אוקראינה ? היבטי מיסוי על קצה המזלג 

כללי
אוקראינה אשר הייתה חלק מברית המועצות ואשר קיבלה את עצמאותה אחרי התפרקות ברית המועצות בשנת 1991, מצויה במזרח אירופה ומבין המדינות שכל שטחן באירופה, היא הגדולה ביותר.
אוקראינה היא יעד מעניין למשקיעי נדל"ן מכיוון שמבחינות רבות מצבה דומה למצבן של הונגריה ופולין לפני עשור. פוטנציאל הצמיחה שלה גבוה, והוא מבוסס על זמינות של כוח אדם מיומן.
מנגד, אוקראינה היא אחת המדינות הפחות יציבות במרכז ומזרח אירופה, אולם כגודל הסיכון כך גם גודל התשואה, ומשכך התשואות על נדל"ן שם הן בין הגבוהות ביבשת. בשנים האחרונות אוקראינה נהנית מזרם השקעות זה הולך וגובר. ההשקעות הזרות הישירות (FDI) ב-2006 הגיעו לכ-5 מיליארד דולר, לעומת 4.1 מיליארד בהונגריה, ו-1.2 מיליארד בבולגריה. זרם השקעות הנדל"ן לא פסח גם על משקיעים ישראליים וניתן למצוא שם כיום חברות נדל"ן ישראליות שחלקן כבר מיצו את השווקים הפחות מסוכנים כמו הונגריה וצ'כיה. בין החברות הישראליות שפועלות באוקראינה: CPM, נכסים ובניין (מקבוצת אי.די.בי), אלקטרה, אנגל, קבוצת ADO, אדמה הולדינגס, סיביל ג'רמני, אירופה ישראל, קבוצת חנן מור ו-GTC.
חבות המס באוקראינה
חברות תושבות אוקראינה חייבות במס על הכנסותיהן בין אם מקורן באוקראינה ובין אם לאו. חברה תיחשב לתושבת אוקראינה, לצרכי מס, במידה שהיא התאגדה באוקראינה (אוקראינה לא מחילה את מבחן השליטה והניהול הנוהג בישראל לצורך קביעת תושבות חברה לצרכי מס).
רווחי חברות אוקראיניות מחויבים במס חברות, על בסיס שנתי, בידיה של החברה. שיעור מס החברות באוקראינה הינו 25%. רווחי הון מחויבים גם הם במס חברות רגיל בשיעור האמור.
חברות שאינן תושבות אוקראינה תהיינה חייבות במס באוקראינה במידה והן מנהלות עסקים באוקראינה באמצעות מוסד קבע (PE). חבות המס תחול רק על הכנסות המיוחסות לאותו מוסד קבע.
ניכוי מס במקור (דיבידנד/ריבית):
על פי הדין הפנימי באוקראינה דיבידנדים המשתלמים על ידי חברות אוקראינית לחברות זרות, מחויבים בניכוי מס במקור בשיעור של 15% (לעומת זאת, חלוקת דיבידנד בין חברות אוקראיניות מחויבת במס חברות בשיעור של 25% על מלוא סכום הדיבידנד המגולם. בתום שנת המס מזוכה מס זה כנגד חבות מס החברות של אותה חברה מחלקת). אותו שיעור מס חל גם על ניכוי במקור מריבית המשתלמת מחברה אוקראינית לחברה זרה.
מס על נדל"ן
אוקראינה אינה מחילה מס רכישה על רכישת נדל"ן.
מע"מ
אוקראינה מטילה מע"מ על עסקאות חייבות בשיעור של 20%.
מס בולים
אוקראינה מטילה מס בולים בשיעור לא משמעותי על מכירות של נכסי נדל"ן.

