"קבוצות רכישה הן הרעה החולה של הנדל"ן למגורים בישראל",כך צוטט ראול סרוגו, סגן נשיא התאחדות הקבלנים, בעיתון כלכליסט בכנס הנדל"ן של גלובס שנערך בתל אביב.
ננסה להבין יחד את מי משרתת אימרה זו, האם היא מייצגת את קבלני הביצוע או שמא את היזמים במסכת ה"קבלנים".
מהי קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה, היא התארגנות של קבוצת פרטיים לצורך רכישת קרקע והקמת בנין מגורים משותף. התארגנות זו חוסכת לרוכשים 20% ממחיר הדירה ואף יותר (אותם 20% רווח יזמי על פרויקט מגורים שיזם-קבלן מפיק וחיסכון במרכיב המע"מ על הקרקע ). בשלב הראשון מארגן קבוצת הרכישה מאתר קרקע ובונה תוכנית עסקית לחישוב הוצאות הבניה וכדאיות העסקה מצד הרוכשים (הוכחת החיסכון). תוכנית עסקית זו עוברת לשמאי מקרקעין שמבצע דו"ח 0 לפרויקט (אימות התוכנית העסקית). בשלב הבא מארגן הקבוצה בוחר בנק לליווי הפרויקט ומתחיל ברישום חברים לקבוצה שעתידה לבנות יחד את בנין המגורים שלה.
בכל תוכנית עסקית של קבוצת רכישה סעיף הוצאות הבניה זהה להוצאות הבניה אצל יזם.
יתרה מזו, תנאי התשלום לקבלן המבצע בקבוצת רכישה הם בסיום כל שלב - תשלום.
לעומת זאת תנאי התשלום לקבלן מבצע על ידי "יזם-קבלן" הם שוטף ++ ולאחר קיזוזים.
השאלה המתבקשת היא מי מרוויח ומי מפסיד ומדוע קבוצות רכישה הן "הרעה החולה של הנדל"ן למגורים בישראל"?
נתחיל מרוכשי הדירות. ברוב המקרים החברים בקבוצת הרכישה יחסכו 20% ממחיר הדירה, כלומר הרוכשים מרוויחים.
כעת נבחן את זווית הבנק המלווה בהקמת נדל"ן למגורים. זה אינו סוד שבתקופה זו הבנקים חוששים להעניק אשראי ליזמים, אך קבוצת רכישה היא לרוב עסקה בטוחה יותר עבורם, כלומר גם מזווית הבנקים עבודה עם קבוצות רכישה היא עדיפה.
המרוויחים הגדולים, בנוסף לרוכשים מקבוצות הרכישה, הם קבלני הביצוע - אותם קבלני הבנייה שהתאחדות הקבלים בישראל אמורה לייצג. קבלני הביצוע בקבוצות רכישה מרוויחים שקט תעשייתי, הם אינם חוששים מהתמוטטות כלכלית של היזם, ומבחינתם חברי קבוצת הרכישה כבר הפקידו את הכסף בבנק כך שככל שהבניה תתקדם התשלומים יתקדמו באותו הקצב ללא עיכובים.
המפסידים הגדולים בקבוצות רכישה הם היזמים. קבוצות הרכישה חוסכות את שירותיהם ומפיקות רווח אדיר לחברים בקבוצות.
אז למה בכל זאת התאחדות הקבלים יוצאת נגד קבוצות הרכישה?
ככל הנראה ההתאחדות אינה מחוברת לשטח, כלומר לקבלני הביצוע. נראה כי התאחדות הקבלנים הפכה להתאחדות היזמים. אילו אנשי ההתאחדות היו מחוברים לקבלני הביצוע, סביר להניח שהיא הייתה בוחרת לתמוך ולעודד את רעיון קבוצות הרכישה.
זוהי הזדמנות אדירה שאסור לה לפספס. שוק קבוצות הרכישה בישראל תופס תאוצה אדירה וצפויות בו לא מעט התחלות בניה. בלי קבלני ביצע בניינים לא יקומו ולכן מי שהולכים ליהנות משוק קבוצות הרכישה הם קבלני הביצוע.
לכן על התאחדות הקבלנים להחליט את מי היא בוחרת לייצג - את קבלני הביצוע בוני ישראל או את יזמי הנדל"ן בישראל.
לסיכום, אין כל "רעה חולה" בקבוצות רכישה. קבוצות הרכישה מוזילה לרוכשים את מחירי הדירות בעשרות אחוזים ומעודדות התחלות בניה שמשמעותן עבודה לקבלני הביצוע. התאחדות היזמים בדמות קבלנים שיוצאת נגד קבוצות רכישה איננה מבינה את היתרון העצום שבקבוצות רכישה עבור קבלני הביצוע, ואיננה מייצגת את קבלני הביצוע, אלא משרתת יזמים. על כן יש מקום לבחון את שינוי שמה מהתאחדות הקבלנים להתאחדות היזמים.
מצד קבלני הביצוע, הם צריכים לעשות חושבים. עליהם לזהות בעצמם את ההזדמנות האדירה הקיימת בשוק קבוצות הרכישה.
עבור המשק הישראלי הזדמנות זו יכולה ליצור תנופה אדירה,לייצר מספיק עבודה לכל קבלני ישראל, ולהוציא את המשק הישראלי מהמיתון. געבור רוכשי הדירות בקבוצת רכישה, הם הופכים מרוכשים ליזמים, ובכך יחסכו עלויות ויזכו בדירות במחיר מוזל.
