תמא 38, מכישלון להצלחה? 

תמ"א 38, מכישלון להצלחה?

מגמות חדשות להסרת חסמים במימוש תמ"א 38

עו"ד שרון כהן

סוגיית הרחבות הבנייה על פי תמ"א 38 כבר איננה חדשה.

בקצרה, תוכנית הרחבת הבנייה על פי תמ"א 38, מאפשרת לדיירי בניינים שעונים להגדרות תמ"א 38, לקבל זכויות בנייה נוספות שיכולות להתבטא בתוספת של קומה או יותר, בהתאם למדיניות העירייה בתחומה מצוי הבניין, וזאת כנגד חיזוק יסודות הבניין מפני רעידות אדמה ; בניית מעלית ; שיפוץ המעטה החיצוני והפנימי של הבניין וכיוצא בזה.

בפועל, יוזמי התכנית שכוונתם היתה בין היתר לעודד היערכות ראויה למקרה רעידות אדמה, על ידי חיזוק בניינים ישנים, עקב החשש ההולך וגדל מפני קטסטרופה בשעת רעידת אדמה, הואיל וקיים חשש כי הבניינים הישנים לא יעמדו ברעש אדמה גדול שלטענת מומחים עשוי, ואף צפוי, חלילה, לפקוד את ישראל.

הרעיון הבסיסי העומד מאחרי תמ"א 38 עלה היטב בקנה אחד עם מחסור הדיור ועליית מחירי הנדל"ן בישראל, מה שלפחות ברמה התיאורטית צריך היה להביא למימוש התכנית בהיקף גדול.

מימוש התכנית, לא אמור היה להיות מסורבל. שכן מדובר במצב שבו כל הצדדים לעסקה אמורים להיות מורווחים.

במה דברים אמורים?

ביצוע התכנית לרוב מתבצע על ידי יזם או קבלן המתמחה בתחום תמ"א 38, אשר בתמורה להטבות לבניין ודייריו, קרי, חיזוק יסודות ; בניית מעלית ; שיפוץ ; הרחבות בנייה וכו', יקבל את זכויות הבנייה. כלומר, בפועל אין מעבר של כספים בין הדיירים ליזם, שכן את התמורה מקבל היזם בשווה כסף, כלומר את זכויות הבנייה.

על אף היתרונות הברורים במימוש התכנית, נראה כי התכנית מדשדשת מאחור ועד כה לא ממשה הפוטנציאל הגלום בה.

בפועל נתקלה התכנית בקשיים מכמה סוגים.

קושי ראשון, נבע בשל העובדה כי יזמים רבים, שניסו לבצע פרויקטים של תמ"א 38, היו חסרי ניסיון, בין היתר בשל העובדה כי מדובר בתכנית חדשה יחסית, וגישתם לפרויקט תמ"א 38 היתה שגויה, הן בדרך הטיפול המקצועית בה, והן בשל העובדה כי יזמים התחייבו לבצע עבודות הרחבה לא מעשיות מחד, או שהן היו מעשיות אך לא היו משתלמות כלכלית, מאידך. כלומר, ההתחייבויות כלפי הדיירים היו כה יקרות עד שהוצאה לפועל של התכנית לא השתלמה.

קושי שני, נבע מן העובדה כי נדרשת הסכמת הדיירים (הרוב יכול לנוע בין 60% ועד להחלטות פה אחד בהתאם לתכנית המוצעת והמבוצעת). דיירים רבים ראו, בטעות, את ההזדמנות לשדרג את הבניין וכך לעלות את מחיר דירתם בעשרות אחוזים- כניסיון "לסחוט" עוד ועוד הטבות, שלא תמיד הן מעשיות או אפשריות, וכך להתנות את הסכמתם בקבלת הטבות אלה. במקרים רבים דווקא התנהלות הדיירים ומלחמות פנימיות בינם לבין עצמם- היא שמנעה הוצאת התכנית לפועל.

קושי שלישי, נבע מן העובדה כי עורכי הדין ואנשי המקצוע כגון אדריכלים ומתכננים שהתמחו בתחום אינם רבים, דבר שהקשה מאוד הן על היזמים והן על הדיירים להוציא פרויקט לפועל ולהביא לידי מימוש התכנית בצד המשפטי.

