רעידת אדמה היא אחד הביטויים המרשימים ביותר לתהליכים המתרחשים על פני כדור הארץ ,רעידות חזקות קיבלו ביטוי מאגי ודתי בימי קדם והיום המחקר הוא יותר מדעי .
כאשר בוחנים את תפוצתם של מוקדי הרעידות על פני כדור הארץ ניתן להבחין כי קיים מעין "סדר עולמי" בהופעתם ,רעידות האדמה יצרו פאזל מכדור הארץ ,הפאזל מתאר לוחות קשיחים הנתונים לתזוזות כתוצאה מהלחץ שנוצר מהגלעין והקרום .
מחקר של מאות שנים באזורים מוכי אסון והשוואת תוצאות הרעש על המחיר בנפש באזורים שנפגעו ,מלמד כי רעידות אדמה אינן הורגות ,בניינים חלשים הורגים , עד שנת 1980 נבנו בישראל עשרות אלפי בניינים בהתאם לתקן ישן ומסוכן שיצר סטנדרט בנייה שעלול לגבות מחיר כלכלי ואנושי של מאות אלפי קורבנות ונזקים מוערכים של מיליארדי דולרים .
בשנת 1975 מדינת ישראל מוציאה תקן בנייה חדש שנקרא 413 ,תקן בן 88 דפים מלאים בנוסחאות וגדושים בהוראות לקונסטרוקטורים ומתכנני המבנה, התקן נאכף בשנת 1980 ויצר סטנדרט בנייה חדש ובטיחותי , התקן מחייב גם בנייה של ממ"ד ומעתה מבנים יגלו עמידות טובה יותר גם מפני איומי טילים ופצצות מלחמה ולא רק מפני רעש אדמה .
ממחקרים באזורים מוכי רעש ניתן להבחין בבירור שאחוז גבוה מהנזקים בנפש נגרם כתוצאה מהתפרצותן של שריפות קשות ,בעקבות קריסת הבניינים נשפכים נוזלים דליקים ,מופצים לאוויר חומרים מסוכנים ורעלים שונים וצינורות גז נקרעים,כשהרשויות מחזירות את אספקת החשמל לאזורים שנפגעו מתרחשים פיצוצים ופורצות שריפות הרסניות ואכזריות .
מגיפות קשות הן תופעה המאפיינת אזורים מוכי רעש ,חוסר באנשי רפואה , בציוד רפואי ובתרופות מחריף את הבעיה ,כבישי הגישה חסומים וקיימות בעיות לוגיסטיות קשות בהגשת עזרה לנפגעים .
בעקבות תחזיות של גופי מחקר ובעקבות רעש האדמה שפקד את תורכיה ,מדינת ישראל הקימה ועדת היגוי שהגישה לשר השיכון תרחיש לפיו אסון בקנה מידה לאומי עלול להתרחש בקרות רעש אדמה .
שנת 2005 החלטה מספר 3537 מדינת ישראל יוזמת תוכנית שנקראת תמ"א 38 .
,מטרת התוכנית -להפחית באופן ניכר את הנזקים האדירים העלולים להתחולל בקרות רעש אדמה ,התוכנית יוצרת שורה ארוכה של הטבות וזכויות בנייה נוספות המהוות קטליזאטור ליישומה אך לימים הסתבר שעלויות התכנון ,ההדמיות, חוות הדעת ההנדסיות ,הוצאות התקורה ,עלויות החיזוק והעיבוי , השדרוג , הפיתוח והמיסוי והעדר תמיכה מצד המערכת הבנקאית , משמיטים את הכדאיות הכלכלית מידי היזמים ולא בכדי כיום 5 שנים לאחר אישור התוכנית קיימים מספר פרויקטים בודדים שהסתיימו ספק בהצלחה ספק בהתשה .
בפברואר 2008 נעשה תיקון לחוק ( תיקון 2) שמטרתו להקל על יישום התוכנית ,במסגרת התיקון מתווספות זכויות בנייה והטבות מס נוספות היוצרות סביבת עבודה נוחה יותר ליזמים / קבלנים/ דיירים .
בנוסף לכך פסק דין מבית המשפט המחוזי בחיפה צמצם באופן משמעותי את היכולת של דייר סרבן מלתקוע טריז ביישום התוכנית , אך למרות התיקון לחוק ולמרות החשיפה התקשורתית שהתוכנית זוכה לה ,ההיתכנות הכלכלית שנשקפת מדוחות התכנון , המודעות להטבות בקרב הדיירים , ההפנמה ההולכת וגוברת של מצב חירום והישיבות האינסופיות בוועדות הכנסת השונות שמטרתן להאיץ את התוכנית, עדיין קיימים לא מעט אתגרים תכנוניים , משפטיים ולוגיסטיים המציבים את התוכנית בסימן אתגר לאומי .
מתי אין להתחיל ביישום התוכנית ?
כשלא מתקיימים לפחות ארבעת התנאים הבאים :
1. קיים בניין שהוצא עבורו היתר בניה לפני שנת 1980 .
2. קיימת היתכנות קונסטרוקטיבית .
3. קיימת הסכמת דיירים כללית .
4. קיים יזם העונה לדרישות הסף .
מהן דרישות הסף שיזם חייב להציג טרם בקשת הסכמת דיירים ?
1. איתנות פיננסית .
2. קונסטרוקטורים מהשורה הראשונה שיודעים להתייצב מול האתגרים ההנדסיים שיוצרת התוכנית .
3. הכנת דוחות 0 וניתוחי רגישות קפדניים בכל שלב משלבי הפרויקט.
4. יכולת עבודה מול דיירים בכלל ובעלי מוגבלויות וצרכים מיוחדים בפרט .
5. הבנת תהליך קבלת ההיתר והעבודה מול הרשויות .
6. מערך שיווק לדירות החדשות .
7. הבנת נושא המיסוי לפרטי פרטיו .
8. סינרגיה מושלמת בין כל המחלקות המטפלות בבניין .
9. בנייה נכונה של הסכם משפטי המשקף את כל ההסכמות והסיכומים .
10. אדריכלים מנוסים להכנת הדמיות רלוונטיות למבנה הקיים .
ארז שקד סמנכ"ל אקזיט גרופ .
ארז שקד סמנכ"ל אקזיט פיתוח ובינוי אקזיט גרופ -בית השקעות
