פיצול דירה - מתי מותר? - מאת עורך דין דן הלפרט 

בתי המשפט גיבשו מבחנים שונים שיסייעו בקביעה האם עבודות שבוצעו בתוך דירת מגורים מהוות "חלוקה לאגפים" (שינוי פנימי) או "חלוקה ליחידות דיור נפרדות" (פיצול דירה) עבורו נידרש לקבל היתר בניה.

הפסיקה קבעה שני מבחנים שנועדו להקל בבחינת השאלה הנ"ל. הראשון- "המבחן הפונקציונאלי" הבודק האם קיימות בכל אחת מהיחידות החדשות שנוצרו לאחר חלוקת הדירה "הפונקציות הבסיסיות הנדרשות מדירה" (כניסה נפרדת ופרטית, נקודה נפרדת לצינורות מים וביוב, מקלחת, שירותים, מטבחון) וזאת אף אם הן מינימליסטיות בשטחן.

המבחן השני- "המבחן היעודי"- בודק מהו יעודן של היחידות החדשות- קרי האם מטרת החלוקה היא להשיא את התשואה מהנכס על ידי השכרתה לשוכרים רבים יותר.

בית המשפט לעניינים מקומיים דןאחרונה (ב 10118/09, 2.9.09), בקרה בו חולקה דירה לשלוש יחידות נפרדות אשר בכל אחת שירותים, מקלחון ומטבח כאשר לכל אחת מהן כניסה נפרדת מתוך מבואה משותפת המצויה בסמוך לדלת החיצונית.

טענתו העיקרית של הנאשם היתה,כי אין מדובר בפיצול דירה אלא בחלוקה פנימית שאינה דורשת היתר בניה. הנאשם טען כי יחידה אחת משמשת אותו ואת חברתו למגורים, השניה את אחותו שהתגרשה זה מכבר וחיפשה קורת גג לה ולביתה הקטנה (וקיים בה מטבח בשל היות האחות שומרת כשרות), והשלישית משמשת משרד עבורו.

בית המשפט לעניינים מקומיים הרשיע את הנאשם תוך בחינת המבחנים המפורטים לעיל. לעניין המבחן הפונקציונאלי, נקבע כי הנכס חולק לשלוש יחידות עצמאיות, אשר כל יחידה מיועדת "לשאת את עצמה באופן עצמאי" ובכל אחת מהן פרטיות מלאה.

לעניין הפרדת היחידות זו מזו טען הנאשם כי בשתיים מתוך שלושת היחידות היו קיימות דלתות פשוטות וסטנדרטיות המקובלות לסגירת חדרים בתוך דירה ואילו ביחידה השלישית כלל לא היתה דלת, משמע לא ניתן לטעון לקיומן של יחידות מגורים נפרדות.

בית המשפט דחה טענות הנאשם וקבע, כי הדלתות הקיימות הינן עבות ובעלות מנגנון נעילה, משמע אין מדובר בדלתות המתאימות באופיין לשמש כדלתות פנימיות בחדרים בתוך. באשר ליחידה בלי הדלת, נקבע, כי פתח החדר הינו פתח בגודל של דלת סטנדרטית, אשר ניתן להתקין בו בנקל דלת. משכך, נקבע, למעשה נוצרו שלוש יחידות עצמאיות בנות סגירה מלאה, המקנות או יכולות להקנות פרטיות וקיום עצמאי לכל אחד מדייריה של כל יחידה ויחידה.

בית המשט מצא עוד לציין כי אין בעובדה ששניים מדיירי היחידות הינם בעלי קשרי משפחה כדי שנות את מסקנותיו, וזאת משום שמהותו של המבחן היעודי אשר אינו בא לבחון שימוש בפועל ברגע נתון אלא את יעודו הכולל של הנכס והכשרתו מבחינה מהותית לתכלית כזו או אחרת.

ביום 23.2.10 ניתנה הכרעת בית המשפט המחוזי בערעור שהגיש הנאשם על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מקומיים. בית המשפט המחוזי התייחס במשפט אחד לערעור הנוגע להכרעת הדין וקבע: "יש לשבח את המערער שחזר בו מערעורו לגבי הכרעת הדין, שכן לא היה בערעור זה טעם ממשי".

מנגד, בכל הנוגע לגזר הדין שניתן כנגד הנאשם ביום 23.12.09 (קנס בסך 230,000 ש"ח), דווקא קיבל אבית המשפט את הערעור (על כך ברשימה נפרדת בעתיק הקרוב).

אומר רק זאת בכל הנוגע להכרעת הדין- דומה כי ראוי לנקוט זהירות מירבית בהפעלת המבחנים שנקבעו בפסיקה, שכן הרחבתם יתר על המידה (תוך בחינת פוטנציאל פעולות הנאשם ("פתח בעל פוטנציאל להתקנת דלת", "יחידה בעלת פוטנציאל להשכרה..), תחת בחינת מעשי הנאשם בפועל עלול להוות התערבות יתר בנעשה בד' אמותיו של אדם עד כדי פגיעה בזכותו הקניינית.

המאמר פורסם ביום 28.3.2010 במוסף הנדל"ן של עיתון "גלובס".
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, מגדל ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466) אי מייל- dan@halpert-law.co.il.
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".