עמ"נ 269/04, אלי, רוני ואבי יוזמה ופיתוח בע"מ נ' מנהל הארנונה של עירית ראשון לציון
כבוד השופט ד"ר עמירם בנימיני
עו"ד ד' אורן הורן למערערת , עוה"ד ג' זוהר למשיבה
24.01.2008
העובדות:
1. לפנינו ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עירית ראשל"צ (להלן: "ועדת הערר") אשר דחתה ערר שהגישה המערערת על החלטת מנהל הארנונה, אשר דחה את השגתה על חיובה בארנונה בשנת 2001 בגין נכסים אשר לטענתה, אינם בגדר "בנין".
2. המערערת בנתה מרכז מסחרי בראשון לציון, המכונה "ביג-מרקט" (להלן: "המבנה"). המרכז המסחרי מכיל יחידות אשר חלקן הושכרו זה מכבר, וחלקן טרם הושכרו והמערערת הינה המחזיקה בהן. המחלוקת נשוא התיק דנן נוגעת אך ורק לאותן 5 יחידות שטרם הושכרו, ואשר לטענת המערערת עומדות, ברובן, ריקות מכל אדם וחפץ, ובנייתן טרם הושלמה (להלן: "היחידות"). לגרסת המערערת, היא איננה משלימה בנייתן של היחידות שעדיין לא נמצא להן שוכר, בשל רצונה לאפשר לכל שוכר להתאים את היחידה לצרכיו.
3. אין חולק כי בשנת 1997 ניתן למבנה, על כל היחידות המרכיבות אותו, "טופס 4" (אישור לחיבור המבנה והיחידות למים, חשמל וטלפון). כמו כן, אין חולק כי במשך 3 שנים לא חויבה המערערת בארנונה בגין היחידות שלא הושכרו, ורק בראשית שנת 2001 נשלחה לה לראשונה דרישת תשלום ארנונה בגינן, בתעריף "עסקים".
4. המערערת טוענת, כי היחידות הנ"ל אינן אלא "חומר גלם" אשר אין לראות בו "בנין" לצורך חיוב בארנונה. לטענתה, ביחידות טרם הותקנה תקרה; הן אינן מחוברות לחשמל ולמערכת המים והביוב; אין בהן סידורי סניטציה ואינסטלציה; אין חלוקה פנימית; בחלק מהיחידות הקירות חשופים ואין חלוקה פנימית; ברובן לא הותקנו עדיין גלאי עשן, ובחלקן טרם הושלם הריצוף.
5. ועדת הערר דחתה את הערר לאחר שביקרה ביחידות ומצאה כי יחידה אחת מושכרת, לפחות בחלקה; שתי יחידות משמשות לאחסון; יחידה אחת שימשה כמסעדה. בארבע מתוך חמש היחידות (למעט זו המשמשת למסעדה) קיים ריצוף קרמיקה, ויטרינות זכוכית, שני חדרי שירותים בהם לא הותקנו אביזרי אינסטלציה ותקרת בטון חשופה שבה עוברת צנרת מים ואליה חוברו ספרינקלרים (לכיבוי אש). אך הועדה קבעה רק לגבי יחידה אחת, כי היא שימשה לאחסנה גם בשנת 2001, שבגינה הוגש הערר. במקרה זה, קבעה הועדה, יש לחייב את הנכס בתשלום ארנונה, לאור השימוש הנעשה בנכס.
הערעור נדחה.
החלטה:
1. ביהמ"ש קובע כי "המבחן הפונקציונלי", אשר על-פיו בנייתו של בניין נסתיימה כאשר למחזיק יש את האפשרות הפיזית, המשפטית והמעשית ליהנות מהתועלת הכלכלית של הבניין, הוא המבחן העיקרי להיותו של מבנה בגדר "בניין". המבחן הינו מבחן עובדתיבעיקרו , אובייקטיבי, הנסמך על המציאות בשטח, ממנה יש להסיק לגבי האפשרות לעשות במבנה שימוש למטרה לה יועד. לכן, ביהמ"ש שלערעור לא יתערב בממצאי ועדת הערר, שמתפקידה לקבוע ממצאים עובדתיים.
