שמאות מקרקעין - היטל השבחה 

תיקון 84, הוא תוצר של דיון רחב, העונה על הצורך בשינוי הנוגע לנהלי ודרכי פעולה של  שמאי מקרקעין מכריעים. עד ליום 01.05.2009, יום כניסתו לתוקף של תיקון 84, נהוג שהועדה המקומית באמצעות שמאי מקרקעין המייצג את הועדה, עורך שומה לעניין היטל השבחה. בעל הזכות במקרקעין החייב, רשאי לקבל את החיוב ולשלמו, או למנות שמאי "אחר" מטעמו, שיערוך "שומה אחרת". את "השומה האחרת" יש להגיש למשרדי הועדה תוך 30 ימים, מיום קבלת שומת הועדה. לרוב, כאשר קיימים פערים בין "שומת הועדה" ל"שומה האחרת", ממנים "שמאי מכריע" המוסכם על שמאי הבעלים ושמאי הועדה. השמאי עורך "שומה מכרעת" אשר תכריע ותקבע בין שמאי "הועדה" ושמאי "האחר". על החלטת השמאי "המכריע" ניתן לערער רק בנוגע לטענות משפטיות, לא ניתן לערער על הכרעותיו המקצועיות. 

תיקון 84, מסדיר ומפשט לכאורה את הליך ההכרעה בנוגע לשומות העוסקות בהיטל השבחה ותביעת פיצויים לפי סעיף 197, לחוק התכנון והבניה. עפ"י התיקון, יקבל בעל הזכות במקרקעין את שומת "הועדה", ומנקודה זו, יחליט בעל הזכויות האם לשלם ולהסכים לחיוב שנתקבל, לערער לעניין "גובה" הסכום הנדרש לתשלום או לערער על "מהות" החיוב והדרישה לתשלום.

כאשר בעל הזכויות מערער על "מהות" החיוב, כלומר, הדרישה בכללותה אינה נכונה ויש לבטלה על הסף, רשאי בעל הזכויות לערער לועדת ערר לפיצויים, זו תמנה מטעמה שמאי "מייעץ" מתוך רשימת שמאים "מכריעים" שנבחרו ע"י מועצת שמאי מקרקעין. השמאי המייעץ יקבע האם עצם החיוב, נכון, או יש סיבה לבטלה.

כאשר בעל הזכויות מערער על "גובה" החיוב, רשאי הוא לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין, וזאת בכדי שיקבע תוך 15 יום, זהותו של השמאי ה"מכריע" שיפסוק לעניין שעור החיוב. על החלטת שמאי "מכריע" ניתן לערור בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. על החלטת ועדת הערר, ניתן לערער בפני בית המשפט לעניינים מנהליים.

לכאורה, תיקון 84, מדלג על השמאי "האחר", כאשר ישנה השגה על "גובה" החיוב, תוך קביעה מיידית של שמאי "מכריע". באשר ל"מהות" החיוב, התיקון מדלג על השמאי "האחר" וייתכנו מקרים בהם אף לא יידרש שמאי "מייעץ" שייתן חוות דעתו לועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה.

 למרות האמור והמתפרש מנהלי העבודה עפ"י תיקון 84, שהצורך לשמאי "אחר" יעלם מן העולם, בכל הנוגע לעניין היטל השבחה ופיצויים לפי סעיף 197. שהרי לכאורה,  מיום כניסת התיקון לתוקף, בעלי הזכויות "יופנו" מיידית לשמאי "מכריע" מבלי להיעזר בשמאי המייצג את הבעלים, השמאי "האחר".

הצורך, בשמאי "אחר", שמאי המייצג את בעלי הזכויות במקרקעין, קיים והכרחי ע"מ לשרת את בעל הזכויות נאמנה בהליך ההכרעה, בסוגיות העוסקות בהיטל השבחה ופיצויים לפי סעיף 197.

