מחירי הדירות - בועת נדלן, או מדיניות מכוונת ? 

מחירי הדירות ? בועת נדל"ן, או מדיניות מכוונת ?

מזה כשנתיים ימים אנו עדים למגמה הולכת וגדלה של מחירי הדיור. המחירים עלו ב-ב-3.4% ברבעון השני וב-9.6% במחצית הראשונה של 2010. בשנה האחרונה זינקו מחירי הדירות ב-23.6% ומאמצע 2007 הם נסקו ב-48% . המסקנה המתבקשת מנתונים אלו אשר פורסמו ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה היא כי שוק הנדל"ן פורח, היזמים והקבלנים בונים על כל חלקת אדמה אפשרית, קבוצות הרכישה פעלו בשטח באופן אינטנסיבי (רק לאחרונה חלה ירידה בתחום זה לאור החלטות חדשות של הרגולטור) ובעקבות כך מחירי הדירות המריאו למחירים אשר נתפסים לכאורה כבלתי אפשריים (בעיקר הקרב זוגות צעירים).

מגמה זו של עלייה במחירי הדיור הביאה לתגובות רבות בקרב הגופים השונים. להלן לקט קצר מהתגובות השונות שפורסמו : בתאריך 25/8 פרסם משרד האוצר כי " מחירי הדירות ירדו בחודש יולי ומספר עסקאות הרכישה נפל ב-12%" , בדיוק באותה התקופה מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נתונים הפוכים בדיוק למגמה שמציג האוצר לפיהם  "לפי סקר מחירי דירות של הלמ"ס, המחירים בחודש יוני עלו זה החודש ה-18 ברציפות. מעבר לכך, הייתה זו העלייה החדה ביותר במחירים מאז חודש נובמבר, אז נרשמה גם כן עלייה של 2.2%".  בדו"ח הרבעוני של בנק ישראל, שפורסם החודש, ציינו באופן לא מפורש, כי מתנפחת בועה בשוק הנדל"ן וזה אולי מסביר את העלאת הריבית הבלתי צפויה של 1/4% שביצע הבנק לאחרונה. בסוף חודש מאי מקשיח המפקח על הבנקים, רוני חיזקיהו, מחמיר את התנאים לקבלת משכנתא לציבור בכלל ולקבוצות רכישה בפרט מתוך כוונה לכאורה למתן את שוק הרוכשים ובזה להביא לירידת מחירי הדירות. בחודש אוקטובר 2007 מבטיח שר הבינו והשיכון, מר' אטיאס אריאל, כי בתחילת 2010 תעצר מגמת עליית מחירי הדירות וזאת באמצעות הצפת השוק בקרקעות לבניה. בפועל מחירי הדירות לא הפסיקו לעלות (לפחות לפי נתוני הלמ"ס). הקבלנים לעומת זאת גורסים כי " "הירידה בכמות העסקאות אינה מורגשת וקיימים ביקושים יציבים בכל הפרויקטים ברחבי הארץ", אומר עמוס דבוש, מנהל השיווק בחברת י.ח דמרי. "ברגע שמסתיימת תקופת ההמתנה, נוצר לחץ של רוכשים על השוק, והוא המהווה את הגורם המרכזי להגברת הביקושים ולהגדלת כמות החוזים" אומר עמי פרץ, מנכ"ל חברת בוני התיכון (מתוך כלכליסט 26/8/2010).

נוסיף לכל אלו את חוות הדעת של האנליסטים שחלקם טוען כי מגמת עליית המחירים עדיין לא הגיעה לסופה וחלקם מזהיר מפני התפוצצות בועת הנדל"ן שעומדת לפנינו ונקבל ציבור רוכשים/מוכרים מבולבל אשר מגיב באופן לא רציונאלי והופך להיות חלק מממערכת כוללת הפועלת באופן לא מושכל, לא מתוכנן ברמה הלאומית המתנהג כ"עדר ללא רועה".

למרות שניתן, ואפילו בקלות יחסית, לבצע ניתוח שכלתני ובעיקר אנליסטי שיציג את מגמת מחירי הנדל"ן ובהתאם לזה להעריך לאן פנינו מועדות בתחום זה אמנע מלעשות זאת במסגרת המאמר הנוכחי. יחד עם זה אנסה להציג בפניכם הקוראים תמונת מצב קצת שונה ואני לגמרי לא אעלב אם בקריאה ראשונה תחשבו שהיא אולי "הזויה" אך אני בטוח שאם תתעמקו בכך תראו שבמדינתנו הקטנה ועם אלו העומדים בראשה זה בהחלט מצב שהוא אפשרי.

חשוב לציין כבר בתחילת דברי שהכותב מתבסס על מודל של ידע וניתוח אישי ובעיקר על מציאות העבר כפי שהיא התממשה עד היום בתחום זה.

