בס"ד ר"ח כסלו
18 נובמבר, 2009
הדוד סם מחלק לנו מתנות נדל"ן, לא ניקח ?
כישראלים גאים, מאז קום המדינה, הרי גדלנו על פי דברי המשנה הידועה "נותנים לך תיקח, מרביצים לך תברח".
וכך, במשך שנים נהנים ממשלת ישראל וצה"ל ממענקים, הלוואות וערבויות מצד ממשלת ארה"ב, עד שיש אומרים שהפכנו למדינת חסות של ממש.
אין ספק שממשלת ארה"ב רוצה ומעדיפה שמצב השוק יתייצב ויחזור לצמיחה, והיא תוכל להמשיך ולהעניק לנו מלווים מרצון, אך לצערם כרגע המשק במצב לא טוב, ולפי הכלל העסקי הידוע : צרות של אחד מהוות הזדמנות עבור האחר.
במבט מהיר נראה כי למשקיע הישראלי יש 2 סיבות טובות מדוע להשקיע היום בארה"ב :
- נכסים במחירים נמוכים מאוד
- שער הדולר נמוך
לימוד שוק הנדל"ן האמריקאי, בצורה יסודית יותר, יוסיף ללא ספק עוד מספר סיבות טובות, מדוע לרצות ולהשקיע שם.
אנסה לציין מספר יתרונות מול חסרונות להשקעה בארה"ב, באופן כללי, ולאור המצב הנכחי, לפני שאפרט בהמשך :
יתרונות
חסרונות
1
נכסים במחירי מציאה
חוסר הכרות של השוק המקומי
2
סיכוי סביר שערכם יעלה
המרחק יוצר בעיית שליטה וטיפול בנכס
3
מערכות שלטון יציבות
סף הכניסה גבוה, נדרש הון עצמי
4
אמון בסיסי באזרח
קושי בהשגת מימון מקומי
5
תהליכים מהירים
6
שקיפות מלאה
תחתית - מכאן רק עולים !
לאור המידע הרב, שכולנו חשופים אליו, במדורי הכלכלה בכל אמצעי התקשורת, בשנה האחרונה, ברור לכולנו שהנפילות בשוק הנדל"ן האמריקאי היו גדולות וכואבות.
השוק מוצף באלפי נכסים המוצעים למכירה, במחירים הנמוכים משמעותית, לעומת המחירים בהם נמכרו לפני כשנה וחצי.
כל מי שלמד השקעות בצורה מסודרת, מכיר את גרף הסינוס המתאר כיצד מתנהל שוק, בעליות ומורדות.
השיעור הראשון בהשקעות, מלמד שהמקום הטוב ביותר לקנות נכס להשקעה מצוי בתחתית הגרף, ואילו הזמן הטוב ביותר למכור את הנכס נמצא בראש הגרף.
מתי השוק מצוי בדיוק בנקודת התחתית, ניתן ללמוד בדיעבד רק מניתוח הגרף לאחור.
לכן מקובל עלינו שבתקופה זאת השוק האמריקאי נמצא בתחתית הגרף, הדיון, האם השוק מצוי בתחתית מצד שמאל של נקודת התחתית, משם אולי תהיה עוד ירידה נוספת [יש מומחים הטוענים שתהיה עוד ירידה בארה"ב] - או מצד ימין של נקודת התחתית, משם השוק כבר החל לעלות - קרוב לודאי ימשיך להעסיק את אנשי האקדמיה... אך המשקיעים עסוקים כרגע ברכישת הזדמנויות !
מדד עלות הבניה כדרך לגידור סיכונים
אחת הדרכים לבדוק האם מחיר קניית הנכס הזדמנותי, הוא תחשיב עלות בניית אותו נכס מחדש, לפי מחירי הבנייה המקובלים נכון להיום בשוק.
למשל, כרגע אנו מציעים בתים להשקעה בעיר בולטימור שבמדינת מרילנד, כאשר מדובר בבתים צמודי קרקע, בגדלים הנעים בין 100 מ"ר לכ 150 מ"ר, בשכונות טובות. בית ממוצע נמכר למשקיע בכ 80 אלף $, לאחר שיפוץ מלא, כאשר כל הוצאות הרכישה כבר כלולות במחיר.
עלות בניית בית חדש דומה, מחושב לפי מינימום 700 $ למ"ר [בד"כ מחיר בניית 1 מ"ר עולה על 1,000 $], כלומר בבית של 100 מ"ר, עלות הבנייה הייתה מגיעה למינימום 70 אלף $ ! זאת ללא :
- מרכיב עלות הקרקע -
- הוצאות סביב רכישת הנכס, היכולות להגיע כ 10% מערך הנכס ?
ברור מהאמור, שרמת הסיכון שערך הנכס עוד ירד, קטנה מאוד, לעומת זאת הסיכוי שערך הנכס יעלה בעתיד, בהחלט גבוה !
מערכות שלטון יציבות
משקיע סולידי רוצה בטחון ושקט נפשי, מדינה מתוקנת בה רוב האזרחים שומרי חוק, וכן השלטונות, מקנים שקט זה למשקיע, בכך שהם מאפשרים למשקיע ללמוד את החוק המקומי, ולסמוך שאכן קיומו יישמר כלשונו.
דווקא ריבוי עיקולי הבתים והוצאת דייריהן, בעקבות אי עמידה בתשלום המשכנתאות, מוכיחה שיש דין ויש דיין, מוכיחה שלמערכות החוק יש שיניים, להבדיל למשל מ...ישראל.