2. המערערת לא הציגה בפני הועדה חוות דעת של מהנדס או שמאי לגבי מצב היחידות ואפשרות השימוש בהן, ונטל ההוכחה, מוטל על הנישום .
3. חברי ועדת הערר יצאו, לאחר שהתקיים בפניהם דיון בערר, לבדוק את היחידות נשוא הערר, והגיעו למסקנה כי בחלקן נעשה שימוש בפועל, וכי כולן ראויות לשימוש. קביעה זו הינה קביעה עובדתית, אשר אין להתערב בה.
4. אשר ליחידות אשר הועדה קבעה כי נעשה בהן שימוש בפועל, ברי כי יש לחייב בגינן בתשלום ארנונה, בין אם מתקיים לגביהן המבחן הפונקציונלי, ובין אם לאו.
5. לעניין המבחן ה"פונקציונאלי", אין נפקא מינא שבפועל היחידות לא הושכרו ע"י המערערת, מסיבה זו או אחרת. המערערת היתה יכולה בשנת 2001, הן מבחינה מעשית והן מבחינה משפטית, להשכיר את חמש היחידות נשוא הערעור, שכן המבנה אוכלס ברובו, ושאר היחידות הושכרו לאחר השלמת המבנה בשנת 1997. המערערת היתה יכולה ליהנות מן התועלת הכלכלית של יחידות אלו, ולנצלן למטרה לה נועדו (השכרה).
6. עבודות הגימור והעיצוב הסופי של היחידות רק המתינו להחלטתם של השוכרים הפוטנציאלים שמשום מה בוששו לבוא. אין בין עובדה זו, ובין היותן של היחידות "בניין" שבנייתו נסתיימה, דבר ולא כלום. העובדה שבעל נכס איננו מצליח להשכירו במחיר המבוקש על ידו, איננה פוטרת אותו מתשלום ארנונה.
7. ביהמ"ש קובע כי קביעתה של הועדה כי היחידות ראויות לשימוש נתמכת גם בעובדה שהוצא להן, עוד בשנת 1997, טופס 4. הוצאת טופס 4 מהווה אינדיקציה ברורה למצבו של המבנה, ויוצרת חזקה, הניתנת לסתירה, כי המבנה ראוי לשימוש.
8. ביסוס נוסף למסקנת הועדה כי היחידות ראויות לשימוש, מצאה הועדה בעובדה שלנוכח מצבן הפיזי של היחידות, נדרשת השקעה קטנה על מנת שניתן יהיה לעשות בהן שימוש גם שלא לצרכי אחסנה. ביהמ"ש קובע כי ככל שנדרשת השקעה קטנה יותר על מנת להביא את המבנה למצב מושלם, כן תגבר הנטיה לומר כי בניית המבנה הסתיימה, וכי הוא ראוי לשימוש באופן המצדיק חיוב בארנונה.
9. ביחידות נשוא הערעור קיים ריצוף קרמיקה, ויטרינות זכוכית, שני חדרי שירותים בהם לא הותקנו אביזרי אינסטלציה, ותקרת בטון חשופה שבה עוברת צנרת מיים ואליה חוברו ספרינקלרים (לכיבוי אש). מכאן ברור כי המערערת השלימה את בניית כל היחידות עד לשלב הגימור הסופי, הנעשה לפי בחירת הלקוח.
10. לאור האמור קובע ביהמ"ש כי בניית המבנה כולו הושלמה עוד בשנת 1997, כאשר הוצא לבניין, על כל יחידותיו, טופס 4, ורוב יחידותיו אוכלסו והושכרו. העובדה שהמערערת הותירה לשוכר לתכנן בעצמו, לפי צרכיו, את החלוקה הפנימית של היחידה, ציפוי התקרה, מיקום נקודות החשמל והטלפון והתקנת גופי התאורה וכלי האינסטלציה - איננה אומרת כי בניית היחידה לא הושלמה.