קושי רביעי ואולי עיקרי, נבע מעצם העובדה כי רשויות המדינה, על כל זרועותיה, לא הפנימו את חשיבות התכנית והטילו קשיים ומכשולים ביורוקרטים לא מעטים במימוש התכנית. עיקר הקושי נבע מן הרשויות המקומיות, אשר לא אחת הקשו מאוד על יזמים להוציא לפעול תכניות תמ"א 38, בעיקר בערכאות התכנוניות, ובהחלת הליכים ביורוקרטים מסורבלים.

קושי חמישי, נבע מתחום דיני המס, בשני מישורים. במישור מס השבח, הואיל וביצוע הסכם בין דיירים ובין יזם בדבר תמ"א 38 הינו אירוע מס לכל דבר ועניין וככזה צריך להיות ממוסה, וזאת מעבר לחבויות המס המוטלות בגין עסקות אלה. המישור השני, בתחום חובת תשלום היטל ההשבחה לרשות המקומית, בגין הרחבת הבנייה והשבחת הנכס.

אך מעבר לכל אלה, נראה כי הקושי העיקרי הינו היעדר הפנמת התכנית, הן בקרב הדיירים, הן בקרב היזמים והן בקרב רשויות המדינה.

קשיים אלה ואחרים, גרמו שהתכנית בפועל לא התממשה, ורוב הערים במדינת ישראל, אם לא כולן לא נהנו מן התכנית באופן שהיה ראוי שייהנו, עד כדי כך שתמ"א 38 הפכה לתכנית כה מסובכת ליזמים, עד שרבים העדיפו לזנוח אותה כבר בשלביה המוקדמים. כך, התכנית לא זכתה להצלחה שהיתה ראויה לזכות לה, ורבים הכתירו את התכנית ככישלון.

ביקורת מכיוון אחר לגבי תמ"א 38 גרסה כי התכנית מעמיקה פערים חברתיים. על פי הביקורת, פרויקטים של תמ"א 38 יבוצעו רק בערים היוקרתיות במרכז הארץ, היכן שמחירי הנדל"ן גבוהים, ואילו ערים השוכנות בפריפריה לא ייהנו מהתכנית כיוון שמחירי הדיור בהן נמוכים לאין שיעור מן הערים שבמרכז, וכך התכנית יוצרת תמריץ שלילי לערים שבפריפריה ולהעמקת הפערים החברתיים.

במקביל ולאור האמור לעיל, במשך הזמן שבו פרויקטים של תמ"א 38 לא יצאו אל הפועל- הואקום גדל והלך, שכן הצורך בתכנית הוא אמיתי.

ולכן, כדי להניע מחדש ולהעניק "זריקת מרץ" לתכנית תמ"א 38, שעיקרה הסרת חסמים- בוצעו וצפיות להתבצע הפעולות הבאות, שחלקן בוצעו וחלקן בשלבי תכנון ובחינה.  

לגבי הקושי הראשון, הנעוץ ביזמים, אזי במשך הזמן יזמים וקבלנים החלו לצבור ידע ומומחיות בנושא, שנבע בעיקר בשל הצורך ללמוד את הנושא מיסודו. בד בבד, יזמים "לרגע" שבתחילה ניסו להניע פרויקטים של תמ"א 38 ונכשלו, הבינו כי מדובר בפרויקט מורכב יותר ממה שחשבו- ופשוט הפסיקו פעילותם בתחום וכך נותרו בעיקר אותם יזמים חרוצים או אלה שצברו ניסיון ושלמדו התכנית היטב שמוכנים כעת לבצע פרויקט מסוג תמ"א 38.

בעניין הקושי השני, בדבר התנהלות הדיירים, נעשו ואמורות להיעשות שתי פעולות עיקריות. הראשונה- הסדרה סטטוטורית. כלומר הורדת חסמי אחוז ההצבעה הנדרש לצורך אישור הפרויקט. על פי תיקון לתכנית המדובר, יורדו אחוזי ההסכמה הנדרשים מטעם הדיירים לצורך אישור התכנית עד לכדי 50%. כמובן שאין מדובר בהורדת החסמים באופן גורף אלא בהתאם לאופי פרויקט והעבודות הנדרשות בו.

הפעולה השנייה, והיא החשובה לטעמי, היא ההפנמה שתכנית תמ"א 38 תטיב את מצבם של הדיירים לא פחות מהיזם. ועל כן, דייר שיתנגד לביצוע התכנית מטעמים לא סבירים- יפגע באינטרסים שלו עצמו- קודם כל.

