נראה שהמילים החמות היום בשוק הנדל"ן הן "קבוצת רכישה" או "קבוצת רוכשים".
אז מה בעצם ההבדל? ומה עדיף? להצטרף לקבוצת רכישה או להתאגד בקבוצת רוכשים? למי שמחפש תשובה לשאלת מליון הדולר, נכונה אכזבה. לפי עו"ד רן הירש, המתמחה בתחום הנדל"ן והמיסוי העירוני, ומעניק ליווי משפטי לקבוצות רכישה ורוכשים, הכל תלוי בנסיבות הספציפיות ובגורם האנושי. יש נסיבות עובדתיות וכלכליות בהן קבוצת הרוכשים עדיפה ואילו באחרות קבוצת הרכישה עדיפה, ואילו יש אנשים שקבוצת רוכשים עשויה להתאים להם יותר מאשר השתייכות לקבוצת רכישה, ולהיפך.
בעזרת עו"ד הירש, קבצנו עבורכם בתמצית את היתרונות והחסרונות שבכל אחת מהשיטות לקניית דירה במסגרת קבוצתית, כדי שכל הכלים יהיו בידיכם, בעת קבלת אחת ההחלטות הגורליות בחייכם.
קבוצת רכישה
מהי קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה היא קבוצה של גורמים, לרוב פרטיים, שהתאגדה לצורך רכישת קרקע משותפת, ובמרבית המקרים בנייה משותפת על הקרקע, מתוך מטרה לקבל יחידות דיור נפרדות לחברי הקבוצה.
מטרתה של קבוצת רכישה היא לקבל יותר שליטה בתהליכים ובעיקר להוזיל את העלויות, בזכות מיסוי שונה וחסכון ברווח היזמי, כמו גם מימון משותף של הבנייה.
ישנם מספר סוגים של קבוצות רכישה, ביניהם קבוצת רכישה לבנייה וקבוצה לרכישת קרקע בלבד. בקבוצה מהסוג הראשון חברי הקבוצה קונים את הקרקע ובונים עליה במשותף. בקבוצות לרכישת קרקע בלבד, מדובר לרוב בצמודי קרקע, ובהן ניתן להפסיק את הפעילות המשותפת לאחר הרכישה, כשכל חבר בקבוצה בונה באופן פרטי, כל אחד על מגרשו, במטרה לבנות באופן עצמאי, לפי טעמו האישי, יכולתו הכלכלית וכו'. בקבוצה שכזו מאבדים חברי הקבוצה את היתרונות במימון משותף וההוזלה שבבנייה משותפת, אך "מרוויחים" מקיצור התקופה המשותפת, ומקבלים שליטה מלאה על הבניה, התכנון, המפרט וכד'.
קבוצת רכישה - יתרונות
בשלב רכישת הקרקע
1. מע"מ - אם רוכשים מבעלי קרקע פרטיים, אין מע"מ בעסקה. כאשר אנשים פרטיים קונים קרקע מאנשים פרטיים, מס ערך מוסף אינו מוטל על העסקה. במקומות בהם הקרקע היא רכיב משמעותי מכלל עליות הבית/דירה, הדבר יכול להוביל לחסכון גדול.
חסכון זה לא קיים כשקונים קרקע מגורם עסקי מסחרי, כמו חברה, המחויבת במע"מ, וכמו מנהל מקרקעי ישראל, שלמכרזים שהוא עורך ניגשות קבוצות רבות. עם קבלת הדירה וגם במכירתה לצד שלישי, שוב אין חיוב במע"מ, שכן מדובר באנשים שסיימו לבנות עבור עצמם את הדירה, וכאשר הם מוכרים לאנשים אחרים את הדירה, גם עסקה זו נעשית בין גורמים פרטיים, שאינם מוגדרים כעוסקים לצרכי מע"מ.
הואיל ומחיר השוק של הדירה (במכירה לאנשים שאינם בקבוצה) דומה בין קבלן למוכר פרטי, הרי שבעוד הקבלן צריך להפריש את סכום המע"מ לרשויות המס, סכום זה נותר כרווח מלא בכיסו של חבר קבוצת הרכישה.
2. מס רכישה - כשערך הקרקע אינו עיקרי בעלויות של כלל הפרויקט, מיסוי ברכישה של הקרקע בלבד (הגם שב-5% ללא מדרגות) יוצא נמוך ממיסוי מדורג של דירה שלמה. לעניין זה יש לסייג רוכשי דירה ראשונה, שזכאים לפטור על כמליון ש"ח ראשונים ממס הרכישה, ואז מס הרכישה שלהם במסגרת קבוצה עלול להיות גבוה יותר מאשר ברכישת דירה ראשונה.