כבוד השופט ד"ר עמירם בנימיני
עו"ד ד' אורן הורן למערערת , עוה"ד ג' זוהר למשיבה
24.01.2008
העובדות:
1. לפנינו ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עירית ראשל"צ (להלן: "ועדת הערר") אשר דחתה ערר שהגישה המערערת על החלטת מנהל הארנונה, אשר דחה את השגתה על חיובה בארנונה בשנת 2001 בגין נכסים אשר לטענתה, אינם בגדר "בנין".
2. המערערת בנתה מרכז מסחרי בראשון לציון, המכונה "ביג-מרקט" (להלן: "המבנה"). המרכז המסחרי מכיל יחידות אשר חלקן הושכרו זה מכבר, וחלקן טרם הושכרו והמערערת הינה המחזיקה בהן. המחלוקת נשוא התיק דנן נוגעת אך ורק לאותן 5 יחידות שטרם הושכרו, ואשר לטענת המערערת עומדות, ברובן, ריקות מכל אדם וחפץ, ובנייתן טרם הושלמה (להלן: "היחידות"). לגרסת המערערת, היא איננה משלימה בנייתן של היחידות שעדיין לא נמצא להן שוכר, בשל רצונה לאפשר לכל שוכר להתאים את היחידה לצרכיו.
3. אין חולק כי בשנת 1997 ניתן למבנה, על כל היחידות המרכיבות אותו, "טופס 4" (אישור לחיבור המבנה והיחידות למים, חשמל וטלפון). כמו כן, אין חולק כי במשך 3 שנים לא חויבה המערערת בארנונה בגין היחידות שלא הושכרו, ורק בראשית שנת 2001 נשלחה לה לראשונה דרישת תשלום ארנונה בגינן, בתעריף "עסקים".
4. המערערת טוענת, כי היחידות הנ"ל אינן אלא "חומר גלם" אשר אין לראות בו "בנין" לצורך חיוב בארנונה. לטענתה, ביחידות טרם הותקנה תקרה; הן אינן מחוברות לחשמל ולמערכת המים והביוב; אין בהן סידורי סניטציה ואינסטלציה; אין חלוקה פנימית; בחלק מהיחידות הקירות חשופים ואין חלוקה פנימית; ברובן לא הותקנו עדיין גלאי עשן, ובחלקן טרם הושלם הריצוף.
5. ועדת הערר דחתה את הערר לאחר שביקרה ביחידות ומצאה כי יחידה אחת מושכרת, לפחות בחלקה; שתי יחידות משמשות לאחסון; יחידה אחת שימשה כמסעדה. בארבע מתוך חמש היחידות (למעט זו המשמשת למסעדה) קיים ריצוף קרמיקה, ויטרינות זכוכית, שני חדרי שירותים בהם לא הותקנו אביזרי אינסטלציה ותקרת בטון חשופה שבה עוברת צנרת מים ואליה חוברו ספרינקלרים (לכיבוי אש). אך הועדה קבעה רק לגבי יחידה אחת, כי היא שימשה לאחסנה גם בשנת 2001, שבגינה הוגש הערר. במקרה זה, קבעה הועדה, יש לחייב את הנכס בתשלום ארנונה, לאור השימוש הנעשה בנכס.
הערעור נדחה.
החלטה:
1. ביהמ"ש קובע כי "המבחן הפונקציונלי", אשר על-פיו בנייתו של בניין נסתיימה כאשר למחזיק יש את האפשרות הפיזית, המשפטית והמעשית ליהנות מהתועלת הכלכלית של הבניין, הוא המבחן העיקרי להיותו של מבנה בגדר "בניין". המבחן הינו מבחן עובדתיבעיקרו , אובייקטיבי, הנסמך על המציאות בשטח, ממנה יש להסיק לגבי האפשרות לעשות במבנה שימוש למטרה לה יועד. לכן, ביהמ"ש שלערעור לא יתערב בממצאי ועדת הערר, שמתפקידה לקבוע ממצאים עובדתיים.
2. המערערת לא הציגה בפני הועדה חוות דעת של מהנדס או שמאי לגבי מצב היחידות ואפשרות השימוש בהן, ונטל ההוכחה, מוטל על הנישום .
