השבח לאל נגמר השבח, אבל למי ? 

השבח לאל נגמר השבח אבל למי בדיוק ?
מאמר בעקבות תזכיר (מיום 05.01.2011) חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(פטור במכירת דירת מגורים והעלאת שיעור מס רכישה)(הוראת שעה),התשע"א-2011

המטרה - להסיט את ההיצע מדירות להשקעה לדירות לזוגות צעירים

הכותבים: עו"ד לוי שלום ועו"ד טל דור

כהשלמה לצעדים שהוצגו ביום 15.11.2010, (בין היתר יופחת שיעור מס שבח על קרקעות), הכריז משרד האוצר ביום 16.12.2010, על העלאת שיעור מס רכישה ברכישת דירות להשקעה (מוגבל לשנתיים) ובמקביל יוענק פטור ממס שבח במכירת דירה שנייה ושלישית (מוגבל לשנתיים) הוראת השעה הנ"ל צפויה לקבל את אישורה בימים הקרובים.
 
תכלית הצעד, מחד גיסא, לפטור את המשקיעים בדירות מגורים מתשלום מס שבח (העומד בד"כ על 20% מהשבח הראלי (שיעור ליניארי) לשנתיים הקרובות (במטרה להציף את השוק בדירות מגורים מוגמרות). מאידך, המטרה היא לנסות ולמנוע מהשקיעים הללו לרכוש דירות, בד בבד עם המכירה, באמצעות העלאת מדרגות מס רכישה (5% עד מיליון ש"ח, 6% בין מיליון ש"ח לשלושה מליון ש"ח, ומשלושה מיליון ש"ח ומעלה - 7%) בגין רכישת דירה שנייה.   

תכלית נוספת ומוצהרת הינה לעודד משקיעים למכור את דירותיהם (בחלקן הפנויות) ובכך "להציף" את השוק בדירות, כצעד נוסף לשם הורדת ו/או הקפאת מחירי הדירות. 

כפי שיפורט להלן, השינוי הנ"ל אינו מבטיח כלל ועיקר את המטרות שלשמן ישונו שיעורי המיסוי בגין רכישה ומכירה של דירות מגורים. 

לעניין מס שבח

ניקח מקרה בו אדם פרטי רכש בשנת 1990 שלוש דירות, כל אחת מהדירות רכש במחיר של 1.3 מליון ש"ח (סה"כ השקעה 3.9 מליון ש"ח). ביום 10.01.2011 בעקבות השינוי הצפוי יתאפשר לו למכור את שלוש הדירות בפטור מלא ממס שבח. שווי כל דירה יעמוד כעת, לצורך העניין, על הגבול המקסימאלי בהתאם לתזכיר כלומר - 3 מליון ש"ח. הואיל והדירות נרכשו בשנת 1990 שיעור מס השבח יהא ליניארי. היינו - עבור התקופה שקדמה לרפורמת רבינוביץ' (7.11.2001) ישולם מס שולי - כמו במס הכנסה - לפי השיעור שלו ביום בו מתבצעת המכירה בפועל (כיום 45%) ועבור התקופה מאז ה - 7.11.2001 שיעור המס יורד ל - 20%. מכאן, שבגין התקופה עד ל - 7.11.2001 יחויב המוכר בשיעור של 45% ועל יתרת התקופה יחויב במס בשיעור של 20% בלבד. היינו - השיעור המשוקלל יעמוד על כ -34%. מאחר ובאופן רגיל המוכר זכאי לפטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים, תוצאת השינוי הצפוי תהיה הפסד בסך של כ 1.1 מיליון ש"ח לקופת המדינה ורווח ישיר למוכר באותו הסכום. מאחר ובמקרה דנן מדובר בשבח של 5.1 מליון ש"ח אשר לפי התזכיר יהא פטור. בסופו של יום יעמוד למוכר סך של כ - 9 מליון ש"ח. 

