פרוייקט הנדלן נקלע לקשיים? ייזהר קבלן המשנה, טלי קסלר, עורכת דין 

פרויקט הנדל"ן נקלע לקשיים? ייזהר קבלן המשנה, טלי קסלר, עו"ד

בימים אלה של מצוקה תזרימית ומשבר הולך ומחריף של מקצת חברות הבניה, עלולים דווקא קבלני המשנה לשלם את המחיר.

מספר לא מבוטל של חברות קבלניות ויזמים ינסו לגלגל את כישלונם השיווקי או מצוקתם התזרימית אל פיתחם של קבלני המשנה, בצורות שונות ומקוריות.

קבלנים שלא נערכו מראש לתרחיש שלילי שכזה, עלולים למצוא עצמם חשופים בימים אלה לקנסות כבדים מצד היזם, למרות שלעיתים קרובות לא היה פגם בעבודתם.

קנסות אלה, והתנערות מחובות של מזמיני העבודה, מהווים בין השאר זרז לקשיים, ואף פשיטת רגל בקרב קבלני משנה רבים מענף הבניה.

כאשר פרויקט בניה יוצא לדרך, פונים פעמים רבות היזמים אל חברה קבלנית גדולה, על מנת שזו תבצע עבורם את הפרוייקט "עד המפתח" (מתחילתו ועד סיומו).

חברה קבלנית זו בוחרת קבלני משנה בהליך של מכרז, קבלני משנה אשר יבצעו עבורה חלקים מהפרויקט, כמו למשל עבודות השלד, האינסטלציה, החשמל, כיבוי וגילוי אש, מיזוג אויר, מעליות, אלומיניום, נגרות בניין, גבס ועוד.

היזמים וחברות הבניה, מחתימים את קבלני המשנה על חוזים דרקוניים, בעלי דרישות מחמירות במיוחד. קבלני משנה רבים שאינם נעזרים בייעוץ משפטי מתאים, לא מתעמקים בפרטי החוזה, ועלולים להיוותר חשופים לתרחישים שליליים רבים.

"הפלת" תיק החובות בפרויקט נדל"ן על קבלני המשנה איננה אירוע נדיר. היא פועלת כך: במהלך חיי הפרוייקט, משגרים היזמים תכתובות אל קבלני המשנה, וזאת באופן יומיומי. בתכתובות אלו מאשימים היזמים או הקבלנים הראשיים שלהם את קבלני המשנה בפיגורים ואיחורים ובביצוע לקוי של העבודה. המטרה היא על פי רוב להשתמש בתכתובות הללו ביום סגריר, באמצעות הטלת קנסות על קבלני המשנה. כמו כן לא נדירים הם המקרים בהם מאשימים היזמים את קבלני המשנה בהאשמות שווא ומנפחים אירועים שוליים, וזאת על מנת לקנוס את קבלן המשנה בבוא העת.

אם הפרויקט נמכר בהצלחה, והתזרים שלו חיובי, לא נעשה על פי רוב שימוש בתכתובות הללו, אך כאשר הפרויקט נקלע חס וחלילה לקשיים שיווקיים והפסדים, קונסים יזמי הפרויקט את קבלני המשנה, מעכבים את התשלום המגיע להם, מאשימים אותם בקנסות אותם ספגו כביכול מרוכשי הדירות או שוכרי השטחים בפרויקט, ואף גוררים אותם לדיונים ארוכים בבתי המשפט.

על פי רוב קבלן המשנה הוא "הצד החלש" לעומת מזמין העבודה. ליזם או לקבלן הראשי יש "כיסים עמוקים" והם מסוגלים לנהל הליכים משפטיים מתישים.

כמו כן, במידה רבה, מצוי קבלן המשנה ב"ידיים" של מזמין העבודה.
מדוע? מפני שמזמין העבודה מחזיק בידיו ערבויות בנקאיות אותן ניתן לממש בקלות, וכמו כן, לעיתים קרובות מזמין העבודה עדיין לא שילם לקבלן את מלוא התשלום עבור עבודתו, ובזאת הוא מקבל הרבה כוח לידיים.
מאידך, התכתשות משפטית היא אופציה מאד לא רצויה עבור קבלן המשנה, עקב התמשכותה על פני שנים רבות.
בנסיבות אלה, לעיתים קרובות נאלץ קבלן המשנה "לבלוע את הצפרדע", אחרת הוא עלול להיקלע לקשיים תזרימיים ואף להגיע לפשיטת רגל עוד לפני מיצוי ההליך המשפטי.

לעיתים קרובות קבלן המשנה כלל לא איחר, או כלל איננו אשם באיחור בלוחות הזמנים שלו, אך בכל זאת הוא מחויב בקנסות.
ניתן להתגונן מפני תרחישים אלה של הפלת חבויות, וטוב יעשו קבלני המשנה אם יאמצו מספר כללי אצבע לפעולה מול חברות יזמיות המזמינות את שירותיהם.
אכן, לעיתים חורגים קבלני המשנה מהדרישות הרשומות בחוזה, ועל כך הם חייבים בקנסות. אולם לאחרונה חלה עליה גדולה בהשתת קנסות על קבלני משנה, שלא בצדק ושלא כדין.