3. שכן מביא שכן - חברי קבוצת הרכישה יכולים להביא איתם חברים ובני משפחה, וכך הם למעשה בוחרים את השכנים שלהם. עובדה ידועה היא כי, לעיתים, השכנים עשויים להיות חשובים לא פחות מן הדירה עצמה, ובקבוצת רכישה, חברי הקבוצה מביאים את השכנים אתם. מוכרות לכולם קבוצות ה"היי-טק", או ה"טייסים", שם יכולים לגור בשכנות אנשים בעלי רקע דומה ושפה משותפת.
4. פסיכולוגיה - קבוצת רכישה היא תופעה חברתית פסיכולוגית. היא מאפשרת לחבריה, שהם לרוב שכירים, להפוך ליזמים ומעניקה להם הרפתקה ותחושת שליטה בגורלם.
בתקופה האחרונה השתייכות לקבוצת רכישה הפכה לסמל סטאטוס - אדם המשתייך לקבוצת רכישה נתפס בעיני הסביבה כאדם עם כסף, בעל יוזמה ועם מומחיות בנדל"ן. חבר בקבוצת רכישה הוא לא "פראייר" של הקבלנים, אלא איש עסקים ממולח, שחסך לעצמו את הרווח של היזמים, לפחות בעיני רוחו.
בשלב הבנייה
1. יתרון השליטה - למי שמעוניין ביותר שליטה על הבנייה, קבוצת רכישה היא המקום עבורו. בקבוצת רכישה ניתן לבחור את בעלי המקצוע (אדריכל, קבלן מבצע, מנהל עבודה וכו') החומרים (כלים סניטרים, ריצוף, חיפוי, צבעים וכו') תכנון הדירות ועוד. היות וחברי הקבוצה מפקחים על עבודת בעלי המקצוע, כשאין שביעות רצון מבעל מקצוע, ניתן להחליפו.
2. עלויות - ככל שהעלויות דומות לאלו המשוערות בתחילת הפרויקט או יורדות במהלך הפרויקט, כך יכולים חברי הקבוצה להרוויח מכך. הרווח מהוזלת הבניה מגולגל לתקציב הפרויקט ולכיסם של חברי הקבוצה. אם עלות הביצוע ירדה מול העלות המשוערת בראשית הדרך, הרי שחברי הקבוצה ירוויחו והעלות בפועל עשויה להיות נמוכה יותר מהמשוער. בקנייה שלא באמצעות קבוצת רכישה, גם אם יהיה רווח, הוא לא יגיע לידי הרוכשים, אלא ישאר בכיסו של היזם.
3. מימון - הואיל והמימון מושג בצורה מרוכזת לכלל הקבוצה ולפרויקט עצמו, הסיכויים הם שבניהול נכון של הקבוצה, ניתן לקבל מימון בתנאים טובים יותר, מאשר בחיפוש פרטני אחר מקור מימון. הנחה בעמלות, הנחה בעלויות פתיחת התיק, ריביות משופרות, מנגנון משיכת כספים לאורך הפרויקט ולא בתחנות קבועות מראש, הם רק חלק מן היתרונות במימון, מה גם שנחסכת לחברים הריצה לכמה בנקים וקבלת הצעות, באשר זו נעשית באופן מרוכז.
קבוצת רכישה - חסרונות
בשלב רכישת הקרקע
1. מע"מ: בשלב רכישת הקרקע מגורם מסחרי, משלמים חברי הקבוצה מע"מ, שעליו קבוצת הרכישה אינה יכולה להזדכות, דבר המייקר את העלות. מול קבלן המתקזז על המע"מ ששילם כ"מס תשומות", נותר המחיר כולל מע"מ כמחיר הקרקע הסופי עבור חברי קבוצות רכישה.
2. תזרים ומימון: בקבוצת רכישה קונים קודם כל את הקרקע ומשלמים את מלוא תמורתה, בדרך כלל לפני תחילת הליכי התכנון. כלומר, תזרימית, מתבצע תשלום של חלק נכבד מהעלות, זמן רב טרם הנחת אבן הפינה הראשונה. במקומות כמו תל אביב ניתן לחכות עד שנה וחצי ממועד התשלום האחרון על הקרקע ועד להוצאת היתר בנייה, בעוד עלות הקרקע יכול להגיע למעלה ממחצית עלות כלל יחידת הדיור. הדבר עלול להיות מכביד מאד מבחינת התזרים.
