קבוצת רכישה - חבות במס ערך מוסף - עדכוני חקיקה 

              קבוצת רכישה - חבות במע"מ

                      עדכוני חקיקה

                                           מאת: עו"ד עינת גלוסר

ביום 21 ביוני 2010, פורסם דו"ח סופי שהוגש על ידי הוועדה לבחינת היבטי המס של קבוצות הרכישה (להלן: "הוועדה"), למר יהודה נסרדישי, מנהל רשות המיסים בישראל, אשר הביא את הדו"ח לאישור שר האוצר, ד"ר יובל שטייניץ.

הוועדה נדרשה לשקול וליתן המלצות בדבר פעולות שעל רשות המיסים לנקוט, ובכלל זה, לבחון את הצורך בתיקוני חקיקה, בכל הקשור להיבטי מיסוי (מס רכישה, מס ערך מוסף ומס הכנסה) בהתארגנות של קבוצת רכישה.

כידוע, היתרון העיקרי שהיה עד כה בהתארגנות בקבוצת רכישה, הינו היתרון המיסויי כספי. כך ובין היתר, במכירת קרקע מאדם פרטי לקבוצת אנשים פרטיים, קרי, בהתארגנות במסגרת קבוצת רכישה, אין חבות במע"מ בהתאם לדין הקיים. במסגרת התארגנות בקבוצת רכישה ישנה הפרדה בין שלב רכישת הקרקע לבין הזמנת שירותי בניה ועד כה,  וככל שהקרקע נמכרה על ידי אדם פרטי שאינו מסווג כעוסק לצרכי חוק מס ערך מוסף, התשל"ו - 1975, לחברי הקבוצה שהינם אנשים פרטיים (ולא איגוד) אין חבות במע"מ על רכיב הקרקע. המע"מ משולם אך על רכיב שירותי הבניה.

הוועדה סברה כי גם אם כוונת המחוקק היתה לפטור ממע"מ מכירת מקרקעין בין אנשים פרטיים, הרי שהמחוקק לא התכוון לפטור ממע"מ פעולה של מכירה לקבוצת רוכשים במסגרת התארגנות שנועדה לבניית עשרות או מאות דירות.

הוועדה המליצה כי מכירת קרקע לקבוצת רכישה תחוייב במע"מ בידי בעל הקרקע המוכר, וזאת, במסגרת תיקון חקיקה שיכלול חלופה נוספת של הגדרת "עסקת אקראי", כך שגם מכירת מקרקעין לקבוצת רכישה תחוב במע"מ כ"עסקת אקראי".

עוד לא יבשה הדיו על דו"ח הוועדה, וביום 18 באוקטובר 2010 פורסמה הצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011-2012 (תיקוני חקיקה), התש"ע - 2010 - בין היתר, בהתייחס לקבוצות רכישה. הצעת חוק כאמור, בהתייחס לקבוצות רכישה, כללה תיקון לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו - 1975 ותיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה),             התשכ"ג - 1963. 

במסגרת תיקון לחוק מס ערך מוסף, הוצע להרחיב את ההגדרה "עסקת אקראי" ולקבוע כי "מכירת מקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין תיחשב עסקת אקראי, שבה המוכר יהיה חייב במע"מ". הוצע למעט עסקה כאמור מהוראת סעיף 21 לחוק מע"מ המסמיכה את שר האוצר לקבוע לגבי סוגי עוסקים או סוגי עסקאות, שהקונה הוא שיהיה חייב בתשלום המס, כולו או מקצתו.

קבוצת רכישה הוגדרה בהצעת החוק המקורית: "קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבניה על הקרקע באמצעות גורם מארגן שפועל בתמורה לארגון הקבוצה, לרבות הכנת מסגרת חוזית או אחרת שעל פיה תפעל הקבוצה לקבלת הנכס הבנוי על הקרקע שרכשה, והכל בעצמו או באמצעות אחר מטעמו; יראו קבוצה של עשרה רוכשים או יותר המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבניה על הקרקע כקבוצת רכישה, זולת אם הוכח אחרת;  "תמורה - לרבות בשווה כסף";

עוד הוצע לקבוע כי התיקונים הנ"ל יחולו לגבי עסקאות שנעשו מיום 1 בינואר 2011. 