בארה"ב, הליך הרכישה כולו מתבצע ע"י Title Company [במקום עו"ד כפי שנעשה בארץ], חברה זאת, אחראית על בדיקת הזכויות הקנייניות בנכס, מאגדת ומבצעת את כל הפעולות הכספיות הכרוכות ברכישת נכס ו/או מכירתו : כל סכום שמשלם הקונה, כולל דמי הקדימה, מועבר לחזקת ה T.C., והיא מעבירה אותו למוכר לאחר קיום התחייבויותיו על פי תנאי התשלום שהוסכמו בחוזה בין הצדדים.
אמון בסיסי באזרח
קשה לתאר זאת במילים, עד שלא חווים זאת המציאות, אך מי כמונו הישראלים יודע, שבבואנו לקבל שירות באחד ממשרדי רשויות הממשלה או עיריות במדינה, בד"כ אנו בחזקת חשודים, עד שנוכיח אחרת והיחס אלינו בהתאם.
בארה"ב האזרח בדרך כלל זכאי, אלא אם כן ימצא אחרת. הרבה יותר נעים וקל לקבל שירות.
מהירות התהליכים
בעוד אנו רגילים למערכת בירוקרטית מסורבלת, בכל הקשור לתחום הבנייה : אישור תכניות, קבלת היתרי בנייה וכד' נדונים בועדות על גבי ועדות, אורכים חודשים ואף שנים, הרי שבמדינות רבות בחו"ל, הכל מהיר יותר ובסדרי גודל.
למשל בפרויקט שביצענו לפני כשנתיים בקנדה, רכשנו נכסים המיועדים להריסה, הגשנו תכניות אדריכל לבנייה וקיבלנו היתרי בנייה בתוך כשבועיים.
במיזמים שאנו מבצעים בשנה האחרונה בדנוור [קולורדו], עבור משקיעים ישראלים, אנו רוכשים בתים מכונס נכסים, משפצים ומוכרים אותם חזרה לשוק, התהליך מתחילתו ועד סופו, עבור כל נכס, אורך בממוצע כ 3 חודשים !
שקיפות מלאה
באמצעות גלישה באינטרנט, ניתן היום ליהנות ממידע עדכני ומקיף בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב וקנדה. בכל רגע נתון ניתן לקבל פרטים אודות כל נכס המועלה לרשת המתווכים המקומית : מחיר השוק שלו, מתי הוא נמכר לאחרונה, באיזה מחיר הוא נמכר/נקנה, מחירי נכסים דומים באותו אזור וכד'.
אני מבין שיש הזדמנות, אך איני מכיר את ארה"ב, כיצד אשקיע שם ?
צודק. השקעה מעבר לים מומלצת רק במידה ויש לך על מי לסמוך, או על עצמך, או על בן משפחה שגר באזור ההשקעה, מבין בתחום הנדל"ן ומוכן לטפל בנכסיך, או שתחפש ותברר על חברה המתמחה בהשקעות בחו"ל, חברה שאתה יכול לקבל על בעליה ופעילותה המלצות מגורמים אמינים ובלתי תלויים.
ארה"ב רחוקה, כיצד אטפל בנכס ?
בחו"ל מקובל מאוד להיעזר בשרותי חברת ניהול. כפי שכתבתי בסעיף הקודם, תחפש חברה שאתה יכול לקבל על בעליה ופעילותה המלצות מגורמים אמינים ובלתי תלויים.
לסיום אוסיף מניסיונם של משקיעים
אני מצטט מתוך כתבה בדה מרקר, בשם: הנדל"ן בארה"ב - הזדמנות של פעם במאה שנה, בכתבה ערכה מרי שגיא-מידן ראיון עם עדי גורל, יזם נדל"ן מצליח החי בארה"ב הכתבה פורסמה בתאריך 25.7.2009
"אני אוהב את ארה"ב מבחינת הנדל"ן. מנסים להציע לנו הרבה השקעות במקומות אחרים ולעתים אנחנו אכן משקיעים, אבל ארה"ב מיוחדת מאוד - בלי קשר למשברים או לשיאים. כשאין פה מחנק אשראי הבנקים האמריקאים מלווים כאילו אין אינפלציה. הם עדיין מנפיקים משכנתאות ל-30 שנה בריבית קבועה, וזה לא יעבור מן העולם כל כך מהר - כי זה חלק מלהיות אמריקאי. האמריקאים התרגלו לזה.
"התשלום החודשי וגם הקרן לא צמודים למדד. למה? כי אצלם, לכאורה, אין אינפלציה. זה, כמובן, שקר מוחלט. בול דואר עלה לפני 30 שנה 8 סנטים, וכיום עולה 42 סנט ומחירי השכירות בדרך כלל עולים עם המדד. הדבר היחיד שלא משתנה הוא המשכנתא. במקרים רבים, בחלוף עשר שנים בלבד התשלום כבר ממש קטן, וזו כשלעצמה סיבה לקנות ולהחזיק בנכס. משקיעים זרים גילו את זה ואמרו: באווירה כזו טוב להיות לווה. בנוסף, בארה"ב יש הטבות מס גדולות על השקעות נדל"ן. זה פשוט משתלם".
"הפילוסופיה שלי", ממשיך גורל, "היא שנדל"ן הוא השקעה לטווח ארוך שיכולה לאפשר להשיג מטרות בחיים. מבחינתי עשר שנים הן זמן סביר. רוב המקומות בארה"ב יעברו בעשר שנים שני מעגלים - למטה ולמעלה. השפל בשוק משפיע באופן כזה, שמי שקונה יוכל להחזיק פחות זמן עד שיממש ברווח, מכיוון שהוא קונה במחיר נמוך".
אז אם "הדוד סם" מחלק למשקיעים מתנות, אמנם לא מרצונו...לא ניקח ?
משה פרידמן
יזם ומשקיע, מנהל את מועדון המיליונרים, מועדון משקיעים