כיצד על קבלני המשנה להתגונן מפני הרעה?
קיימים מספר כללים שמומלץ להקפיד עליהם בעת ההתקשרות חוזית בין קבלן משנה לבין יזמים או חברות קבלניות, וניתן גם לנקוט באמצעים משפטיים מתאימים, גם לאחר שנחתם החוזה.

העמדת תשתית ראויה ונדרשת לביצוע העבודה -
לעיתים קרובות יכול קבלן המשנה לבצע את העבודות המוטלות עליו, רק לאחר שהושלמו עבודות של קבלני משנה אחרים בפרוייקט. אם עבודות אלה לא הושלמו, נגרר קבלן המשנה בעל כורחו לאיחור בלוחות הזמנים.
מומלץ להקפיד ולכלול בחוזה הביצוע את כל העבודות שהשלמתן נדרשת על מנת לאפשר לקבלן המשנה להתחיל לבצע את עבודתו. הכללת סעיף שכזה בחוזה תאפשר לקבלן המשנה להצביע על האשם האמיתי באיחוריו - ולנער מעליו קנסות לא לו.

'פיצוי למזמין מותנה בתנאים' -
בדרך כלל כולל חוזה הביצוע, שבין היזם לקבלן המשנה, סעיף מיוחד המתייחס לקנסות שיוטלו על קבלן המשנה במקרה של איחור בלוחות הזמנים. מדובר בקנס שיוטל על קבלן המשנה בלי שהיזם יצטרך להוכיח שנגרם לו נזק. לוחות זמנים אלה מתייחסים לא רק למועד המשוער של סיום העבודה של קבלן המשנה בפרויקט, אלא גם לאבני דרך שונות שנקבעו בינו לבין היזם במהלכו.
לקבלני המשנה מומלץ להסכים לשלם פיצוי למזמיני הפרויקט, אך רק במקרה בו יתרחש איחור במועד סיום כלל העבודה של קבלן המשנה, ולא במקרה של איחור בהשלמת אחד או יותר מהשלבים שנקבעו כאבני דרך.
לעיתים נוצר מצב בו קבלן משנה אחד מעכב את יתר קבלני המשנה האחרים. במקרה שכזה יכול המזמין לקנוס את כל קבלני המשנה גם יחד, ולחסוך לעצמו, שלא בצדק, עלויות רבות.

פיצוי ללא הוכחת נזק -
בחוזי בנייה מתחייב קבלן המשנה לשלם למזמין הפרויקט פיצוי על כל איחור, גם מבלי שהמזמין חייב להוכיח כי נגרם לו נזק.
לקבלני המשנה מומלץ להסכים לפיצוי שכזה, אך הסכום שייקבע בו צריך להיות סביר והגיוני ולא מופרז.

פיצוי מצטבר -
היות וכל איחור שכזה גורר קנס מסוים ללא הוכחת נזק, קבלן משנה, אשר איחר מספר פעמים או איחר איחור ארוך יחסית, בעל כורחו, עלול לשלם סכומי פיצוי מצטברים גבוהים שיהפכו את הפרויקט להפסדי עבורו.
על כן מומלץ להגביל הן את סכום הפיצוי המצטבר ללא הוכחת נזק, והן את הסך הכספי המצטבר של האחריות של קבלן המשנה - לסכום קבוע בשיעור של 10%-20% מסך התשלום אותו הוא אמור לקבל על הפרויקט כולו. כך מבטיח לעצמו קבלן המשנה 80% מהתשלום המובטח לו לפחות, ועלול אמנם שלא להרוויח מהפרויקט - אך גם לא להפסיד את המכנסיים.

תגובה מיידית בכתב -
מומלץ לקבלני המשנה להקפיד להגיב בכתב, בצורה מנומקת ומסודרת, לכל תכתובת המתקבלת ממזמיני העבודה, לאורך חיי הפרויקט.
כמו כן מומלץ לתעד את כל התכתובות הללו למקרה בו יהיה בהן צורך לעימות משפטי עתידי.
אם יקפידו קבלני המשנה להגיב לכל טענות המזמין, הוא יתקשה "לבנות" תיק תביעה לבית המשפט, שיאפשר לו לטעון כי המזמין נתן לקבלן המשנה התראות אינספור על הפרות ועיכובים, אשר לא נענו, ולכן הצדק עומד לצידו.
אם יקפיד קבלן המשנה להשיב לכל התראה, הוא יוכל להראות בבית המשפט, במידת הצורך, איך לכל תכתובת שקיבל מהמזמין ניתנה תשובה המשיבה לטענות ומפריכה אותן.

הצרה היא שרבים מקבלני המשנה עסוקים כל כך בעסקיהם, שאין להם פנאי לענות בצורה מקצועית ומיידית לטענות המזמינים.
לכן, שימוש מושכל בייעוץ משפטי לתקופת הפרויקט, עשוי להציל את קבלן המשנה לא רק מתסכול רב, אלא גם מפשיטת רגל בתום הפרויקט.

עורכת דין טלי קסלר הינה שותפה במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום המשפט המסחרי, קבלנות ונדל"ן www.rk-law.co.il

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.
אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.