בדיון מקדים שהתקיים בועדת הכספים של הכנסת שהתקיים ביום 23 בנובמבר 2010, בענין הסעיף בחוק ההסדרים המתייחס להסדרת המיסוי בתחום קבוצות הרכישה, היו כאלה שהתנגדו להצעת החוק, היו כאלה שטענו כי גם אם החוק ראוי, עיתוי הגשתו איננו נכון, היו שטענו כי צריך להוציא את הנושא מחוק ההסדרים ושהממשלה תארגן גוף מקצועי שיטפל ברגולציה ובנושא המיסוי, והיו כאלה שטענו כי צריך לעסוק בחקיקה שתסייע למצוקת הדיור והוזלת מחירי הדירות בעיקר לזוגות הצעירים ולא בחוק שמטרתו להעשיר את קופת המדינה, ואולם, רוב חברי הכנסת תמכו בהחלת המס על קבוצות הרכישה, כפי הצעת משרד האוצר ורשות המיסים.

לסיכום הדיון, אמר יו"ר ועדת הכספים, ח"כ משה גפני, כי יש עיוות של מדיניות המס, עם זאת הוא נגד המתת קבוצות הרכישה. היו"ר וח"כים נוספים, הביעו התנגדות לקריטריון של 10 אנשים, בהגדרה של "קבוצת רכישה" כפי שמוצע כעת בחוק והציעו להעלות את מספר האנשים. יו"ר ועדת הכספים קרא לרשות המיסים להכין קריטריונים יותר ברורים ולהביאם לדיון הבא, כדי שיוכלו לוודא כי מחירי הדירות לא יעלו כתוצאה מהחוק.

בדיון ההמשך בענין הטלת מע"מ על קבוצות רכישה, שהתקיים ביום 25 בנובמבר 2010, בוועדת הכספים של הכנסת, הודיע יו"ר הוועדה, ח"כ משה גפני כי הוועדה מקבלת את עמדת הממשלה בענין הצורך למסות מכירה לקבוצות רכישה, אך קוראת ש"לא להמית את קבוצות הרכישה" עקב כך.

חברי הוועדה סברו כי הצעת החוק המקורית פוגעת בחברי קבוצת רכישה וולנטרית, המבקשים לרכוש דירה לצורך מגורים. 

ההחלטה התקבלה לאחר שהושגה הסכמה עם האוצר בענין שינוי הגדרת קבוצת רכישה כך שהקריטריון של 10 אנשים הוסר מההגדרה המקורית והדגש הינו על קיומו של מארגן המקבל תמורה.

בהגדרה החדשה של "קבוצת רכישה" מוגדרת קבוצת רכישה כקבוצת רוכשים המחוייבים חוזית, באמצעות גורם מארגן המקבל תמורה בכסף או בשווה כסף, במישרין או בעקיפין, עבור ארגון הרכישה. במישרין, על ידי קבלת תשלום עבור ארגון הרכישה או הנחה על הרכישה העצמית שלו או הטבה כלשהי אחרת. בעקיפין, אם ההטבה לטובת מי ממקורביו וכיוצ"ב.

הגדרה זו מותירה אפשרות לקיומן של קבוצות רכישה וולנטריות או לקיומן של עסקאות אקראי, שלגביהן יהיו מוכרי קרקעות, פטורים מתשלום המע"מ, שיוטל במקרה של קבוצות רכישה באמצעות גורם מארגן, המקבל תמורה.

נציגי לשכת עורכי הדין ביקשו מהוועדה לדחות את תחולת החוק בשנתיים, מה-1 בינואר 2011 לתחילת שנת 2013.

הוועדה טרם קיבלה החלטה סופית בענין מועד תחולת החוק. ההצבעה על החוק תתקיים במסגרת ההצבעה על חוק ההסדרים הצפויה בחודש דצמבר 2010.

__________________________________________________________________________________________

האמור דלעיל מהווה מאמר כללי ואין בתוכנו ו/או בכל חלק ממנו משום המלצה ו/או חוו"ד משפטית ו/או ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא והמסתמך על המידע ו/או עושה בו שימוש, עושה זאת באחריותו בלבד.