לעניין מס רכישה

נניח לצורכי הדוגמה כי אותו מוכר מעוניין לרכוש בתמורה שקיבל בגין מכירת שלוש הדירות שש דירות קטנות ולהשכירם (דהיינו, דירות להשקעה), עלות כל דירה תעמוד על כ- 1.5 מליון ש"ח, ונניח שלאחר מכירת שלושת הדירות לא קיימת בבעלותו דירת מגורים נוספת. מה יקרה מבחינת מס רכישה לאחר התיקון לחוק?

   סה"כ הפרש של כ 20 אלף ש"ח בגין רכישת דירה בסכום האמור
   

כלומר - מקסימום מס רכישה שיושת על הרוכש, (שכאמור מכר 3 דירות ורכש תמורתם 6 דירות), בגין רכישת ששת הדירות יעמוד על כ - 417 אלף (לעומת הדין הקודם כ 317 אלף ש"ח).

התוצאה - אדם מכר שלוש דירות רכש במקום שש דירות, כתוצאה מהפעולה הרוויח 683 אלף ש"ח (417,000-1,100,000=683,000) וכעת מניב יותר תשואה מהשקעה בשל השכרת שש דירות במקום שלוש.

כלומר, הצעד אינו בא לקראת מצוקתם של זוגות צעירים אלא דווקא מעודד משקיעים לרכישת דירות נוספות שבחלקן עלולות להמשיך ולעמוד ריקות (במקרה של משקיעים תושבי חוץ) ובכל מקרה יגדיל את הביקוש במקום להקטינו. בנסיבות דנן, לא ברור האם וכיצד הדבר יתרום להורדת מחירי הדירות בשוק, מה גם שהדבר יגרום להפסדי כספי מס שבח למדינה.

נשאלת השאלה האם במקום זאת לא עדיף לנקוט באמצעים אחרים ופחות בזבזניים כגון: הקצאת המשאבים להפחתת עלויות הקרקעות השייכות למינהל מקרקעי ישראל, הוזלת שיעורי המכס על חומרי גלם לבניה, עידוד חיילים משוחררים לעסוק בענפי הבניה ו/או לאפשר הגדלת מיכסת העובדים הזרים בענף הבניה לכל הפחות לטווח הקצר ?

אפשרות נוספת להגדלת ההיצע הינה באמצעות הפעלה ממשית של ההצעה לעידוד קבלנים לעסוק בחיזוק בניינים על פי תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הידועה כתמ"א 38, דווקא בפריפריה ובאזורים שבסמוך להם עובר השבר הסורי האפריקני (לדוגמה - צפת, בית שאן, קריית שמונה, אילת). בתמורה ניתן למשל להקצות שטחים חלופיים במרכז הארץ לאותם הקבלנים לבניית בניינים (למשל ע"י הפשרת קרקעות מינהל). בכך ניתן להגדיל את היצע הדירות הקיימות ולהוזילם הן מכוח השוק והן ע"י התניית עלות מקסימלית למכירת הדירות בשטחים שיוקצו לקבלנים הללו.

יובהר, כי במצב הנוכחי, המדינה אינה משקיעה דבר בחיזוק המבנים ומנגד ערך הוספת דירות בפריפריה אינו כדאי לקבלנים פרטיים. קבלת שטחים חלופיים במרכז הארץ כאמור לעיל, עשויה לגרום לכך שקבלנים גדולים ורציניים יגלו עניין בתוכנית (כיום גם במרכז עוסקים בכך בדרך כלל יזמים וקבלנים פחות גדולים וידועים). מנגד, החיזוק יגרום הן להעלאת רמת החיים של תושבי הפריפריה ע"י העלאת ערך דירותיהם והן יביא למניעת אסון ברמה לאומית העלולה לגבות מחיר הגדול לאין שיעור מאסון השריפה בכרמל, במקרה של רעידת אדמה מאסיבית. ברם, זהו נושא לכתבה נוספת ונפרדת שמן הראוי לדון בה בהרחבה.