3. חברי ועדת הערר יצאו, לאחר שהתקיים בפניהם דיון בערר, לבדוק את היחידות נשוא הערר, והגיעו למסקנה כי בחלקן נעשה שימוש בפועל, וכי כולן ראויות לשימוש. קביעה זו הינה קביעה עובדתית, אשר אין להתערב בה.
4. אשר ליחידות אשר הועדה קבעה כי נעשה בהן שימוש בפועל, ברי כי יש לחייב בגינן בתשלום ארנונה, בין אם מתקיים לגביהן המבחן הפונקציונלי, ובין אם לאו.
5. לעניין המבחן ה"פונקציונאלי", אין נפקא מינא שבפועל היחידות לא הושכרו ע"י המערערת, מסיבה זו או אחרת. המערערת היתה יכולה בשנת 2001, הן מבחינה מעשית והן מבחינה משפטית, להשכיר את חמש היחידות נשוא הערעור, שכן המבנה אוכלס ברובו, ושאר היחידות הושכרו לאחר השלמת המבנה בשנת 1997. המערערת היתה יכולה ליהנות מן התועלת הכלכלית של יחידות אלו, ולנצלן למטרה לה נועדו (השכרה).
6. עבודות הגימור והעיצוב הסופי של היחידות רק המתינו להחלטתם של השוכרים הפוטנציאלים שמשום מה בוששו לבוא. אין בין עובדה זו, ובין היותן של היחידות "בניין" שבנייתו נסתיימה, דבר ולא כלום. העובדה שבעל נכס איננו מצליח להשכירו במחיר המבוקש על ידו, איננה פוטרת אותו מתשלום ארנונה.
7. ביהמ"ש קובע כי קביעתה של הועדה כי היחידות ראויות לשימוש נתמכת גם בעובדה שהוצא להן, עוד בשנת 1997, טופס 4. הוצאת טופס 4 מהווה אינדיקציה ברורה למצבו של המבנה, ויוצרת חזקה, הניתנת לסתירה, כי המבנה ראוי לשימוש.
8. ביסוס נוסף למסקנת הועדה כי היחידות ראויות לשימוש, מצאה הועדה בעובדה שלנוכח מצבן הפיזי של היחידות, נדרשת השקעה קטנה על מנת שניתן יהיה לעשות בהן שימוש גם שלא לצרכי אחסנה. ביהמ"ש קובע כי ככל שנדרשת השקעה קטנה יותר על מנת להביא את המבנה למצב מושלם, כן תגבר הנטיה לומר כי בניית המבנה הסתיימה, וכי הוא ראוי לשימוש באופן המצדיק חיוב בארנונה.
9. ביחידות נשוא הערעור קיים ריצוף קרמיקה, ויטרינות זכוכית, שני חדרי שירותים בהם לא הותקנו אביזרי אינסטלציה, ותקרת בטון חשופה שבה עוברת צנרת מיים ואליה חוברו ספרינקלרים (לכיבוי אש). מכאן ברור כי המערערת השלימה את בניית כל היחידות עד לשלב הגימור הסופי, הנעשה לפי בחירת הלקוח.
10. לאור האמור קובע ביהמ"ש כי בניית המבנה כולו הושלמה עוד בשנת 1997, כאשר הוצא לבניין, על כל יחידותיו, טופס 4, ורוב יחידותיו אוכלסו והושכרו. העובדה שהמערערת הותירה לשוכר לתכנן בעצמו, לפי צרכיו, את החלוקה הפנימית של היחידה, ציפוי התקרה, מיקום נקודות החשמל והטלפון והתקנת גופי התאורה וכלי האינסטלציה - איננה אומרת כי בניית היחידה לא הושלמה.
את פסק הדין המלא תוכלו למצוא בתקדין, המאגר המשפטי הטוב ביותר בישראל, הכולל במנוי אחד מעל ל-500,000 מסמכי פסיקה וחקיקה וכחצי מיליון כתבות עיתון גלובס !!!
http://www.takdin.co.il
http://www.takdin.co.il
