ב ? 14 ביוני 2010 פרסמה הוועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות רכישה (להלן - "הוועדה") את ממצאיה, הועדה סקרה באופן מקיף ומפורט את השלכות המס השונות האפשריות בקבוצות רכישה הן ביחס לדין הקיים והן ביחס להמלצותיה לתיקוני חקיקה בעניין.
כרקע כללי נזכיר כי למעשה קבוצת רכישה מפצלת עסקה של קניית קרקע ע"י יזם, בנייה ומכירת דירות גמורות, לעסקה בה חברי הקבוצה, באמצעות הגורם המארגן, קונים ישירות מבעלי הקרקע את המקרקעין, ומתקשרים באופן ישיר עם קבלן לצורך ביצוע הבנייה.
1. מס ערך מוסף על המקרקעין (כאשר המוכר אינו עוסק) מאחר ומדובר בעסקה בין פרטיים.
2. מס רכישה על מרכיב הבניה ? בקבוצת רכישה משלם רוכש הדירה מס רכישה על הקרקע בלבד, (בדומה למה שהיה משלם היזם ברכישת הקרקע ומעמיס הוצאה זו על רוכש הדירה) אך חוסך את מס הרכישה על מרכיב הבניה (לרבות הרווח היזמי).
קיימים יתרונות נוספים לביצוע העסקה במתווה זה אך חלקם הם יתרונות מסחריים שקצרה היריעה מלהתייחס לכולם.
עיקרי מסקנות הוועדה:
ביחס לדין הקיים ניתן לקבוע מפורשות, כי גם לדעת הוועדה וככל שהגורם המארגן פועל בהתאם לקריטריונים אשר מנתקים אותו ברמה סבירה מהסיכויים, הסיכונים והשליטה, הרי שאין בידי רשות המיסים לשנות את סיווגה של העסקה הן בראי מוכר הקרקע והן בראי הגורם המארגן.
סיווגו של הגורם המארגן - חלק מן החששות היו כי הגורם המארגן יסווג כמי שרכש את הקרקע ומכר דירות מגורים, כך למעשה יחויב בכל המיסים הנחסכים ואף יהיה חשוף למיסים נוספים. נראה כי הועדה מקבלת את מתווה המס של קבוצת רכישה ה"בנויה נכון", ואינה רואה את הגורם המארגן כרוכש ומוכר אלא כמתווך גרידא. ביחס לעניין זה וככל שמתקיימים אותם קריטריונים,אין בכוונת הוועדה לשנות את הדין הקיים..
חיוב במע"מ ע"י מוכר המקרקעין ? גם בעניין זה קובעת הועדה כי החלופות שהלתה רשות המיסים בחוזר מע"מ 1/07 אינן ישמות עובדתי או משפטית, ולפיכך קובעת כי לא ניתן לחייב את בעל הקרקע (כאשר הוא אדם פרטי) במע"מ בגין מכירת מקרקעין לקבוצת רכישה בכל אחת משלושת החלופות אשר הועלו באותו חוזר.
ביחס למע"מ על מוכר המקרקעין המליצה הוועדה לשנות את החוק ולקבוע כי במכירת מקרקעין לקבוצת רכישה יחול על המוכר מע"מ בדרך של סיווג העסקה כעסקת אקראי.
חיוב הרוכשים במס רכישה כרוכשי דירות מגורים ? למעשה המסקנה היחידה של הוועדה ביחס למצב הקיים הינה כי לדעתה, יש לראות את הרוכשים כרוכשי דירות מגורים, הגם שאין גורם אחד אשר מכר להם את אותן דירות. ראה ו"ע בעניין עמוס גולן ואשר על קביעתה, הערעור בעליון עדיין תלוי ועומד.
יחד עם זאת ולאור עמדתה האחרונה של הועדה, על רוכשי דירות מגורים במסגרת קבוצות רכישה לבחון את השלכות מס הרכישה עליהם ואולי אף ימצאו כי הם זכאים להחזר מס רכישה, בנסיבות המתאימות.
ישי כהן רו"ח ומשפטן, נמנה על צוות המחלקה למיסוי ישראלי ופועל בתחומי מיסוי תאגידים/חברות/ שותפיות. מייצג נישומים אצל פקידי השומה לשם השגת הסכמי שומה, השגת החלטות מיסוי של עסקאות לפני ובמהלך התהוותן בהיבט המס הכולל תוך בחינת אפשרויות להקלת נטל המס.
