שער הדולר היורד: מגמות חדשות בחוזי הנדלן בישראל 

איך משפיעה המגמה הזאת על חוזי נדל"ן בישראל?

כשהיה שער הדולר בעלייה לעומת השקל, החוזים נקבו לרוב בסכומים דולריים והמוכרים היו מקבלים שקלים רבים יותר עבור הדירות שלהם, ככל שהדולר נסק. קונים מחו"ל לא הפסידו כסף, כל עוד המירו את הדולרים שלהם ביום התשלום. המפסידים היחידים היו הקונים שהחזיקו את כספם במטבע ישראלי. ככל ששער החליפין של הדולר עלה, הם היו צריכים לשלם יותר בשקלים.

מיותר לומר שהמצב הזה יצר מתח רב בין הצדדים בעסקאות נדל"ן. אם הרוכש איחר לשלם, הוא נהג להאשים את המוכר, כדי שלא יצטרך לשאת בעול, אם שער הדולר עלה במהלך העיכוב.

עם זאת, בשנתיים האחרונות ירד שער הדולר באופן ניכר, והמצב כיום שונה מאוד. משיא של כל הזמנים של 4.7 שקלים לדולר, בתחילת 2006, צנח השער לאחרונה לפחות מ-3.5 שקלים לדולר.

תופעה זו הביאה למגמה חדשה בעסקאות נדל"ן בישראל. ישנם מוכרים שמתעקשים על מחיר שקלי, בלי הצמדה לדולר. אחרים מצמידים לדולר אך דורשים שער רצפה, שתחתיו אין לרדת. הפירוש הוא שהמוכר לא לוקח שום סיכון, וכל הסיכון נופל על הרוכש. אם ערך הדולר עולה, המוכר מקבל יותר שקלים, ואם ערך הדולר יורד מהערך הנקוב ליום חתימת החוזה, המוכר מקבל את הערך הנקוב בחוזה, ולא פחות.

המגמה החדשה הזאת מקשה על חיי הרוכשים הזרים, שברשותם דולרים או מטבע חוץ אחר, שערכו יורד לעומת השקל. רוכשים זרים של נדל"ן ישראלי חייבים לשנות את גישתם כלפי העסקה, כדי שיוכלו לכלכל את צעדיהם.

קודם כל, ברגע שהחוזה נחתם והסכום השקלי נקבע, כדאי שהרוכש מחו"ל יעריך כמה מהמטבע שברשותו עליו לשים בצד כדי לשלם את מחיר הדירה, ושאר עלויות העיסקה. בנקודה זו יהיה נבון מצידו להמיר את הכסף לשקלים, כדי לוודא שיש מספיק כסף לכסות על העלויות.

רוכשים רבים רגילים להשאיר את כספם במטבע זר, ולהמיר אותו כשהם זקוקים לו. זה היה צעד נבון כששער הדולר היה בעלייה, אך כאשר שער הדולר יורד לעתים קרובות, הדבר יכול להיות הרת אסון. אם הכסף לדירה נשמר במטבע זר, במצב שהמחיר נקבע בשקלים, ושער החליפין של המטבע הזר נופל, הרוכש עלול לשלם יותר על הדירה ממה שתיקצב מלכתחילה.

מובן שלעתים ההפך הוא הנכון. אם הרוכש ממיר את מטבע החוץ שלו ברגע שהחוזה נחתם, ושער הדולר יעלה, הוא יפסיד.

ניתן להימנע מהבעיות האפשריות בהחלפת מטבע זר, אם הרוכש יכול למצוא מוכר המוכן לקבל דולרים. המחיר בחוזה נכתב בדולרים, וכל התשלומים נעשים בדולרים. עם זאת, הדבר אפשרי רק כאשר רוכשים נכס מיד שנייה. חברות בנייה נוקבות בסכום השקלי בחוזה, והתשלומים נעשים בשקלים, בהצמדה למדד המחירים לצרכן או למדד הבניה.

ברוב המקרים, מחיר הדירות שנרכשו מחברת בנייה צמוד למדד הבניה. ב-15 לכל חודש, הלשכה הישראלית לסטטיסטיקה מפרסמת את מדד תשומות הבנייה של החודש החולף. אם המדד עולה, כך גם הסכום המחויב למחיר הדירה עולה גם הוא. כל מי שבודק את התנהגות המדד לאורך השנים יראה שהמדד עולה מאוד במהלך חודשי הקיץ ועולה מעט, אם בכלל, במהלך חודשי החורף. לכן נבון לבצע את רוב התשלומים לפני חודשי הקיץ. הכסף שלכם מוגן בערבות בנקאית.

רבים מחליפים את הכסף שלהם לשקלים מיידית, ואז מבצעים את רוב התשלומים לפני סוף מאי.

בין אם אתם מתכננים לרכוש נכס חדש, או דירה מיד שנייה, יהיה נבון מצדכם לשקול איך מצב הכלכלה במשק עשוי להשפיע על העסקה, ולהערך בהתאם.

© 2006-2008 ניקול לוין – כל הזכויות שמורות