הוראות אנטי-תכנוניות בדין האוקראיני
אוקראינה אינה מחילה הוראות כלליות בדבר מניעת תכנוני מס בלתי לגיטימיים למעט כללי מחירי העברה (רשויות המס באוקראינה רשאיות לערוך התאמה למחירי עסקאות הנערכות בין צדדים קשורים באם עסקאות אלה אינן נעשות על פי תנאי השוק (Arm's Length)). ברם, ברשת הנרחבת של אמנות המס עליהן חתומה אוקראינה קיימות הוראות מסוימות באשר למניעת ניצולן לרעה (כדוגמת Treaty Shopping). כך לדוגמא אמנת המס עליה חתמה ישראל עם אוקראינה כוללת סעיף הגבלת הטבות למי שאינו "בעל הזכות שביושר" לקבלת תקבולים מנכסים באוקראינה והיא גם כן כוללת הסדרים של "הסכמה הדדית" ו-"חילופי מידע".
אמנות מס
אוקראינה חתומה, כאמור, על עשרות אמנות מס עם מדינות שונות, המסדירות את חלוקת זכויות המיסוי בין מדינת המקור למדינת התושבות. אוקראינה חתמה עם ישראל על אמנה למניעת כפל מס ביום 26 בנובמבר 2003. אמנת מס זו נכנסה לתוקפה ב- 1 בינואר 2007. נציין בהתייחס לאמנה זו, כי נקבע בה, שרווחים של תושב ישראל מהעברת מניות או זכויות אחרות בחברה אוקראינית אשר נכסיה כוללים, במישרין או בעקיפין, בעיקר מקרקעין הנמצאים באוקראינה, ניתן למסותם באוקראינה (האמנה אינה מכמתת לשיעורים את הדיבור "בעיקר מקרקעין"). כמובן שרווח הון זה המוטל באוקראינה יהא ניתן לזיכוי כנגד מס רווחי ההון המוטל בישראל. אמנת המס ישראל אוקראינה אף מפחיתה את שיעור הניכוי במקור החל על תשלומי ריבית מ- 15% (על פי הדין האוקראיני) לשיעור שנע בין 5% ל- 10% בהתאם לנסיבות. כמו כן, אמנת המס מפחיתה של שיעור הניכוי במקור על דיבידנד מ- 15% ל- 5% במידה ובעל המניות הישראלי הינו חברה (להבדיל משותפות) המחזיקה במישרין לפחות ב-25 אחוזים מהון החברה האוקראינית המשלמת את הדיבידנדים.
תכנוני מס ואפילוג:
רבים מן המשקיעים הישראליים בנדל"ן בחו"ל אינם נותנים את דעתם די הצורך להיבטי המס השונים בביצוע השקעותיהם. כך למשל, אוקראינה אינה מעניקה הקלת מס חד צידית בקשר למס ששולם על ידי חברה אוקראינית מחוץ לאוקראינה, ועל כן משקיע אשר משקיע באמצעות חברה אוקראינית במדינה שאינה חתומה עם אוקראינה על אמנת מס עשוי למצוא עצמו נושא בכפל מס בגין הכנסותיו אלה.
משקיעים ישראליים יכולים להפחית את ניכוי המס במקור בגין דיבידנדים המשולמים להם באם הם יחזיקו בחברות אוקראיניות באמצעות חברה נוספת לה אמנת מס עם אוקראינה הקובעת שיעור מס אפס בניכוי במקור ביחס לדיבידנד או ריבית. כך לדוגמא, גם אמנת המס שנחתמה בין הולנד לאוקראינה מעניקה הטבות מס דומות בהתקיים מספר תנאים.
יש לציין גם כי בבואו של משקיע ישראלי להשקיע באוקראינה חשוב לזכור כי אוקראינה אינה חברה באיחוד האירופי ומכאן שהשימוש הרווח בדירקטיבות השונות של האיחוד האירופי לצורך תכנוני מס לא יוכל להיעשות במקרה זה.
בסיכומו של דבר נאמר כי השקעת נדל"ן באוקראינה היא רווית סיכונים פוליטיים, כלכליים, ומשפטיים. הפרמיה הנדרשת לשם פיצוי על נטילת סיכונים אלו מתבטאת בתשואה העודפת שמראה ענף הנדל"ן האוקראיני בשנים האחרונות. יהא זה חבל כי תשואה זו תיפגע עקב חוסר תשומת לב מיסויי באשר לאופן ההשקעה באוקראינה. לפיכך, השקעה באוקראינה כיום ראוי שתהלום את סביבת המס הייחודית של אוקראינה ואת רשת אמנות המס הנרחבת שהיא טוותה.

*נכתב בסיוע אלעד קרימולובסקי (משפטן)