הסכם התקשרות
דגשים בעת המשא ומתן עם נציגי בית הדיור המוגן
אופיר טשורני,עו"ד (רו"ח)
בדרך כלל יחל התהליך לבחירת בית הדיור המוגן בבחינת כמה מרכזי דיור מוגן על פי קריטריונים המתאימים לדייר הפוטנציאלי כגון : מיקום המרכז, עלות המגורים, סוג הדירות, התאמה לאוכלוסיה המתגוררת במרכז, קירבה לבני משפחה ועוד.
לאחר בחירת בית הדיור המוגן וסוג הדירה המתאימה לדייר , יחל המשא ומתן עם נציגי המרכז לגבי תנאי ההסכם ועלות יחידת המגורים.
קיימות כמה נקודות התייחסות חשובות בעת בדיקת הסכם ההתקשרות, במאמר זה אנסה להתמקד בנקודות המהותיות והחשובות ביותר לדייר :
1. מחיר הפקדון.
ברוב בתי הדיור המוגן קיימים שני מסלולי תשלום בגין יחידת הדיור : מסלול פקדון שהוא הנפוץ ביותר ובדרך כלל הכדאי ביותר ומסלול דמי כניסה. מחיר הפקדון נקבע על פי גודל הדירה המבוקשת, מיקום מרכז הדיור המוגן (מרכזי ערים וקירבה לאזורי מסחר).
מסלול פקדון - הדייר מפקיד בעת הכניסה למרכז כמה מאות אלפי דולרים אשר מחולטים לרוב בשיעור של 2.5% בשנה בתוספת מס ערך מוסף, כל זאת במשך 10-12 שנים דהינו מקסימום הפחתה 30% בתוספת מס ערך מוסף. מרכזי הדיור מאפשרים לבחור את מסלול ההצמדה של הפקדון בין הצמדה לשער החליפין של הדולר לבין הצמדה למדד המחירים לצרכן. לפעמים מוצעים מסלולי חילוט נוספים אשר כדאי לבחון ולבחור את המסלול הטוב ביותר לדייר.
מסלול דמי כניסה - הדייר מפקיד בעת הכניסה למרכז סכום כסף הנמוך ממחיר מסלול הפקדון בשיעור של 40%-60% אך החילוט גבוה בהרבה ומגיע לשיעורי חילוט שנתיים של 20%-33% מהפקדון דהינו במשך 3-5 שנים מופחת הפקדון במלואו. מסלול זה עדיף כאשר לדייר אין את כל מחיר הפקדון והוא מעדיף להפקיד סכום נמוך יותר ומופחת בתקופה קצרה יותר. מבחינה כלכלית מסלול זה יקר בהרבה ומגלם עלויות חודשיות גבוהות בעשרות אחוזים ממסלול הפקדון.
2. דמי האחזקה החודשיים.
בנוסף לתשלום הפקדון בעת הכניסה למרכז, נדרש הדייר לשלם דמי אחזקה חודשיים המסתכמים בכמה אלפי שקלים בחודש. ברוב המקרים דמי האחזקה כוללים את כל עלויות הדירה - חשמל, ארנונה, אחזקה, תיקונים, ניקיון ושירותים נוספים שמפורטים בדרך כלל בנספח המצורף להסכם ההתקשרות. בחלק מהמרכזים , הדייר משלם בנפרד תשלומים מסוימים כגון - חשמל, ארנונה ועוד. חשוב לבדוק את השירותים הכלולים בסל דמי האחזקה ולחשב את העלות החודשית האמיתית כולל כל העלויות הנלוות לדמי האחזקה .
3. ייקור בדמי האחזקה
סעיף חשוב בהסכם הדורש התייחסות מיוחדת הנו האפשרות לייקור דמי האחזקה החודשיים. ברוב בתי הדיור המוגן מוצמדים דמי האחזקה למדד המחירים לצרכן. בבתים רבים קיים ייקור נוסף של כמה אחוזים בכל שנה. סעיף המאפשר למרכז לייקר את דמי האחזקה כלול בהסכם ההתקשרות, אשר מאפשר ייקור דמי האחזקה בכפוף לאישור רואה חשבון חיצוני או לעיתים גם ללא אישור רואה חשבון. סעיף זה בעייתי היות והוא יכול להיחשב כסעיף מקפח בחוזה אחיד ועל כן אינו "יציב" בבתי המשפט.
4. ערבויות והבטחת כספי הפקדון.
