עומד לרכוש דירה מקבלן? - הגן על כספך!
דן, בחור צעיר אשר השתחרר מצה"ל לאחר שסיים את שירות הקבע שלו, שערך שבע שנים, נתקל במודעה בעיתון אשר כותרתה: "משוחררי צבא קבע? בואו להתחיל את חייכם בתנאים מיוחדים. הצטרפו גם אתם לפרוייקט " שומרי העיר " . דן, אשר גמר בליבו כי עליו לרכוש דירה חדשה עם אשתו, עוד טרם שחרורו, פנה אל חברת הבניה אשר אמונה על בניית פרוייקט זה וביקש פרטים נוספים על הפרוייקט המדובר.
דן נפגש עם הקבלן אשר עמל על בניית הפרוייקט וזה הסביר לו כי עליו לחטוף מיד את הדירה האחרונה מפני שהביקוש כה רב ולבסוף ימצא עצמו מחוץ לפרוייקט. דן, קבע פגישה עם הקבלן למחרת, בה יסוכמו התנאים וייחתם החוזה.
למחרת, הגיע דן למשרדי הקבלן, קיבל לפניו חוזה דרקוני וארוך לאין שיעור ונתבקש לתת מקדמה בסך 23% משוויה של הדירה הנרכשת. עקב הלחץ בו היה נתון דן ורצונו להיכלל בפרוייקט המיוחד, חתם על החוזה ושילם המקדמה ללא קבלת כל בטוחה.
בחלוף הזמן, פשטה חברת הבנייה את הרגל ודן מצא עצמו חסר אונים. מה הוא הדין במקרה זה?
חוק המכר (דירות) וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) הינם חיקוקים צרכניים אשר מטרתם פטרנליסטית ושמים וחוקקו לטובת הגנה על האזרח הקטן. חוקים אלה מטרתם לספק הגנה לרוכשים דירה חדשה מקבלן. חוקים אלו שומרים על רוכשי הדירות מפני כוחם העדיף של הקבלנים. קבלן, הינו בעל הידע ובעל הממון בעניין זה. לכן, ראה המחוקק כי ישנו צורך לגשר על הפער הן הטכני והן הכלכלי הקיים בין רוכשי הדירות ובין הקבלן. החיקוקים אשר יובאו בהמשך הינם קוגנטיים - משמע- אינם ניתנים להתניה או לשינוי בשום צורה.
במקרה זה, נעסוק בהבטחת כספי הקונה על ידי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה 1974.
כאמור בחוק זה, חייב הקבלן במתן בטוחה לקונה אשר משלם לו יותר מ15% ממחיר הדירה. זאת, בכדי להבטיח את כספו של הרוכש באם ייהפך הקבלן חדל פירעון. הרוכש, קונה הדירה מן הקבלן, הוא זה היכול לבחור מהי הבטוחה אשר תוענק לו ותבטיח את כספו. סוגי הבטוחות האפשריות הינן חמש במספר: ראשית, יכול הרוכש לדרוש מן הקבלן מתן ערבות בנקאית אשר מטרתה הינה התחייבות מן הבנק להשיב לו את כל הכספים אשר שילם באם לא תועבר לו בעלות או זכות אחרת בדירה מחמת התנאים המנויים. קבלת כתב ערבות כאמור, טעון בתשלום עמלה אשר סביר להניח כי תוטל על כתפיו של הקונה. שנית, יכול הרוכש לקבל בטוחה בדמות ביטוח להבטחת כספו אשר בדומה לקבלת ערבות בנקאית, מטרתה הינה קבלת כספי ההשקעה בחזרה. גם בבטוחה זו, יש לקחת בחשבון כי אין היא מבטיחה קבלת הנכס אלא תשלום כספי בלבד. בטוחה שלישית, אשר גם היא, כשתי קודמותיה, מבטיחה קבלת תשלום כספי בלבד, הינה שיעבוד הדירה או חלק מן הקרקע עליה נבנתה במשכנתא ראשונה לטובתו של הקונה. בטוחה רביעית הינה רישום הערת אזהרה על הדירה או על חלק מן הקרקע עליה נבנתה, בתנאי שאין על חלקה עיקול, שעבוד או זכות צד שלישי. יש לציין כי בטוחה זו אכן זולה וקלה להשגה אך ייתכן כי יהא קושי רב במימושה. משמעות הדבר היא כי לא ניתן יהא לאלץ קבלן אשר הפסיק עבודתו לשוב ולבצעה מכוח הערת אזהרה בלבד. חלופה חמישית הינה בטוחה חזקה מאוד אשר לרוב תיתקל בהתנגדות מצדו של הקבלן ואין היא תמיד ברת מימוש. חלופה זו הינה העברת בעלות או זכות אחרת בדירה בהנחה והדירה נקייה מכל עיקול, שעבוד או זכות של צד שלישי. כאמור, התנגדות הקבלן תהא עקב עוצמתה של הזכות אשר מקנה כוח רב לרוכש.
