מיסוי ברכישת דירה- חשוב לדעת! 

מס שבח- מס שבח חל כאשר נוצר למוכר רווח הוני בין המחיר שהוא שילם על הנכס בעת הרכישה לבין המחיר שהוא קיבל עבור הנכס בעת המכירה (חישוב הרווח נעשה באמצעות נוסחה המשקללת את מועד הרכישה, מחיר הרכישה, מחיר המכירה, מועד המכירה, עלית המדד, הוצאות הקשורות ישירות לדירה כגון שכר עורך דין, מתווך שיפוצים וכדומה).

החוק מאפשר למוכר דירה, בתנאים מסוימים, לקבל פטור מתשלום מס שבח. שימוש מושכל בהוראות הפטור הקבועות בחוק עשוי לחסוך למוכר סכומים נכבדים. חשוב לפני מכירת הדירה לערוך תכנון מס ולנתב את העסקה כך שיעשה שימוש בפטור המתאים לנסיבות המקרה.

לצורך בדיקת הזכאות לפטור בוחנים את המוכר ואת כל התא המשפחתי שלו (בן זוגו וילדיו עד גיל 18) שכן בעבור רשויות המס מדובר ביחידה משפחתית אחת.

מאחר שהחוק קובע מספר קריטריונים לקבלת הפטור ממס, כאשר אחד מהקריטריונים הוא פטור כל 4 שנים או 18 חודש (תלוי אם למוכר היו יותר מדירה אחת בו זמנית) לפני שרצים לבקש פטור ממס שבח יש לבדוק האם במכירת הנכס נוצר למוכר רווח, יתכן שהמוכר מוכר את הנכס במחיר בו רכש אותו או שהיו לו הוצאות גבוהות על הנכס שלא הותירו כל רווח. במקרה כזה עדיף להימנע מבקשת פטור ולשמור את זכות השימוש בפטור לנכס אחר או לדירה הבאה !

מס רכישה-  מס הכישה הינו מס המשולם כאחוז מסוים משווי הרכישה, כל רוכש של זכויות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה. שיעור המס שונה בהתאם לאופי הנכס. מדרגות המס משתנות מידי רבעון ויש לבדוק לפני כל רכישה מהו המס רלוונטי לעסקה הספציפית .

דירת מגורים יחידה- כאשר הדירה הנרכשת הינה דירתו היחידה של הרוכש, הוא ייהנה מתשלום מס מופחת שכן עד לגובה של 1,026,660 ש"ח הרכישה פטורה ממס. כל שקל מעבר לסכום של 1,026,660 ש"ח ועד 1,442,870 ש"ח ימוסה ב- 3.5% וכל סכום מעל 1,442,870  ש"ח ימוסה ב- 5% .

דוגמה למס רכישה עבור דירה יחידה :
רכישת דירת מגורים יחידה ששווייה ‎1,500,000 ש"ח ביום ‎15.11.09. חישוב המס ייעשה לפי המדרגות התקפות ביום הרכישה.

שווי עסקה - מסכום בש"ח

עד סכום בש"ח

אחוז מס

סכום מס בש"ח

0

1,026,660

0%

1,026,660

1,442,870

3.50%

14,567

1,442,870

1,500,000

5.00%

2,857

סה"כ מס רכישה לתשלום בש"ח

17,424

לא פעם נאלצים רוכשי דירות לרכוש נכס בטרם הם הצליחו למכור את הדירה שבבעלותם -  כדי להימנע מסיטואציה בה הם יאלצו לשלם מס מלא כדירה שנייה (שכן הם כבר בעלים של דירה אחת – זו שהם מנסים למכור) הקל המחוקק וקבע שמי שרוכש דירה כאשר ברשותו כבר דירה אחת יוכל לבקש לשלם את מס הרכישה כאילו המדובר בדירה יחידה אולם הוא מתחייב למכור את דירתו הקודמת תוך 24 חודשים מיום שרכש את הדירה החדשה.  אם הדירה השנייה נרכשה מקבלן ניתן למכור את הדירה הראשונה עד שנים עשר חודשים מהמועד שבו נמסרה לרוכש החזקה בדירה בפועל.

דירת מגורים נוספת- במקרה שהרוכש הינו כבר הבעלים של דירה אחת או יותר הוא לא יהיה זכאי להנחה ומס הרכישה יהיה בגובה 3.5% מהשקל הראשון ועד ל- 873,500  ש"ח, מעל 873,500  ש"ח המס יהיה  5% .

דוגמה למס רכישה עבור דירה נוספת :
רכישת דירת מגורים נוספת ששווייה ‎1,500,000 ש"ח ביום ‎15.11.09

שווי עסקה - מסכום בש"ח

עד סכום בש"ח

אחוז מס

סכום מס בש"ח

0

873,500

3.50%

30,573

873,500

1,500,000

5.00%

31,325

סה"כ מס רכישה לתשלום בש"ח

61,898

פטורים הנחות והקלות- קיימים פטורים, הנחות והקלות במס – לעולים חדשים, לנכים, לבני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה וכן בעסקאות מתנה.

היטל השבחה- היטל השבחה הוא תשלום המוטל על בעל זכויות במקרקעין בעקבות אישור תכניות מסוימות על ידי ועדות התכנון והבניה. על פי רוב מדובר במקרים בהם עלה שווי המקרקעין בעקבות אישורה של תכנית להרחבה של זכויות הניצול של המקרקעין (למשל, תכנית המתירה להוסיף חדר נוסף, מחסן או סגירת מרפסת). גובהו של היטל השבחה הינו מחצית מגובה ההשבחה, היינו, מחצית משיעור עליית שווי השוק של המקרקעין.

עו"ד סיטרוק יוסף, בוגר תואר במשפטים, חבר לשכת עורכי הדין בישראל, ובעל ניסיון עשיר בתחום הנדל"ן, המקרקעין והמשפט המסחרי.

http://sitruk-law.com/  08-8647685   ysitruk1@walla.com