* במקרים רבים, המבנה המיסויי של הקבוצה לא מאפשר לקחת מימון על רכיב הקרקע, ואז, גם מבחינת ההון העצמי, דורשים מארגני הקבוצות שיהיה לפחות בגובה מחיר הקרקע בשלבים הראשונים, מה שיכול להגיע באזורי יוקרה עד כ- 50% מהעלות הסופית של הנכס.
בשלב הבנייה
1. אין מחיר מובטח לעלויות, אלא רק שערוך. הקבוצה חשופה לשינויים בעלויות הביצוע, החומרים, הפיתוח וכיוב'. ככל שמחירי הבנייה והמרכיבים בה יעלו, כך תשלם הקבוצה יותר ומחירה הסופי של היחידה בפועל, יתייקר.
2. גם על מרבית מחירי הביצוע והבניה מוטל מע"מ, שחברי הקבוצה נושאים בו במלואו ללא אפשרות קיזוז.
3. תלות הדדית: דווקא רכיב השליטה כופף את חברי הקבוצה לדעת רוב חברי הקבוצה, בין השאר בנושאי המפרט הטכני של דירתו, התכנון, בחירת חומרים, צבעים ועוד. אין הבטחה כי בחירת רוב חברי הקבוצה תהיה תואמת לטעמו האישי של הקונה הבודד, והוא כפוף לטעם ה"קבוצתי".
4. מבחינה כלכלית פיננסית, מוטל על כל הקבוצה יחד להרים את הפרויקט. נכון הוא שבקבוצה מנוהלת היטב ומאורגנת על ידי גורם מקצועי ומנוסה נפטרת מרבית הבעיה באמצעות הסדר הליווי הבנקאי. עם זאת עדיין חשוב לזכור, כי התלות ההדדית קטנה אך לא נעלמת. כשיש ליווי בנקאי מסודר ונכון, הבנק מממן המשך בנייה של חבר גם אם נקלע לקושי כלכלי, עד סוף הבניה, ואז נפרע ישירות מהחבר היחיד בלבד ולא מכלל הקבוצה, וכמובן מאפשר את המשך בניית הפרויקט ללא עיכוב.
5. בהמשך לתלות - הבטוחה של חבר בקבוצה הינה עצם השתתפותו בקבוצה והזכויות בקרקע. אין לו בטוחות של ערבויות בנקאיות כמקובל בשוק הקבלנים, אין לו יזם שאחראי וניתן לתבוע אותו במקרים שונים, כמו עצירת הפרויקט. חבר הקבוצה יכול לבוא בטענות רק אל עצמו ואל חברי הקבוצה. הדבר עלול לקרות בעיקר במקרים של החלטות שגויות בנושאי תכנון, שלפעמים יש להם השלכות כלכליות לא פשוטות על הפרויקט.
6. משך הבנייה ארוך יותר מאשר בקניית דירה רגילה. דירה רגילה קונים בדרך כלל אחרי שהוצאו היתרי הבנייה, ואף לאחר שהחלה הבנייה בפועל, ואילו בקבוצת רכישה יש להמתין עד להוצאת היתר הבנייה, תקופה המאריכה את הבנייה בפרק זמן של עד שנה וחצי נוספות.
7. תכנון הדירה המשוער, לאורו התקבצו החברים בקבוצה, אינו מחייב את הרשויות, שיכולות לדרוש שינויים מהותיים. במקרים קיצוניים ביותר יכול השינוי להיות גם באופי היחידות מצמודות קרקע לדירות רוויות, שינויי גדלים, כיוונים וכדומה.
קבוצת רוכשים
מהי קבוצת רוכשים?
קבוצת רוכשים היא קבוצה של אנשים, לרוב פרטיים, שמתאגדת על מנת לקנות, כקבוצת לחץ ובצורה מרוכזת, יחידות דיור לחברי הקבוצה, בדרך כלל בפרויקט בנייה אחד וקנייה מיזם אחד.
מטרת קבוצת הרוכשים היא להשתמש בכוח הקנייה המרוכז שלהם, על מנת לקבל מהיזם הטבות במפרט הטכני וכמובן הנחה במחיר הדירות מהקבלן, ובין היתר להוזיל את העלויות המשפטיות על ידי טיפול משפטי מרוכז.
