בתכנית מתאר ארצית מס` 38- "תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", אושרה ע"י הממשלה ביום 18.05.2005
תמ"א 38 שינוי מס` 1א` אושר ע"י הממשלה ביום 27.07.2007
הוראת שעה (התשס"ח - 2007) מיום 26.11.2007
• סגירת ומילוי של קומה מפולשת עפ"י תנאי התוכנית.
• הקמת קומה אחת נוספת, תכניות לבניה על גגות בתים, ככל שחלות על המבנה, יחולו על גג הקומה הנוספת עפ"י תוכנית זו ובלבד שאין בה כדי לפגוע בחוזקו של המבנה.
• הקמת אגף נוסף למבנה עפ"י תנאי התוכנית.
• הועדה המקומית, על פי חוות דעתו של מהנדס הוועדה רשאית לאשר שילוב בין האפשרויות השונות לתוספת יחידות דיור, אם לא ניתן למצות את מלוא התוספת במקרה של התרת אחת האפשרויות.
• תותר תוספת זכויות בניה בשטח כולל לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה קיים עפ"י הראות התוכנית.
עפ"י הראת שעה מיום 26.11.2007 - סעיף (2) (ב1) (1) "...... יהיה שיעור ההיטל עשירית מהשיעור הקבוע בסעיף 3".
בבוא השמאי לערוך שמאות נגדית לעניין דרישת תשלום היטל השבחה עליו להביא בחשבון הטענות הבאות:
• אין באישור תוכנית מתאר ארצית כדי ליצור חוב בהיטל השבחה, החוב יכול לקום רק בגין תכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת.
חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק") קובע בסעיף 2(א) לתוספת השלישית (להלן: "התוספת"): "חלה השבחה במקרקעין בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן: היטל)".
"השבחה" מוגדרת בסעיף 1 לתוספת כ - "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".
"תוכנית" מוגדרת לפי סעיף 1 לתוספת כ - "תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת".
• הפסיקה
בית המשפט מאשר כי תוכנית מתאר ארצית אין בה כדי להקים חיוב בהיטל השבחה. הנימוק שעומד אליבא בית המשפט בבסיס הדברים הינו, כי גם לאחר אישור תוכנית מתאר ארצית, יש לוועדה המקומית לתכנון ובניה שיקול דעת לסרב ליתן היתר לבניה (על אף אישור התמ"א). יחד עם זאת קובע בית המשפט, כי רק אם הוגשה בקשה למתן היתר ובקשה זו אושרה על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה, ניתן לומר כי הנכס הושבח ואז תקום גם החובה בתשלום היטל השבחה.
עולה אפוא, כי בעוד שעל פי התוספת לחוק אישור תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת הוא שמקים את החיוב בהיטל השבחה, הרי שכאשר מדובר בתוכנית מתאר ארצית אין היא מקימה חיוב בהיטל השבחה. החוב בהיטל ההשבחה יקום, או במועד מתן היתר על פי תוכנית מתאר ארצית שהרחיבה את הזכויות, או על פי תוכנית מתאר מקומית או מפורטת חדשה, אשר הוצאה על בסיס תוכנית המתאר הארצית, שהרחיבה את זכויות הניצול המותרות.
על החלטה זו הוגש ערעור לבית המשפט העליון, ובית המשפט העליון אישר את פסק הדין המחוזי הנ"ל.
(רע"א 384/99 - מועש בע"מ נ` הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה תק-על 99(3), עמ` 1447.
לאחרונה, ניתן פס"ד בבית המשפט המנהלי לעניין זכויות בניה המוקנות בתמ"א 38, עתמ 002905/08 באור השקעות 1995 נ` הועדה המקומית תל אביב:
הבקשה להתיר לבנות תוספת של קומה שישית וחדרי יציאה לגג, מכוח הוראות תמ`א 38.
בית המשפט דחה את הבקשה/עתירה וציין כלהלן:
בהתאם לסעיף 11 לתמ`א 38 הוועדה המקומית "רשאית" להתיר תוספת בנייה למבנה קיים.
מלשון הסעיף ברור, כי סמכותה של הוועדה המקומית היא סמכות שבשיקול דעת. לפיכך, הוספת קומה נוספת כמבוקש על ידי העותרת תפגע בעקרונות אלו ומשכך מנוגדת למדיניות התכנונית.
לוועדה המקומית לתכנון ובניה שמורה בתמ"א 38 הזכות לסרב לתת היתר לבניה, הכרוך בתוספת הזכויות. משמעות הדברים הנה, אישור התוכנית הארצית לא יצר השבחה, וכל בקשה להיתר בניה תיבחן על ידי הרשות המקומית, לה שמורה זכות לסרב לתת היתר לבניה. ההשבחה תקום בכל מקרה לגופו עם מתן היתר בניה על ידי הועדה, אם וכאשר היתר שכזה יינתן על ידה.
כללי:
שומות נגדיות לעניין היטל השבחה, נערכות על ידי משרדנו, שמאי מקרקעין הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב ובין לקוחותינו מנויים פרטיים, חברות מסחריות, גופים מנהלים וממסדיים.
שמאי מקרקעין בעל תואר ראשון במדעי החברה מאוניברסיטת חיפה. בוגר התכנית לשמאות מקרקעין וניהול נכסים, אוניברסיטת תל-אביב, 1995. שמאי מקרקעין מוסמך מטעם מועצת שמאי המקרקעין, 1996, רשיון מס` 503. מוסמך כמגשר ע"י המרכז הישראלי למשא-ומתן וישוב סכסוכים - מכון נאמן, 1998. משנת 1999 - מנהל משרד עצמאי לשמאות מקרקעין, המתמחה במתן חוות דעת מקצועיות בתחום שמאות המקרקעין. כתובת: תל אביב דרך מנחם בגין 44 טל: 03-6877979 פקס: 03-6877977