במקרה שלנו, ניתן לראות כי דן, לא קיבל בטוחה לכספו. כאן נכנס סעיף 3 לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעה של רוכשי דירות) בו נאמר כי באם שולמו כספים ואלו לא הובטחו כנדרש לפי חלופות הבטוחות אשר הובאו לעיל, לא יהא חייב הרוכש בתשלומים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על המפורטים בחוק, אף אם נכתב אחרת בהסכם. כמו כן, קבלן אשר מחזיק בכספו של רוכש ללא מתן אחת מן הבטוחות המנויות בחוק, נחשב כמי שנהנה שלא כדין ויהא חייב בפיצוי הרוכש בעבור נזקיו אשר מתבטאים בהפרש הצמדה וריבית עבור היתרה העודפת אשר נמצאת בידיו שלא כדין, משך כל תקופת ההחזקה.
כאמור, רואים אנו כי המחוקק נוקט בגישת שמירה על האזרח הקטן בכדי לגשר על הפערים העצומים אשר קיימים בין רוכש פרטי ובין קבלן.
הכתבה הינה מסירת ידע כללי בלבד. אין בתוכן הכתבה משום מתן ייעוץ משפטי ואין היא באה להחליף ייעוץ שכזה. הסתמכות על הנאמר הינה באחריות המסתמך בלבד.
הכותב, עו"ד יצחק אופק , מתמחה בתחום דיני העבודה ומשפט אזרחי.
שאלות ניתן להעביר למשרד עורך הדין אופק בטלפון: 03-9231234, בפקס 03-9222605 או במייל: office@ofeklaw.com.
דן, בחור צעיר אשר השתחרר מצה"ל לאחר שסיים את שירות הקבע שלו, שערך שבע שנים, נתקל במודעה בעיתון אשר כותרתה: "משוחררי צבא קבע? בואו להתחיל את חייכם בתנאים מיוחדים. הצטרפו גם אתם לפרוייקט " שומרי העיר " . דן, אשר גמר בליבו כי עליו לרכוש דירה חדשה עם אשתו, עוד טרם שחרורו, פנה אל חברת הבניה אשר אמונה על בניית פרוייקט זה וביקש פרטים נוספים על הפרוייקט המדובר.
דן נפגש עם הקבלן אשר עמל על בניית הפרוייקט וזה הסביר לו כי עליו לחטוף מיד את הדירה האחרונה מפני שהביקוש כה רב ולבסוף ימצא עצמו מחוץ לפרוייקט. דן, קבע פגישה עם הקבלן למחרת, בה יסוכמו התנאים וייחתם החוזה.
למחרת, הגיע דן למשרדי הקבלן, קיבל לפניו חוזה דרקוני וארוך לאין שיעור ונתבקש לתת מקדמה בסך 23% משוויה של הדירה הנרכשת. עקב הלחץ בו היה נתון דן ורצונו להיכלל בפרוייקט המיוחד, חתם על החוזה ושילם המקדמה ללא קבלת כל בטוחה.
בחלוף הזמן, פשטה חברת הבנייה את הרגל ודן מצא עצמו חסר אונים. מה הוא הדין במקרה זה?
חוק המכר (דירות) וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) הינם חיקוקים צרכניים אשר מטרתם פטרנליסטית ושמים וחוקקו לטובת הגנה על האזרח הקטן. חוקים אלה מטרתם לספק הגנה לרוכשים דירה חדשה מקבלן. חוקים אלו שומרים על רוכשי הדירות מפני כוחם העדיף של הקבלנים. קבלן, הינו בעל הידע ובעל הממון בעניין זה. לכן, ראה המחוקק כי ישנו צורך לגשר על הפער הן הטכני והן הכלכלי הקיים בין רוכשי הדירות ובין הקבלן. החיקוקים אשר יובאו בהמשך הינם קוגנטיים - משמע- אינם ניתנים להתניה או לשינוי בשום צורה.
