שוודיה לא יתחייב בגין הכנסה זו במס בישראל. הסדר דומה לא קיים באמנת המס ישראל - יוון.
יחד עם זאת אמנות המס של ישראל עם יוון ושוודיה מקימות חריג נוסף לעניין עסקאות מקרקעין - הפעם ביחס לרווחי הון. בהתאם להוראות אמנות מס אלו למדינת המקור - מדינת הסיטוס - המדינה בה מצויים המקרקעין זכות מיסוי בלעדית. גם במקרה זה התוצאה הינה פטור במדינת המושב של בעל המקרקעין, המדינה השנייה החתומה על אמנת המס