מיסוי מקרקעין - אין לנכות פחת משווי רכישה במידה ולא נתבע הפחת בפועל 

ביום 23.02.2010, קיבלה הסכמת הצדדים תוקף של פסק דין בבית המשפט המחוזי בירושלים.

בהתאם למוסכם בין מנהל מיסוי מקרקעין (להלן: "מסמ"ק") לבין האוניברסיטה העברית בירושלים אין לנכות פחת משווי רכישת דירות מגורים.

הבהרת הסוגיה - מכיוון שמדובר מלכ"ר, והואיל וממילא הכנסתו החייבת מהשכרה פטורה ממס, לא "נזקק" המלכ"ר לניכוי פחת. ברם, בחישוב השבח ממכירת דירת מגורים שאינה פטורה ממס, דרש מסמ"ק לנכות את הפחת משווי הרכישה ללא קשר, אם הניכוי נתבע בפועל לצורכי מס ואם לא.

על החלטה זו הוגש ערר, ובמסגרת ההסכמות נקבע כי מנהל מסמ"ק אינו רשאי לנכות פחת משווי הדירות.

לאור פשרה זו נבחן שוב את עמדתה משכבר הימים של רשות המיסים הן לעניין קביעת יתרת שווי הרכישה בחישוב השבח והן בעניין קביעת יתרת המחיר המקורי בחישוב רווח ההון. לשיטת רשות המיסים אין "אפשרויות בחירה" הפחת ינוכה משווי הרכישה ובלבד שניתן היה לנכותו, בין אם נוכה ובין

אם לאו. עמדת הרשות נסמכת בין היתר על עניין ע"א 94/63 פ"ש נתניה נ' בן משה (להלן: "הלכת בן משה"), לפיה, אין מנוס מהפרשנות שיש לנכות את הפחת שהיה ראוי לנכות, גם אם לא נוכה בפועל.   

הלכה זו הוזכרה בשנת 2002בעניין יהודית שינפוקס (ו"ע 1026/00), כהלכה שעודנה שרירה וקיימת, עוד נאמר שם, כי בין אם הנישום השתמש בזכות הניכוי המצויה בסעיף 21 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א ? 1961 (להלן: "הפקודה") ובין אם לא השתמש בזכות הניכוי, קביעת יתרת שווי הרכישה תהיה לאחר ניכוי הפחת. עמדת הרשות אף הרחיקה לכת בפרשנות המונח "ניתן לניכוי" במסגרת הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 5/07 אשר על פיה יש להפחית משווי הרכישה גם פחת ביחס לתקופה בא דירת מגורים היתה מושכרת והכנסות השכירות היו פטורות ממס בהתאם למסלול הפטור. לדעתנו פשרה זו עומדת בניגוד מוחלט לעמדת הרשות בהו"ב זו, יתרה מזאת ומבלי להתייחס באופן ספציפי למקרה שבנדון הרי שבמידה ולא נתבע פחת בפועל בין אם משום שההכנסה פטורה ממס ובין אם מטעמים אחרים (כגון אדם שקיבל נכס בירושה מזה שנים רבות, ולא היו בידיו כלל נתונים בדבר אפשרות ההפחתה, ובשל כך לא תבע פחת), אין מקום לתפיסה לפיה יופחתו סכומים אלו משווי הרכישה.

לסיכום - יש לבחון כל מקרה לגופו ורק מקום שאי תביעת הפחת נעשתה ב"מזיד" על מנת להקטין את חבויות המס שלו, ניתן לקבל את עמדתה של הרשות, אולם מקום בו ההכנסה פטורה או שלא נוכה הפחת מחוסר ידע או שימת לב אין מקום להכות את הנישום שוב.

הכותבים : רו"ח (משפטן) ישי כהן ועו"ד שלומי לוי.

הכותבים הינם מפירמת הייעוץ : ארצי את חיבה פתרונות מיסוי בע"מ

WWW.ARTZI-HIBA.CO.IL