בעיות במימוש תמ"א 38 תיקון 2 (הריסה) -
בתאריך 4/2/2010 אושר תיקון 2 לתמ"א 38. עיקרי התיקון מתמקדים במתן האפשרות לקבל את זכויות הבניה של תמ"א 38 גם במקרה של הריסת הבניין הישן. מטרת המחוקק הייתה להעניק אפשרות לבניית בניין חדש על כל המשתמע מכך, עם מרתף חניה, לוביים מודרניים ומפלסים אחידים לקומה. המחוקק יוצא מתוך הנחה, כי בניית בניין חדש מן היסוד עדיפה על שילוב/חיבור הבניין הישן עם הרחבות הדירות ותוספות הבניה מלמעלה. גם רוב הועדות המקומיות של הערים יעדיפו וידחפו למימוש אפשרות ההריסה ובניית בניין חדש על פני ביצוע הרחבות ותוספות.
למרות העדיפות הברורה בבנייה חדשה מן היסוד לעומת חיזוק בניינים קיימים קשיים משמעותיים ביישום התמ"א להריסה לעומת יישומה לחיזוק.
תיקון 2 לתמ"א 38 קובע, כי קווי הבניין של המבנה החדש לא יחרגו מקווי הבניין לפי התכניות המפורטות שחלות במקום, לעומת מימוש ע"פ תמ"א 38 רגיל המאפשר הרחבות חריגה לקו בניין של עד 2 מטר לחזית ולצד, ו - 3 מטר לאחור. בקביעה זו טמונה בעיה בסיסית גדולה הנוגעת לרוב הבניינים הפוטנציאליים, שכן, רוב הבניינים הישנים נבנו תוך כדי ניצול שטח המגרש, עד לקו הבניין המותר וכן הוספת מרפסת החורגת מקו הבניין (בהקלה). במהלך השנים המרפסות הישנות הללו צורפו לתוך הדירות ומתפקדות כחלק אינטגראלי משטח הדירה. בעלי הדירות מצפים שבמימוש הליך תמ"א 38 יוכשר אותו שטח של מרפסות (אשר נסגרו) כשטח עיקרי רגיל של הדירה. לכן במרבית המקרים, כאשר בוחנים אפשרות למימוש תמ"א 38 הריסה בבניין ישן מוצאים, כי במידה והורסים את הבניין הקיים כיום, לא ניתן לבנות אפילו את אותו גודל של דירות בקומה בהשוואה לקומה בבניין הישן, הסיבה כמובן שיש לחזור לקווי הבניין המותרים בתב"ע, לעומת, מימוש תמ"א 38 רגיל המאפשר בזכות אישור החריגות בקו בניין, ביצוע הרחבות לדירות הקיימות.
במרבית אזורי הביקוש בעלי הדירות מחפשים לשפר את איכות חייהם בעיקר באופן של הגדלת דירותיהם. ביטול אפשרות החריגה מקווי בניין בביצוע תמ"א 38 הריסה, משמעותה לרוב, כי לא ניתן יהיה להגדיל את שטחי הדירות ולעיתים אפילו לא ניתן יהיה להכניס את אותו שטח דירות (כולל מרפסות סגורות) בקומה כקיים בבניין הישן.
מסיבה זו לדעתי לא נראה הרבה מקרים של מימוש אופציית ההריסה.
רציונל המחוקק ברור ולכן היה עליו לתת העדפות/עודף זכויות להריסה על פני תמ"א רגילה ולא כפי המצב כיום בו בביצוע הריסה אפשרויות המימוש מוגבלות/נפגעות. לכל הפחות על המחוקק לאפשר את אותן קווי בניין המותרים במימוש התמ"א הרגילה, גם במימוש תמ"א לפי תיקון2 (הריסה) ו/או לאפשר את ניצול זכויות הבניה ביותר קומות.
יצחקי שקד
050-6928405
יורו אפ בע"מ
יצחקי שקד, הכותב שותף בחברת יורו אפ, המתמקדת בפרויקטים של התחדשות עירונית, בנייה משולבת על בניינים קיימים תוך שדרוג הבניינים לתקני הבנייה והסטנדרטים העדכניים, השבחת, הרחבת וחידוש הבניינים הקיימים, תמ"א 38, תמ"א 38 הריסה, פינוי בינוי ועסקאות קומבינציה. טל' 09-8656547 נייד 050-6928405 www.euroup.co.il.