היות ולא קיים חוק המחייב את מרכזי דיור המוגן לספק ערבות בנקאית להבטחת כספי הפקדון, חלק מהמרכזים מצאו מנגנונים נוספים לערבות בנקאית:
ערבות בנקאית - המרכז מעמיד ערבות בנקאית להבטחת מלוא הסכום. העלויות בגין הערבות חלות על דייר. העלות מסתכמת ב - 1%-0.4% מגובה הפקדון . הערבות הבנקאית מבטיחה בצורה הטובה ביותר את כספי הפקדון אך היא יקרה ועלותה החודשית מסתכמת בכמה מאות שקלים בחודש ולפעמים אלפי שקלים.
משכון זכויות - המרכז ימשכן את הזכות העתידית לקבלת כספים בגין דירת הדייר . מנגנון זה מאפשר לדייר לקבל את הכספים שהתקבלו ממכירת יחידת הדיור לאדם אחר. הבעיה במקרה זה שצריכה להתבצע מכירה בפועל של יחידת הדיור לאדם אחר ובנוסף אין לדעת מה תהיה התמורה העתידית ליחידת הדיור .
הערת אזהרה - רישום הערת אזהרה לטובת הדייר בלשכת רישום המקרקעין. מנגנון זה נותן לדיירים כוח נוסף למקרה שבית הדיור המוגן יגיע לכינוס נכסים .
5. הסדר סיעודי.
ברוב מרכזי דיור המוגן קיימות מחלקות תומכות - מחלקה סיעודית, מחלקת החלמה , מחלקת סיעודי מורכב ועוד. המרכז מציע אפשרות לשלם פרמיה חודשית שנקבעת על פי וועדה תוך מרכזית ובתמורה לפרמיה זו תינתן הנחה משמעותית בעת מעבר של הדייר למחלקה הסיעודית. אפשרות זו מקבילה לפרמיה בגין ביטוח סיעודי באחת מחברות הביטוח המאפשרת החזר כספים בעת ירידה בתפקוד המבוטח ואשפוזו במחלקה סיעודית, וכל זאת על-פי קריטריונים שנקבעים בפוליסת הביטוח.
היתרונות של ההסדר הסיעודי התוך מרכזי הנם בכך שהמרכז מבטיח מקום פנוי במחלקה הסיעודית במקרה והדייר נאלץ להתאשפז במחלקה, אין תקופת המתנה וההסדר מופעל מיידית. חשוב לבדוק את האופציה הזו ולהשוות לפוליסות ביטוח סיעודי אחרות הקיימות בשוק ובנוסף חשוב לבדוק את התנאים המאפשרים הפעלת ההסדר הסיעודי. במקרה ומדובר בבני זוג הגרים במרכז מומלץ לבטח את שניהם בביטוח סיעודי .
6. מועדי החזר הפקדון בעת פטירה או פינוי יחידת הדיור
מהיום שהדייר נפטר או מודיע על רצונו לעזוב את מרכז הדיור המוגן ועד החזר כספי הפקדון עוברת תקופה של כמה חודשים. בדרך כלל במקרה של פטירה מוחזר הפקדון לאחר 30-45 ימים מקבלת צו קיום צוואה ובמקרה של עזיבה מסיבות אחרות מוחזר הפקדון לאחר תקופה של הודעה מראש שאורכה כ- 90 ימים, ואז לאחר 30-45 ימים נוספים מוחזר הפקדון דהינו סך התקופה מרגע ההודעה על עזיבה ועד קבלת הכספים יכולה להתארך בין 4-5 חודשים. היות ומדובר בסכומי כסף גדולים והפקדון אינו נושא ריבית (רק צמוד מדד או צמוד לשער החליפין של הדולר) בכל התקופה , הדייר אינו יכול להנות מפירות שיכלו לנבוע מהשקעת הכספים באפיקי השקעה אחרים בתקופה זו. על כן מומלץ להשתדל לקצר תקופה זו במטרה לקבל את הכספים מהר ככל שאפשר.
7. שירותי רפואה בתוך המרכז.
חלק ממרכזי הדיור המוגן מבטיחים שירותי רפואה 24 שעות כולל רופא בתוך המרכז. בחלק מהמרכזים ניתנים שירותי רפואה במהלך היום הכוללים רופא ואחות ובלילה אין רופא בתוך המרכז. דיירים רבים בוחרים את מרכז הדיור המוגן על פי שירותי הרפואה הניתנים במרכז,ניתנת חשיבות רבה לנוכחות רופא במהלך כל שעות היממה.
