צניחת מחירי הנדל"ן בארה"ב סקירה כללית שנה וחצי לאחר המשבר:
שוק הנדל"ן בארה"ב מתנהל בהתאם למחזוריות העסקית המאפיינת כל שוק חופשי.
קיימים מספר אינדיקאטורים חשובים המהווים שיקול ברכישת נדל"ן בארה"ב דווקא בימים אלו.
נגידי הבנקים המרכזיים בשווקים הגלובליים בכלל ובארה"ב בפרט שומרים על סביבת ריבית נמוכה המעודדת רכישה והשקעות. משבר האמון שנוצר בין הבנקים ללווים הולך ומתפוגג וכבר ניתן היום להבחין בקצת יותר גמישות באישור הלוואות לצורך רכישת נדל"ן למרות שאלו ניתנות לאחר בדיקה מעמיקה ומשנה זהירות.
ההיסטוריה מלמדת שסופם של משברים להישכח. גלי השפל מקזזים את גלי הגאות והיקר של היום הוא הזול של המחר.
משבר הסאב פריים שינה במקצת את מפת הרכישות, יצר נדידת אוכלוסיות לאזורים מסוימים והגדיל את שוק השכירויות בעיקר בקרב האוכלוסייה אשר לא הצליחה לעמוד בהחזר תשלומי המשכנתא ודירתם נלקחה ע"י הבנק.
מניתוח הנתונים עולה כי מלאי הבתים הקיימים העומדים למכירה ירד באופן ניכר במהלך המחצית השניה של 2009 והמחצית הראשונה של 2010 אך עדיין מספר הבתים העומד למכירה מייצג 7 חודשי מלאי – נתון חשוב המצביע על כיוון השוק.
לאחר מלחמת העולם השנייה בשנים 1946-1951 נולדו בארה"ב עשרות מיליוני תינוקות שבשנים אלו עומדים לצאת לגמלאות (Baby Boomers), חשוב לציין שדור זה מחזיק קרוב ל - 50% מהעושר הפיננסי של ארה"ב ונדידתו לאזור חגורת השמש (פלורידה, אריזונה, טקסס, הרפובליקה הדומיניקאנית, קוסטה ריקה וכו') בעקבות יציאתו לגמלאות, תיצור גל של ביקושים מאסיביים שיתמוך בשוק ה משתקם ויקצר את זמן הבראתו. כך תומכות תוצאות המחקר של תנודות דמוגרפיות בשטחה של ארה"ב הממומנת ע"י הממשל עצמו.
יחד עם זאת, בבואנו לבחון השקעה ישירה בנכס הנמצא מעבר לים, יש לקחת בחשבון מספר נתונים לוגיסטיים וכלכליים המקשים על תהליך קבלת ההחלטות ויוצרים שורה של קשיים המעמידים את כדאיות הרכישה בסימן שאלה.
מי יטפל בנכס?
כמה תגבה חברת הניהול ?
במידה והנכס לא מושכר, כמה כסף יעלה לי מידי שנה ?
אפה להשקיע ?
מי יטפל בנושא העברת הבעלות ?
מהם המיסים החלים על אזרח ישראלי בהשקעות מסוג זה ?
האם קיימת חובת דיווח ?
האם ניתן ליטול משכנתא ?
קיימים מספר מכשירי השקעה פיננסיים המשקפים את אחוז השינוי בסקטור הנדל"ן האמריקאי ללא צורך בביצוע רכישה ישירה, כדוגמת קרן ריט ציבוריות המהווה ישות פיננסית ייחודית בעלת מאפיינים של חברת נדל"ן הנסחרות בבורסה ושל קרן נאמנות, המדד הבסיסי להערכת הביצועים של קרנות
ריט היא FFO (Funds From Operations) המודד את ההכנסות מפעילות הריט והמדד השני הוא הדיסקאונט שמשקף את מחיר המניה ביחס ל - net asset value) ) =NAV כלומר סך הנכסים.
התשואה של הקרנות מורכבת באופן מבני משני חלקים: הדיווידנד וערך המניה.
על פי תקנות הריט הקרנות חייבות לחלק את רובם המכריע של הרווחים כדיווידנד ושיקול הדעת של מנהל הריט לגבי גובה הדיווידנד הוא מוגבל מאוד .
מעבר לדיווידנד כאמור המשקיע נהנה גם מהעלייה בערך המנייה.
איל אנקורי CEO
אקזיט גרופ בית השקעות