במקרה זה, נעסוק בהבטחת כספי הקונה על ידי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה 1974.
כאמור בחוק זה, חייב הקבלן במתן בטוחה לקונה אשר משלם לו יותר מ15% ממחיר הדירה. זאת, בכדי להבטיח את כספו של הרוכש באם ייהפך הקבלן חדל פירעון. הרוכש, קונה הדירה מן הקבלן, הוא זה היכול לבחור מהי הבטוחה אשר תוענק לו ותבטיח את כספו. סוגי הבטוחות האפשריות הינן חמש במספר: ראשית, יכול הרוכש לדרוש מן הקבלן מתן ערבות בנקאית אשר מטרתה הינה התחייבות מן הבנק להשיב לו את כל הכספים אשר שילם באם לא תועבר לו בעלות או זכות אחרת בדירה מחמת התנאים המנויים. קבלת כתב ערבות כאמור, טעון בתשלום עמלה אשר סביר להניח כי תוטל על כתפיו של הקונה. שנית, יכול הרוכש לקבל בטוחה בדמות ביטוח להבטחת כספו אשר בדומה לקבלת ערבות בנקאית, מטרתה הינה קבלת כספי ההשקעה בחזרה. גם בבטוחה זו, יש לקחת בחשבון כי אין היא מבטיחה קבלת הנכס אלא תשלום כספי בלבד. בטוחה שלישית, אשר גם היא, כשתי קודמותיה, מבטיחה קבלת תשלום כספי בלבד, הינה שיעבוד הדירה או חלק מן הקרקע עליה נבנתה במשכנתא ראשונה לטובתו של הקונה. בטוחה רביעית הינה רישום הערת אזהרה על הדירה או על חלק מן הקרקע עליה נבנתה, בתנאי שאין על חלקה עיקול, שעבוד או זכות צד שלישי. יש לציין כי בטוחה זו אכן זולה וקלה להשגה אך ייתכן כי יהא קושי רב במימושה. משמעות הדבר היא כי לא ניתן יהא לאלץ קבלן אשר הפסיק עבודתו לשוב ולבצעה מכוח הערת אזהרה בלבד. חלופה חמישית הינה בטוחה חזקה מאוד אשר לרוב תיתקל בהתנגדות מצדו של הקבלן ואין היא תמיד ברת מימוש. חלופה זו הינה העברת בעלות או זכות אחרת בדירה בהנחה והדירה נקייה מכל עיקול, שעבוד או זכות של צד שלישי. כאמור, התנגדות הקבלן תהא עקב עוצמתה של הזכות אשר מקנה כוח רב לרוכש.
במקרה שלנו, ניתן לראות כי דן, לא קיבל בטוחה לכספו. כאן נכנס סעיף 3 לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעה של רוכשי דירות) בו נאמר כי באם שולמו כספים ואלו לא הובטחו כנדרש לפי חלופות הבטוחות אשר הובאו לעיל, לא יהא חייב הרוכש בתשלומים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על המפורטים בחוק, אף אם נכתב אחרת בהסכם. כמו כן, קבלן אשר מחזיק בכספו של רוכש ללא מתן אחת מן הבטוחות המנויות בחוק, נחשב כמי שנהנה שלא כדין ויהא חייב בפיצוי הרוכש בעבור נזקיו אשר מתבטאים בהפרש הצמדה וריבית עבור היתרה העודפת אשר נמצאת בידיו שלא כדין, משך כל תקופת ההחזקה.
כאמור, רואים אנו כי המחוקק נוקט בגישת שמירה על האזרח הקטן בכדי לגשר על הפערים העצומים אשר קיימים בין רוכש פרטי ובין קבלן.
הכתבה הינה מסירת ידע כללי בלבד. אין בתוכן הכתבה משום מתן ייעוץ משפטי ואין היא באה להחליף ייעוץ שכזה. הסתמכות על הנאמר הינה באחריות המסתמך בלבד.
הכותב, עו"ד יצחק אופק , מתמחה בתחום דיני העבודה ומשפט אזרחי.
שאלות ניתן להעביר למשרד עורך הדין אופק בטלפון: 03-9231234, בפקס 03-9222605 או במייל: office@ofeklaw.com.
הכותב, עו"ד אופק, הינו בעליו של משרד עורכי דין ונטריון המתמחה בתחום משפט העבודה ומשפט אזרחי.