דגשים בעת המשא ומתן עם נציגי בית הדיור המוגן
אופיר טשורני,עו"ד (רו"ח)
בדרך כלל יחל התהליך לבחירת בית הדיור המוגן בבחינת כמה מרכזי דיור מוגן על פי קריטריונים המתאימים לדייר הפוטנציאלי כגון : מיקום המרכז, עלות המגורים, סוג הדירות, התאמה לאוכלוסיה המתגוררת במרכז, קירבה לבני משפחה ועוד.
לאחר בחירת בית הדיור המוגן וסוג הדירה המתאימה לדייר , יחל המשא ומתן עם נציגי המרכז לגבי תנאי ההסכם ועלות יחידת המגורים.
קיימות כמה נקודות התייחסות חשובות בעת בדיקת הסכם ההתקשרות, במאמר זה אנסה להתמקד בנקודות המהותיות והחשובות ביותר לדייר :
1. מחיר הפקדון.
ברוב בתי הדיור המוגן קיימים שני מסלולי תשלום בגין יחידת הדיור : מסלול פקדון שהוא הנפוץ ביותר ובדרך כלל הכדאי ביותר ומסלול דמי כניסה. מחיר הפקדון נקבע על פי גודל הדירה המבוקשת, מיקום מרכז הדיור המוגן (מרכזי ערים וקירבה לאזורי מסחר).
מסלול פקדון - הדייר מפקיד בעת הכניסה למרכז כמה מאות אלפי דולרים אשר מחולטים לרוב בשיעור של 2.5% בשנה בתוספת מס ערך מוסף, כל זאת במשך 10-12 שנים דהינו מקסימום הפחתה 30% בתוספת מס ערך מוסף. מרכזי הדיור מאפשרים לבחור את מסלול ההצמדה של הפקדון בין הצמדה לשער החליפין של הדולר לבין הצמדה למדד המחירים לצרכן. לפעמים מוצעים מסלולי חילוט נוספים אשר כדאי לבחון ולבחור את המסלול הטוב ביותר לדייר.
מסלול דמי כניסה - הדייר מפקיד בעת הכניסה למרכז סכום כסף הנמוך ממחיר מסלול הפקדון בשיעור של 40%-60% אך החילוט גבוה בהרבה ומגיע לשיעורי חילוט שנתיים של 20%-33% מהפקדון דהינו במשך 3-5 שנים מופחת הפקדון במלואו. מסלול זה עדיף כאשר לדייר אין את כל מחיר הפקדון והוא מעדיף להפקיד סכום נמוך יותר ומופחת בתקופה קצרה יותר. מבחינה כלכלית מסלול זה יקר בהרבה ומגלם עלויות חודשיות גבוהות בעשרות אחוזים ממסלול הפקדון.
2. דמי האחזקה החודשיים.
בנוסף לתשלום הפקדון בעת הכניסה למרכז, נדרש הדייר לשלם דמי אחזקה חודשיים המסתכמים בכמה אלפי שקלים בחודש. ברוב המקרים דמי האחזקה כוללים את כל עלויות הדירה - חשמל, ארנונה, אחזקה, תיקונים, ניקיון ושירותים נוספים שמפורטים בדרך כלל בנספח המצורף להסכם ההתקשרות. בחלק מהמרכזים , הדייר משלם בנפרד תשלומים מסוימים כגון - חשמל, ארנונה ועוד. חשוב לבדוק את השירותים הכלולים בסל דמי האחזקה ולחשב את העלות החודשית האמיתית כולל כל העלויות הנלוות לדמי האחזקה .
3. ייקור בדמי האחזקה
סעיף חשוב בהסכם הדורש התייחסות מיוחדת הנו האפשרות לייקור דמי האחזקה החודשיים. ברוב בתי הדיור המוגן מוצמדים דמי האחזקה למדד המחירים לצרכן. בבתים רבים קיים ייקור נוסף של כמה אחוזים בכל שנה. סעיף המאפשר למרכז לייקר את דמי האחזקה כלול בהסכם ההתקשרות, אשר מאפשר ייקור דמי האחזקה בכפוף לאישור רואה חשבון חיצוני או לעיתים גם ללא אישור רואה חשבון. סעיף זה בעייתי היות והוא יכול להיחשב כסעיף מקפח בחוזה אחיד ועל כן אינו "יציב" בבתי המשפט.
4. ערבויות והבטחת כספי הפקדון.