בעניין הקושי השלישי, קרי, מידת הבנתם של עורכי הדין והעוסקים בתחום. גם בעניין זה נצבר ניסיון וכיום יותר ויותר עורכי דין בקיאים בתכנית, ובהליכים הנדרשים מבחינת היזם, מחד, ומאידך בכל הקשור לייצוג דיירים, וההבנה בצורך להגן על זכויות הדיירים בדרך הנאותה, בדמותם של הסכם ממצה ; קביעת של תנאים מתלים ; ערבויות ביצוע ובדק ופעולות רבות נוספות- מופנם לאטו.

בעניין הקושי הרביעי, והוא המכשולים והביורוקרטיה הישראלית השלטת. בהקשר זה, רשויות רבות הבינו כי ביצוע תכנית תמ"א 38 בשטחן, משביח את איכות העיר והמבנים בה, שלא לדבר על יתרונות נוספים של הבאת אוכלוסיה איכותית המשלמת מסי עירייה. למעשה, עיריות רבות, החלו להרחיב מתן ההיתרים להרחבות בנייה, בדמותם של מתן תמריצים ליזמים לבצע פרויקטים של תמ"א 38 בשטחן בין היתר על ידי הוספת קומה נוספת לבנייה והגדלת אחוזי הבניה. אמנם התנאים שקיבלו על עצמן העיריות אינו אחיד, אך המגמה המסתמנת ברורה.

כמו כן, ועל מנת להקל על מימוש פרויקט תמ"א 38 נמסרה הסמכות לדון בענייניה למפקח על המקרקעין.

הקושי החמישי הנובע מתחום דיני המס אף הוא טופל ועוד צפוי להיות מטופל. לעניין מס השבח, אזי המדינה העניקה פטור בביצוע עסקות תמ"א 38 לדיירים. אין מדובר בפטור גורף, והדבר מצריך ליווי משפטי אדוק, אך גם בהקשר זה- נעשתה פעולה. לעניין היטלי השבחה, נקבע כי הרשויות המקומיות יעניקו הקלות משמעותיות מאוד בשיעור של עשרות אחוזים ועד לכדי רוב תשלום ההיטל, וגם זאת כדי להסיר חסמים. לאחרונה פורסם כי הוראה זו לא הוארכה, אך לטעמי הפנמת חשיבותה תוביל להארכתה. בהקשר זה אין כל שינוי בהגדרת העסקה שכן מדובר בעסקה במקרקעין לכל דבר ועניין, ועסקה כגון זו מצריכה ליווי משפטי צמוד.

מעבר לניסיון להוריד חסמים, אזי ביצוע הסכם ראוי של תמ"א 38 ראוי- יטיל באופן מוחלט את מלוא הוצאות הדיירים על היזם לרבות כל חבות במס ; הוצאות הייצוג המשפטי לדיירים ; הוצאות בגין העמדת מפקח בנייה נוסף מטעם הדיירים וכדומה. כלומר, הסכם ראוי יגן על דיירי הבניין, דבר שעולה בקנה אחד גם עם אינטרס היזם עצמו.

בכל הקשור לביקורת החברתית, סבורני כי מתן אחוזי בנייה גבוהים יותר באופן משמעותי באותן הערים שבפריפריה, יתמרץ יזמים לפעול לביצוע התכנית בשטחן וכך יעניק פתרון ראוי לטענה זו ולהביא לידי מימוש פרויקטים של תמ"א 38 גם בערים שמחוץ לגוש דן.

לאור האמור לעיל, הקשיים שהתגלו עם יישום התכנית בשלביה הראשונים היו רבים ואף מובנים. יחד עם זאת, הצורך האמיתי בתכנית, לצד מחירי הנדל"ן המאמירים, יוצרים וראוי שיצרו תמריץ למדינה, על כל רשויותיה ולכל הנוגעים בדבר, להקל ככל הניתן במימוש ביצוע פרויקט תמ"א 38.

• הכותב הינו עורך דין ומגשר במשרד עורכי הדין שרון כהן ושות', העוסק במשפט מסחרי ונדל"ן.
• אין לראות האמור לעיל משום ייעוץ ו/או תחליף לייעוץ משפטי.
• ניתן לפנות אל הכותב באמצעות אתר הבית: www.sc-lawoffice.com.