מה צריך לבדוק לפני שנכנסים לרכישה או השקעה בנדלן יוקרה בישראל? 

לאחר שוידאתם את הכדאיות הכלכלית העקרונית שבעסקה מומלץ לבצע סדרת בדיקות, משפטיות ואחרות, הן על מנת לוודא  את כדאיותה האובייקטיבית של העסקה, הן על מנת לפסול אפשרות לבעיות משפטיות חבויות והן על מנת לגבש סופית את הערכת הכדאיות הכלכלית של העסקה. סדרת בדיקות אלו ניתן לחלק לשלושה סוגים עיקריים:

• בדיקות משפטיות;
• בדיקת הנכס עצמו;
• אזור ופוטנציאל;

בדיקות משפטיות:

את הבדיקות המשפטיות של עוה"ד שלכם לבצע ניתן לחלק לשני חלקים: בדיקות חובה ובדיקות רשות/ הכרח.

במסגרת בדיקות החובה על עוה"ד שלכם לוודא את מהימנות הרישום אצל רשם המקרקעין (טאבו) או חברה משכנת. לוודא ברשם המשכונות כי לא מוטל משכון על הנכס, כי אין הערות אזהרה חריגות ואת מצבו המשפטי של הנכס. כן על עוה"ד לוודא כי המציגים עצמם כמוכרים אכן הינם בעלי הזכויות בנכס או בעלי הרשאה כדין לפעול בשם בעלי הזכויות. במקביל על עוה"ד לוודא כי המבנה מאושר כדין, שאין חריגות בנייה או הליכים מנהליים המתנהלים כנגד הנכס ושכל מתקניו (לדוגמא: פרגולה, סוכך, מחסן חיצוני וכד') נבנו ואושרו כדין.

במידה ומדובר בבית משותף או ביישוב קהילתי יש לבחון את תקנון הבית המשותף או היישוב ותנאיו.

את הבדיקה לעניין רישום הערת אזהרה יש לבצע בשנית בסמוך ככל האפשר לחתימה על ההסכם על מנת לוודא כי לא נעשו עסקאות סותרות ברגע האחרון.

בדיקת הנכס עצמו:

אין ספק כי הדבר החשוב ביותר בעסקת נדל"ן הוא, בסופו של יום, הנכס עצמו. כיום ישנן חברות מקצועיות המתמחות בביצוע בדיקות מהנדס הן לנכס והן למתקניו- וזאת במטרה לוודא כי אין בנכס פגמים, גלויים או נסתרים, אשר יגררו הוצאות נוספות, בלתי צפויות או מתוכננות, בעתיד הקרוב או הבינוני.

במסגרת בדיקת הנכס יש לבדוק גם את תיק הנכס בועדה המקומית ולוודא כי המצב בשטח תואם את השרטוטים והתוכניות.

כן מומלץ לבדוק באם מוצו כלל אחוזי הבניה הנכס האמור או שישנה אפשרות עתידית להגשת בקשה להרחבתו.

ככל שהעסקה כוללת גם את תכולת הנכס (החל מדוד שמש וארונות מטבח, עובר לכל ריהוט או ציוד אחר בבית ועד למצב הגינה ככל שישנה גינה) יש לבחון כל מתקן הנשאר בנכס, לוודא תקינותו ולעגן בהסכם את המצב בו עליו להימסר לרוכש.

בדיקות אזור ופוטנציאל:

בכל רכישת נדל"ן מומלץ לבחון ולבדוק היטב את האזור בו מצוי הנכס (הן מהבחינה המשפטית והן מהבחינה התכנונית) וכן את אפשרויות הפיתוח באזור הקרוב והבינוני.

במסגרת בדיקות אלו יש לבחון את תוכניות הפיתוח העתידיות, בין שכבר אושרו ואף אלו שרק הופקדו. לבחון היטב תוכניות המטילות חבויות מס שבח עתידי שיחולו על הרוכש. מגמות ההתפתחות באזור והשפעתן הן על מחיר הנכס והן על השימושיות שבו (לדוגמא: אם מתוכנן להיות מוקם קניון בסמוך לנכס הרי שהדבר יכול להוות יתרון לאדם המעדיף את הקרבה למרכזי קניות אך חיסרון לאדם  המעדיף ריחוק ושקט).

טווח הזמנים הניתן לבחינה והערכה משתנה ממקום למקום ונע בין שנים ספורות (באזורים שעוברים הליכי פיתוח ערים) לעד כעשור לאזורים ותיקים.

כמובן שיש לבחון את סביבתו הפיזית של הנכס ולוודא את התאמתה לצרכי הרוכש, החל מהסביבה והשירותים המצויים בה, מידת הרעש, קירבה לאנטנות סלולריות ושנאי חברת חשמל וכד'. בחינה נוספת אשר נעשתה פופולרית בשנים האחרונות הינה סקירת השכנים, בטוח הקרוב והבינוני, לנכס. חברות מסחריות המתמחות בבדיקות אלו יוכלו להרכיב עבור הרוכש פרופיל אזור ולסייע לו בקבלת ההחלטה.

לסיכום:

אין ספק כי כאשר באים לרכוש נכס יש לבצע בדיקות, משפטיות ואחרות, רבות שעלותן יכולה להגיע עד כדי אחוזים בודדים ממחיר הרכישה ואשר מבוצעות בפרק זמן של בין כשבוע ועד כחודש.

ביצוע הבדיקות לפני החתימה על ההסכם והשקעת המשאבים והזמן בהן יכולים לחסוך לרוכש עגמת נפש ונזקים כלכליים רבים הטמונים בכניסה "עיוורת" לעסקת נדל"ן.

גובה הסכומים המעורבים בעסקת נדל"ן, בין שמדובר בנכס למגורים עצמיים, בין שמדובר בנכס להשכרה ואף בעסקאות נדל"ן סבוכות יותר, הינו תמיד גבוה יחסית עבור הרוכש. גובה הסיכון מחייב נקיטת כל האמצעים להקטין את הסיכון בעסקה ואין ספק כי עדיף להוציא סכומים אלו מראש ולגלות שהכל תקין מאשר להצטער בדיעבד.

* הכותב הינו עו"ד המתמחה במשפט מונע ומשפט מסחרי ועומד בראש משרד עוה"ד ר.א. גמליאל. אתר המשרד: www.RAGamliel.com