היות ולא קיים חוק המחייב את מרכזי דיור המוגן לספק ערבות בנקאית להבטחת כספי הפקדון, חלק מהמרכזים מצאו מנגנונים נוספים לערבות בנקאית:
ערבות בנקאית - המרכז מעמיד ערבות בנקאית להבטחת מלוא הסכום. העלויות בגין הערבות חלות על דייר. העלות מסתכמת ב - 1%-0.4% מגובה הפקדון . הערבות הבנקאית מבטיחה בצורה הטובה ביותר את כספי הפקדון אך היא יקרה ועלותה החודשית מסתכמת בכמה מאות שקלים בחודש ולפעמים אלפי שקלים.
משכון זכויות - המרכז ימשכן את הזכות העתידית לקבלת כספים בגין דירת הדייר . מנגנון זה מאפשר לדייר לקבל את הכספים שהתקבלו ממכירת יחידת הדיור לאדם אחר. הבעיה במקרה זה שצריכה להתבצע מכירה בפועל של יחידת הדיור לאדם אחר ובנוסף אין לדעת מה תהיה התמורה העתידית ליחידת הדיור .
הערת אזהרה - רישום הערת אזהרה לטובת הדייר בלשכת רישום המקרקעין. מנגנון זה נותן לדיירים כוח נוסף למקרה שבית הדיור המוגן יגיע לכינוס נכסים .
5. הסדר סיעודי.
ברוב מרכזי דיור המוגן קיימות מחלקות תומכות - מחלקה סיעודית, מחלקת החלמה , מחלקת סיעודי מורכב ועוד. המרכז מציע אפשרות לשלם פרמיה חודשית שנקבעת על פי וועדה תוך מרכזית ובתמורה לפרמיה זו תינתן הנחה משמעותית בעת מעבר של הדייר למחלקה הסיעודית. אפשרות זו מקבילה לפרמיה בגין ביטוח סיעודי באחת מחברות הביטוח המאפשרת החזר כספים בעת ירידה בתפקוד המבוטח ואשפוזו במחלקה סיעודית, וכל זאת על-פי קריטריונים שנקבעים בפוליסת הביטוח.
היתרונות של ההסדר הסיעודי התוך מרכזי הנם בכך שהמרכז מבטיח מקום פנוי במחלקה הסיעודית במקרה והדייר נאלץ להתאשפז במחלקה, אין תקופת המתנה וההסדר מופעל מיידית. חשוב לבדוק את האופציה הזו ולהשוות לפוליסות ביטוח סיעודי אחרות הקיימות בשוק ובנוסף חשוב לבדוק את התנאים המאפשרים הפעלת ההסדר הסיעודי. במקרה ומדובר בבני זוג הגרים במרכז מומלץ לבטח את שניהם בביטוח סיעודי .
6. מועדי החזר הפקדון בעת פטירה או פינוי יחידת הדיור
מהיום שהדייר נפטר או מודיע על רצונו לעזוב את מרכז הדיור המוגן ועד החזר כספי הפקדון עוברת תקופה של כמה חודשים. בדרך כלל במקרה של פטירה מוחזר הפקדון לאחר 30-45 ימים מקבלת צו קיום צוואה ובמקרה של עזיבה מסיבות אחרות מוחזר הפקדון לאחר תקופה של הודעה מראש שאורכה כ- 90 ימים, ואז לאחר 30-45 ימים נוספים מוחזר הפקדון דהינו סך התקופה מרגע ההודעה על עזיבה ועד קבלת הכספים יכולה להתארך בין 4-5 חודשים. היות ומדובר בסכומי כסף גדולים והפקדון אינו נושא ריבית (רק צמוד מדד או צמוד לשער החליפין של הדולר) בכל התקופה , הדייר אינו יכול להנות מפירות שיכלו לנבוע מהשקעת הכספים באפיקי השקעה אחרים בתקופה זו. על כן מומלץ להשתדל לקצר תקופה זו במטרה לקבל את הכספים מהר ככל שאפשר.
7. שירותי רפואה בתוך המרכז.
חלק ממרכזי הדיור המוגן מבטיחים שירותי רפואה 24 שעות כולל רופא בתוך המרכז. בחלק מהמרכזים ניתנים שירותי רפואה במהלך היום הכוללים רופא ואחות ובלילה אין רופא בתוך המרכז. דיירים רבים בוחרים את מרכז הדיור המוגן על פי שירותי הרפואה הניתנים במרכז,ניתנת חשיבות רבה לנוכחות רופא במהלך כל שעות היממה.
אופיר טשורני, עו"ד ורו"ח מתמחה בהיבטים משפטיים בגיל השלישי.