 כאשר יקבל בעל הזכויות, שומה מטעם הועדה המקומית, יהיה הוא חייב לקבל יד מכווינה וייעוץ שמאי צמוד ומקצועי. באופן טבעי, ישאל הנישום שאלות שאין ביכולתו לענות עליהן ללא שמאי המייצג ומסביר את אופן פעולתו הנדרשת, עקב החלטת שומת הועדה. תחילה, בעל הזכות ידרוש מגורם מקצועי מטעמו, שיבחן את שומת הועדה, וייעץ לנישום לבחור באחד מערוצי ההליך, האם לקבל ולהסכים לשומת הועדה? להחזירה לתיקון, לועדה המקומית בשל טענות הנוגעות לזכויות הנישום במקרקעין? האם לערער על "מהות" החיוב? או שמה לערער על "גובה" התשלום?

אין לצפות מאזרח מן השורה, לענות בחוכמה ובמקצועיות על השאלות המוצגות, כאמור. בכדי לעשות כן, יהיה זה מתבקש והכרחי, למנות איש מקצוע, שמאי מקרקעין,  בעל הכישורים המקצועיים לעניין, ובעל היכולת להכריע עיניינית ומקצועית לכל סוגיה באשר תהיה.

שמאי המייצג את הבעלים, יכווין את הנישום ובעל הזכות במקרקעין, לערוץ הנכון על פיו נכון יהיה לפעול. שמאי "הבעלים" רשאי לטעון בנוגע לזכויות הנישום במקרקעין וכתוצאה להחזיר את שומת "הועדה" לתיקון ע"ב הנתונים והטענות שהועלו.

שמאי הבעלים רשאי לייעץ לבעל הזכות במקרקעין, לערער על "מהות" החיוב ולהפנותו לועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, לחילופין, לערער על "גובה" החיוב ולבקש מיו"ר מועצת שמאי מקרקעין למנות שמאי "מכריע". כמתבקש בכל הליך הדורש הכרעה בסוגיה כלשהי, יספק שמאי "הבעלים" שומה מטעמו אשר תתמוך בטענות בעל הזכות במקרקעין על עצם "מהות" החיוב או "גובה" החיוב. בעל הזכות במקרקעין, רשאי לספק לועדת ערר ולשמאי המכריע דו"חות/הוכחות לעניין טענותיו.

ללא צל של ספק, שמאי "הבעלים" הוא הכתובת לעניין.

בהסתמך על סדרי הדיון וההכרעה שהופץ ע"י יו"ר מועצת שמאי מקרקעין, הגברת שרית דנה, מיום 02.04.2009 בהן נקבע כי "על הנישום להמציא לשמאי המכריע ולוועדה המקומית מסמכים שונים שפורטו בתקנה 4(א) (2) לתקנות התכנון והבניה. במסגרת מסמכים אלה על הנישום לצרף שומה שנערכה ע"י שמאי מקרקעין מטעמו. הכלל הוא אם כן, שהנישום חייב להמציא לשמאי המכריע שומה מטעמו, לצורך ההכרעה לעניין המחלוקת.... התקנות מאפשרות סטייה ....ומסמיכות את השמאי המכריע לפטור את הנישום, לבקשתו, מהגשת שומה מטעמו....הדעת נותנת ברובם המכריע של המקרים, לא תהיה צדקה למתן פטור כאמור והנישום יגיש אכן שומה מטעמו למשאי המכריע". "שמאי מקרקעין מטעם של הצדדים הינם עמודי התווך של הליך ברור זה".

מסקנתנו , בסוגיית השמאי "האחר", כי לאחר הפנמת הליכי וסדרי העבודה לפי תיקון 84, והבנת דבריה של יו"ר מועצת שמאי מקרקעין, הגברת שרית דנה. נחיצותו של שמאי מקרקעין בעל ידע מקצועי רחב, גוברת, נדרשת והכרחית מעבר לנחיצותו שהייתה דרושה לפי נהלי העבודה שהיו ידועים טרם כניסת תיקון 84. עליו לייעץ באופן מקצועי וברור באיזו אלטרנטיבה לבחור, ולהציג טענותיו בהתאם לאפיק אותו המליץ ובחר.

 כללי:

שומות נגדיות ל-היטל השבחה ושומות לאומדן ירידת ערך נערכות על ידי משרדנו, הן עבור לקוחות מסחריים והן עבור לקוחות פרטיים. למשרדנו ניסיון רב תחומי ובין לקוחותינו מנויים בנקים , חברות מסחריות פרטיות , חברות בורסאיות, גופים שונים ואנשים פרטיים.