קהל היעד של קבוצות רוכשים הוא אנשים הרפתקנים פחות מקהל היעד של קבוצות רכישה, אך עדיין אלה שרוצים להוציא את המיטב ולא להרגיש פראיירים. לשם כך, הם עדיין פונים לחברות בנייה מקצועיות ומנוסות, ומשאירים בידיהן את האחריות לתכנון וביצוע הבנייה ולהקמה של כל הפרויקט, תוך שהם מנצלים את כוחה של הקבוצה, ביחס לרוכש בודד, על מנת לקבל הטבות במחירי הדירה ובמפרט שלה.
קבוצת רוכשים - יתרונות
בשלב רכישת הקרקע
1. רמת סיכון: קבוצת רוכשים היא בעצם רוכשים בדידים שקונים מקבלן דירה. עסקת רכישה של דירה מקבלן מוגדרת ומוסדרת על ידי מגוון חוקים, שמטרתם לייעל ככל הניתן את העסקאות הנ"ל ולהגביר את בטחון הרוכשים. מדובר בעסקאות שכל הצדדים בהן, כולל הרשויות, מכירים היטב מזה עשרות שנים, חלוקת התפקידים והציפיות ברורה והסיכוי להפתעות נמוך הרבה יותר מאשר בקבוצת רכישה. לדוגמא: לקחי פרשת חפציבה הופקו גם בחקיקה וגם על ידי הבנקים המלווים, באופן שרוכשים מקבלנים היום בטוחים הרבה יותר מאשר לפני פרשת חפציבה.
2. זמינות ומימון: עסקת הרכישה מבוצעת לאחר שכבר הוצא היתר בנייה. קיומו של היתר בנייה מעניק בטחון רב בתכנון וביצוע הדירה המוגמרת, הואיל וכבר עבר את הבדיקות הנדרשות וקיבל את אישור הרשויות. התכנון אינו משוער אלא אמת מידה לביצוע. התכנון מוגן אף בחוק המכר, המגדיר בצורה מדוקדקת מהי סטייה מהיתר, סטייה מהותית או אחרת, ומגן על הרוכש מפני סטיות כאלה.
3. פריסת התשלומים היא בהתאם להתקדמות הבנייה. בניגוד לקבוצת רכישה, המשלמת מלוא התמורה עבור הקרקע (בדרך כלל בצירוף רווחי המארגן) בשלב הראשון, כאן מחולקים התשלומים על הדירה בהתאם להתקדמות הבנייה, מה שמאפשר תשלומים נמוכים יותר מעלות הקרקע עד שלבים מתקדמים יותר.
4. מס רכישה: לרוכשי דירתם הראשונה מוקנה בחוק פטור ממס רכישה עד סכום של כמליון ש"ח. פטור זה אינו ניתן לרוכשי קרקע כמו בקבוצות רכישה. נכון הוא כי בקבוצות רכישה משלמים מס רכישה על הקרקע בלבד, מה שגורם לתשלום גבוה יותר של מס רכישה על דירות במחירים של כ-2 מליון ש"ח ומעלה, אך עד טווחי המחירים הללו, מס הרכישה על דירה ראשונה בדרך כלל נמוך יותר.
בשלב הבנייה
1. משך הביצוע: בקבוצת רוכשים קצר משמעותית מאשר בקבוצת רכישה, וזאת בשל העובדה שהיתר הבנייה כבר קיים ואף, במרבית המקרים, בניית הפרויקט כבר החלה. לנושא זה יש השלכות, מעבר לתכנון חיי המשפחה, גם על התזרים, קיצור הזמן בין התשלום למועד הכניסה לדירה וקיצור הזמן בו משלמים על הדירה החדשה ועדיין משלמים על הסדר המגורים הקיים.
2. מחיר סופי: אי-תלות בשינויי מחירים של ביצוע, חומרים וכדומה. הרוכשים בקבוצת רוכשים מבטיחים ברגע הקנייה את מחירה הסופי של היחידה, על כל רכיבי המפרט ושוויים. מרגע זה, כל שינוי בעלויות הינו עניינו של היזם בלבד, לטוב ולרע, וכך אין לרוכש חשש או צורך להיערך מראש לשינויים במחירים ובעלויות, והוא יכול בוודאות גבוהה לתכנן את צעדיו.