ננסה להבין יחד את מי משרתת אימרה זו, האם היא מייצגת את קבלני הביצוע או שמא את היזמים במסכת ה"קבלנים".
מהי קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה, היא התארגנות של קבוצת פרטיים לצורך רכישת קרקע והקמת בנין מגורים משותף. התארגנות זו חוסכת לרוכשים 20% ממחיר הדירה ואף יותר (אותם 20% רווח יזמי על פרויקט מגורים שיזם-קבלן מפיק וחיסכון במרכיב המע"מ על הקרקע ). בשלב הראשון מארגן קבוצת הרכישה מאתר קרקע ובונה תוכנית עסקית לחישוב הוצאות הבניה וכדאיות העסקה מצד הרוכשים (הוכחת החיסכון). תוכנית עסקית זו עוברת לשמאי מקרקעין שמבצע דו"ח 0 לפרויקט (אימות התוכנית העסקית). בשלב הבא מארגן הקבוצה בוחר בנק לליווי הפרויקט ומתחיל ברישום חברים לקבוצה שעתידה לבנות יחד את בנין המגורים שלה.
בכל תוכנית עסקית של קבוצת רכישה סעיף הוצאות הבניה זהה להוצאות הבניה אצל יזם.
יתרה מזו, תנאי התשלום לקבלן המבצע בקבוצת רכישה הם בסיום כל שלב - תשלום.
לעומת זאת תנאי התשלום לקבלן מבצע על ידי "יזם-קבלן" הם שוטף ++ ולאחר קיזוזים.
השאלה המתבקשת היא מי מרוויח ומי מפסיד ומדוע קבוצות רכישה הן "הרעה החולה של הנדל"ן למגורים בישראל"?
נתחיל מרוכשי הדירות. ברוב המקרים החברים בקבוצת הרכישה יחסכו 20% ממחיר הדירה, כלומר הרוכשים מרוויחים.
כעת נבחן את זווית הבנק המלווה בהקמת נדל"ן למגורים. זה אינו סוד שבתקופה זו הבנקים חוששים להעניק אשראי ליזמים, אך קבוצת רכישה היא לרוב עסקה בטוחה יותר עבורם, כלומר גם מזווית הבנקים עבודה עם קבוצות רכישה היא עדיפה.
המרוויחים הגדולים, בנוסף לרוכשים מקבוצות הרכישה, הם קבלני הביצוע - אותם קבלני הבנייה שהתאחדות הקבלים בישראל אמורה לייצג. קבלני הביצוע בקבוצות רכישה מרוויחים שקט תעשייתי, הם אינם חוששים מהתמוטטות כלכלית של היזם, ומבחינתם חברי קבוצת הרכישה כבר הפקידו את הכסף בבנק כך שככל שהבניה תתקדם התשלומים יתקדמו באותו הקצב ללא עיכובים.
המפסידים הגדולים בקבוצות רכישה הם היזמים. קבוצות הרכישה חוסכות את שירותיהם ומפיקות רווח אדיר לחברים בקבוצות.
אז למה בכל זאת התאחדות הקבלים יוצאת נגד קבוצות הרכישה?
ככל הנראה ההתאחדות אינה מחוברת לשטח, כלומר לקבלני הביצוע. נראה כי התאחדות הקבלנים הפכה להתאחדות היזמים. אילו אנשי ההתאחדות היו מחוברים לקבלני הביצוע, סביר להניח שהיא הייתה בוחרת לתמוך ולעודד את רעיון קבוצות הרכישה.
זוהי הזדמנות אדירה שאסור לה לפספס. שוק קבוצות הרכישה בישראל תופס תאוצה אדירה וצפויות בו לא מעט התחלות בניה. בלי קבלני ביצע בניינים לא יקומו ולכן מי שהולכים ליהנות משוק קבוצות הרכישה הם קבלני הביצוע.
לכן על התאחדות הקבלנים להחליט את מי היא בוחרת לייצג - את קבלני הביצוע בוני ישראל או את יזמי הנדל"ן בישראל.
לסיכום, אין כל "רעה חולה" בקבוצות רכישה. קבוצות הרכישה מוזילה לרוכשים את מחירי הדירות בעשרות אחוזים ומעודדות התחלות בניה שמשמעותן עבודה לקבלני הביצוע. התאחדות היזמים בדמות קבלנים שיוצאת נגד קבוצות רכישה איננה מבינה את היתרון העצום שבקבוצות רכישה עבור קבלני הביצוע, ואיננה מייצגת את קבלני הביצוע, אלא משרתת יזמים. על כן יש מקום לבחון את שינוי שמה מהתאחדות הקבלנים להתאחדות היזמים.
מצד קבלני הביצוע, הם צריכים לעשות חושבים. עליהם לזהות בעצמם את ההזדמנות האדירה הקיימת בשוק קבוצות הרכישה.
עבור המשק הישראלי הזדמנות זו יכולה ליצור תנופה אדירה,לייצר מספיק עבודה לכל קבלני ישראל, ולהוציא את המשק הישראלי מהמיתון. געבור רוכשי הדירות בקבוצת רכישה, הם הופכים מרוכשים ליזמים, ובכך יחסכו עלויות ויזכו בדירות במחיר מוזל.
קבוצת רכישה קבוצות רכישהקבוצות רכישה בירושלים