אין זה סוד כי תחום הנדל"ן היה מאז ומתמיד נחלתם הבלעדית של יזמים פרטים. מדינת ישראל כ"מתכננת העל" של קרקעות המדינה ויעודן מעולם לא הייתה יזם פעיל ובמקומות בהם פעלה ככזו נחלה כישלון צורב. יתרה מזה, די לבחון מה קורה במשרדי הממשלה השונים ובינהם, משרד הבינוי והשיכון, המשרד לתשתיות לאומיות, מנהל מקרקעי ישראל, הועדות המחוזיות והמקומיות, הרשויות המקומיות ועוד על מנת להבין עד כמה תחום זה בירוקרטי, לא מאורגן ומסואב והכל על חשבון האזרח הקטן. מאידך, בכל מקום בו נכנסו יזמים פרטיים אנו רואים כי ההצלחה הינה כמעט ודאית ואף עולה על כל הציפיות. האזורים בהם פועלים יזמים מתפתחים במהירות עצומה, התשתיות מתקדמות, הפיתוח הוא מהטובים ביותר, שטחים ציבוריים מוקצים בהתאמה ובמרבית המקרים שכונות ואפילו ערים שלא היו אטרקטיביות מבחינה נדלנית הופכים "בין לילה" לאיזורים מבוקשים והתוצאות מדברות בעד עצמן.

כיום, על פי כל הסקרים והנתונים של כלל הגורמים הנוגעים בדבר, קיים מחסור של כ ? 40,000 יחידות דיור בכל שנה. כאשר אנו בוחנים את התחלות הבניה בכל שנה אנו מוצאים כי המספר הוא קטן בהרבה מהנדרש. זאת ועוד, כ- 45% מאוכלוסיית ישראל היא בין הגילאים 25-0 ובשנים הקרובות אלו יתחתנו, יביאו ילדים ויצטרכו דירות על מנת להתגורר בהם. משמעות הדבר היא שבשנים הבאות הביקוש לדירות ילך ויגבר ולא צריך להיות כלכלן דגול על מנת להבין שכשהביקוש גדול מההיצע המחירים עולים. על פי אותו הגיון כלכלי בסיסי על מנת לעצור את עליית מחירי הדיור עלינו להשוות בין הביקוש להיצע ועל מנת להוריד את מחירי הדיור ברור שההיצע צריך להיות גדול יותר מהביקוש. האם מישהו מהקוראים חושב שבטווח הנראה לעין יתכן וההיצע יגבר על הביקוש או לכל הפחות ישווה לו - ? דומני כי התשובה ברורה.

נקודה נוספת ולא פחות חשובה בתחום הנדלני היא עתודות הקרקע. כאשר אנו בוחנים את הנושא מקרוב אנו מוצאים כי עתודות הקרקע באזור המרכז (ובמקרה זה אזור המרכז רבתי יחשב בין חדרה לגדרה) הן מצומצמות מאוד וגם במיצוי מכסימאלי שלהן לא ניתן יהיה לתת מענה מלא לביקוש ההולך וגדל לדיור למגורים. משמעות הדבר היא שלצורך מתן מענה הולם יש להשתמש בעתודות הקרקע הנמצאות ב"מעגל השלישי" ביחס למרכז הארץ, דהיינו בצפון מאיזור חיפה כולל וצפונה ובדרום איזור באר שבע הנגב ודרומה. עתודות קרקע אלו הן זולות באופן משמעותי ביחס לאלו שבמרכז הארץ ובעיקר הן זמינות.

הבעיה המרכזית היא כיצד לגרום לציבור הרוכשים להעתיק את מקום מגוריהם מאיזור המרכז לדרום/צפון הארץ. הרי לצורך כך נדרשת המדינה להשקעות עתק בעיקר בתחום התשתיות (כבישים, רכבות, חשמל, מים, תקשורת, שטחים ציבוריים, בתי ספר מקומות עבודה ועוד) וכפי שכולנו יודעים הרי אף פעם אין מספיק תקציב לדברים מסוג.

וזו בדיוק הנקודה, כאשר המחירים במרכז ימשיכו להיות במגמת עלייה (או לכל הפחות לא ירדו), עתודות הקרקע ילכו ויצטמצמו, יחפשו היזמים אזורים חדשים לבניה. הם יהיו אלו אשר ישקיעו בפיתוח התשתיות האמורות (ולא המדינה שכאמור זה תחום אחריותה...) מחד והשקעות נוספות מצד המדינה כגון : הקמת עיר הבה"דים של צה"ל, הקמת פארק מדע טכנולוגי, מכון לאומי לביוטכנולוגיהומרכזי עסקים מאידך יביאו את הציבור לחפש אלטרנטיבות כלכליות טבות יותר לאלו מהמרכז ויהיו כאלה שיגידו שקיבלו גם רמת חיים גבוה יותר.

עינכם הרואות, אולי לא מתוכנן, אולי לא מכוון אבל בהחלט אפשרות לכיוון חשיבה למה המדינה ללא מדיניות מכוונת רוצה בעצם לשמור על רמת מחירי הנדל"ן גבוהים באיזור המרכז ולהשתמש בזה כ"מנוף" לפיתוח אזורים אחרים וזאת תוך חיסכון של השקעות עתק להם היא מחוייבת. השקעות  אלו יבואו מהיזמים הפרטיים ומשם היישר מכיסו של האזרח הפשוט.