3. גובה ההוזלה: בהתאם לתנאי השוק (שוק של מוכרים או שוק של קונים), יקבל נושא ונותן מוצלח בודד, הנחה על מחיר רכישת הדירה של עד-4%. בקבוצות רוכשים מדובר בהנחות של בין 8% ל-12%, בהתאם לתנאי השוק, לפרויקט הספציפי ולגודל הקבוצה. מדובר בהנחה משמעותית מאד, שלדוגמא בדירה בעלות של 2 מליון ש"ח, יכולה להגיע עד כדי 240,000 ש"ח. נכון הוא, כי בקבוצות רכישה מדברים המארגנים על הנחות של בין 15% ל-20%, אך בפועל בדיקה מדוקדקת תעלה, כי במקרים רבים ההנחות בסופו של הפרויקט מגיעות לבין 10% ל-15% ולפעמים אף פחות, בשים לב לשינויים בעלויות, לשינויים מהעלות המשוערת בתחילת הפרויקט ועוד.
4. נבהיר: מדובר בהנחה מול מחירי קבלן של אותה דירה, במועד רכישת הקרקע, ובשים לב לכלל הוצאות הקבוצה. נכון הוא שבקבוצות רכישה בתנאי שוק עולה, בזמן השלמת הדירה, יוצא לעיתים שהדירה זולה מול השוק לפעמים בערכים גבוהים. אך ההשוואה צריכה להיות אל מול מחיר קבלן בתחילת הפרויקט ולא בסופו. הרי גם מי שקנה מקבלן במועד מוקדם קיבע מחיר באותה תקופה, והרוויח מעליית השוק.
קבוצת רוכשים - חסרונות
1. המחיר ההשוואתי מול קבוצות הרכישה הוא החיסרון העיקרי. אם אמרנו שניתן לקבל עד כ-12% הנחה על מחיר הדירה, הרי שה"הנחות" המובטחות בקבוצות רכישה גבוהות בהרבה.
עו"ד רן הירש מציין, כי הדברים יכולים להגיע גם למצב כמו זה בו נתקל לאחרונה, בו פנה אליו אדם לייעוץ בדבר קבוצת רכישה, בה הובטחה לו דירה בדרום תל-אביב, בגודל של כ-60 מ"ר, בעלות משוערת של כ-400 אלף ש"ח. "הסברתי לפונה, כי להבנתי מדובר בטעות, הואיל וסכום זה הוא סכום הבנייה עצמה. והיכן ערך הקרקע? והיכן הרווח של מארגני הקבוצה? המיסוי? ושאר ההוצאות?"
2. ההיבט הפסיכולוגי מהווה חיסרון עיקרי נוסף. קבוצת רוכשים נתפסת כ"טוב, אך לא מצוין". במיוחד אל מול אחותה - קבוצת הרכישה. יש בה פחות שליטה, פחות תעוזה, ולפחות תיאורטית, פחות הישגים בשדה הקרב מול היזמים והקבלנים ומול ה"פראייריות". בשלב זה, קבוצת הרוכשים נתפסת כאח הלא-יוצלח של קבוצת הרכישה.
כפי שציינו בתחילה, ההחלטה בין שני סוגי הקבוצות אינה החלטה תיאורטית בלבד. נכון הוא שיכול אדם להחליט עקרונית, כי רמת הסיכון והמעורבות שבקבוצת רכישה מתאימה לו יותר, או אולי להיפך.
עו"ד רן הירש מציין, כי הוא תמיד ימליץ לבחון את העסקאות לגופן, לערוך בדיקה כלכלית נכונה ומלאה, המשקללת את כל הגורמים המשפיעים, וכן בדיקה של ה"שותפים" בעסקה: "המארגן", "היזם", עורך-הדין ועוד.
לדברי עו"ד הירש, יתכן מצב שוק בו ניתן יהיה לקבל הנחה של 15% מקבלן, שאז חלק ניכר מיתרונות קבוצת הרכישה מצטמצם.
יתכן גם שההנחה והעלויות המשוערות שמוצגות בקבוצת הרכישה אינן ריאליות כלל, וראה הדוגמא שנתנה לעיל.
ואולי, העתיד שייך למתכונת שלישית, המשלבת את יתרונות שתי השיטות? מעין קבוצת רוכשים שתתגבש טרם רכישת הקרקע, ותרכוש את הקרקע לאחר התקשרות עם קבלן ביצוע, שיעמוד בחזית העסקה ויקח על עצמו את חובות היזם שבחוק, ויתוגמל ברווח גבוה-משהו מהרווח הקבלני המקובל?
היה והחלטתם לרכוש דירה/בית, מדובר באחת ההחלטות הגדולות עמן מתמודד משק בית ממוצע, ולכן כדאי מאד להיוועץ בבעלי מקצוע, טרם קבלת החלטות, גם אם ייעוץ כזה עולה כסף. כדברי המשפט העממי: "לפעמים השקעה של אלף ש"ח חוסכת מיליון".
