יישום תמא 38 תוכנית המתאר המיועדת לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הנו משימה לא פשוטה ודורשת תהליך ארוך ומורכב תוך שילוב ותמרון בין גורמים שונים .היישום מתחיל בד"כ בגיבוש צוות אשר יציג את האפשרויות העומדות בפני הדיירים לצורך קבלת החלטה עקרונית להתחיל ביישום בפועל של התוכנית.
בשלב זה בד"כ קיימת בעייה של חוסר במידע הדרוש להצגה לדיירים ולקבלת הסכמת דיירים ואישור עקרוני להמשך תהליך כגון :
א. גודל ותאור זכויות הבנייה שניתן להוסיף לבניין לצורך הרחבת הדירות הקיימות .
ב. מהן הזכויות הניתנות למימוש על גג הבניין
ג. עקרונות התכנון האדריכלי הכללי של הבניין
ד. האם הזכויות שינתנו לכלל הדיירים יהיו שוות .
ה. מהן המגבלות שיש לעמוד בהן על מנת לאשר את התוכנית.
ו. מה יהיו פתרונות החנייה שיישומו .
ז. מה יהיו המשמעויות של חיזוק יסודות הבניין מפני רעידות אדמה.
ועוד.....
אכן המידע המוצג לעיל ודומה לו הנו לכאורה מידע הדרוש לצורך אישור התוכנית לישום תמא 38 על ידי הדיירים, אך איסוף מידע זה וקבלת וודאות סבירה באשר לנכונותו דורש עבודת תכנון , בדיקה, ותמחור מקיפים אשר תדרוש מהייזם קבלן המתבקש לתת פתרונות שכאלו לבצע עלויות וזמן משמעותים טרם הוחלט אפילו באופן עקרוני על ידי דיירי הבניין כי ברצונם ליישם את הפרויקט.
אנו עדים לפרויקטים רבים הנתקעים בשל חוסר קבלת החלטה עקרונית מצד הבניין בשל חוסר וודאות תכנונית וביצועית כפי שהוצגה מחד ומחוסר יכולת של הקבלנים לשאת בעלויות לצורך ברור מקיף שכזה לכל פרויקט פוטנציאלי .
תהליך נכון תוך התיחסות לנושאים הבאים על ידי צוות הבניין יגדיל את הסיכוי לקידום התהליך :
א. ברור זכויות הבנייה אשר ברשותכם - גשו לוועדה המקומית ואיספו מידע על הזכויות הקיימות - תמיד תוכלו להתייעץ בהמשך עם בעלי מקצוע שתראיינו ולקבל מידע והכוונה נוספת, זכרו שייתכן גם אם קיימות ברשותכם זכויות אלו לא בהכרח ניתנות לביצוע מבחינה אדריכלית.
ב. גבשו מסמך עקרונות להצגה מול דיירים - דוגמא לעקרונות יכולים להיות הנושאים הבאים :
• מתן זכויות על גג הבניין תמורת ביצוע הרחבת זכויות המתאפשרות על פי התוכנית והתכנון
• פתרון חנייה לכלל הדירות בבניין
• ביצוע מעלית.
• הגדירו בעיות נוספות לדיון עם הקבלן כגון : משך הפרויקט, השוואת זכויות בין דיירים, שעות עבודה וכד.
• מתן ערבויות נאותות להבטחת ביצוע
• הגדירו צוות הפרויקט ותהליכי עבודה עם אבני דרך לאישור הבניין.
מומלץ כי בהצגת מסמך העקרונות תתקבל החלטה עקרונית להתחיל תהליך כך שדיירי הבניין כולם יבצעו חתימה פורמלית על המסמך , ניתן להדגיש כי המסמך אינו מחייב את החותמים עליו ללא הגעה להסכם מלא וסופי עם קבלן יזם שבו תוצג התוכנית המפורטת על מנת להסיר התנגדויות .
לאחר גיבוש והבנת הנושאים לעיל תוך השגת הסכמת הדיירים לתהליך גשו לבחירת המיישם , בצורה כזו תוכלו להתקדם עם קבלן ייזם רציני ולהמשיך בתהליך .
בהצלחה
