הצורך בהסכמת בעלי הדירות להתקשרות בהסכם לחיזוק הבניין, שיפוץ ותוספות בניה לפי תמא 38 

>> לפני זמן קצר אושר תיקון לחוק המקרקעין, המסדיר לכאורה את הדרישה להסכמת כל הדיירים בעת ביצוע חיזוקים לבית המשותף. ההסכמה היא אחד המכשולים העיקריים העומדים בפני הוצאתם לפועל של פרויקטים לחיזוק בתים משותפים ותוספות בנייה לפי תמ"א (תוכנית מתאר ארצית) 38.

המטרה העיקרית של חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), שהתקבל באחרונה, היא להוריד את רף ההסכמה הדרוש לשם ביצוע עבודות הבנייה ברכוש המשותף. החוק קבע מנגנון המרכך את הדרישה להסכמת כל בעלי הדירות, תוך שהוא מבחין בין ביצוע חיזוק ללא תוספות בנייה, שלגביו די ברוב רגיל; ביצוע חיזוק בשילוב הרחבת דירות שלגביו יש צורך בהסכמת רוב של שני שלישים מהדירות, וביצוע חיזוק תוך תוספת דירות. גם לפי החוק החדש, החלטה בדבר תוספת דירות טעונה הסכמה של כל בעלי הדירות בבית המשותף, אך בצד זאת נקבע מנגנון המאפשר להסתפק ברף הסכמה נמוך יותר (של בעלי שני שלישים מהדירות, שאליהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף) - ובלבד שההחלטה אושרה על ידי המפקח על רישום המקרקעין.

עיון מעמיק בהוראות החוק מלמד כי ערכו בחיי המעשה מוגבל מאוד. נקודת המוצא של החוק הינה כי הוראותיו יחולו רק במקום שבו כבר ניתן היתר בנייה לפי תוכנית חיזוק; לפיכך, לכאורה נראה כי סמכות המפקח להתיר את הבנייה בלא הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף, תקום רק לאחר שכבר ניתן היתר בנייה. עובדה זו פוגמת בערכו המעשי של החוק, שכן קשה להאמין כי היזם או בעלי הדירות המעוניינים במיזם ייכנסו להשקעה הנדרשת לצורך הוצאת היתר, בטרם יובטח להם כי ההחלטה אכן תקפה ומחייבת.

יש לזכור כי הוצאת ההיתר כרוכה בהשקעת זמן ומשאבים ניכרים, החל בבדיקת היתכנות הפרויקט ובדיקת המצב התכנוני וההנדסי של הבניין, עבור בהכנת תוכניות אדריכליות ותשריטים, טיפול בתשלום ו/או פטור מתשלום היטלי השבחה ועוד. כל זאת תוך הסתייעות בשירותיהם של שמאי מקרקעין, אדריכלים, מהנדסים ועורכי דין.

לדעתי, פרשנות תכליתית נכונה וראויה של החוק תהיה כי ניתן להקדים את הליכי קבלת ההחלטה והתביעה בפני המפקח לקבלת ההיתר, וזאת חרף לשונו של החוק, לפיה לכאורה כל הוראותיו אינן חלות אלא לאחר קבלתו של ההיתר. פרשנות זו מתיישבת אף עם הוראות החוק, לפיהן המפקח רשאי להתנות את אישור החלטת הרוב בתנאים. לפיכך, הוא יכול לקבוע כי אחד התנאים יהיה קבלת היתר בנייה כדין לעבודות הבנייה.

המשמעות המעשית של החוק החדש נפגמת גם בשל הגבלת היקף הבנייה שלגביה לא תידרש הסכמה של כל בעלי הדירות. ההפחתה של רף ההסכמה הנדרש, שנקבעה בחוק, הוגבלה להוספה של "לא יותר משליש מכלל שטחו הבנוי של הבית המשותף ערב ביצוע העבודה" (ובלבד שמספר הדירות שייתוספו כתוצאה מהעבודה אינה עולה על שליש מכלל הדירות). הסכמת כל בעלי דירות לעבודות הבנייה תמשיך להיות נחוצה לגבי תוספת בנייה החורגת מהיקף זה.

מגבלה זו מהווה חסם משמעותי ביותר, שכן הניסיון מלמד שכדאיות כלכלית לביצוע החיזוק הנדרש, אפילו בתל אביב היקרה, כרוכה לרוב בניצול מלוא זכויות הבנייה האפשריות. כלומר, כדי שהפרויקט יימצא כלכלי, יהיה לרוב צורך בבנייה הכוללת תוספת קומה, הרחבה של הדירות הקיימות לרבות תוספת בנייה בשטח שמעל ההרחבה, ויציאות לגג מעל לקומה הנוספת.

תוספות אלה מחייבות הסכמה של כל השכנים גם בהתאם לחוק החדש. בעוד שההגבלה הנוגעת למספר הדירות שייתוספו מגנה על אינטרס לגיטימי של בעלי הדירות בבית המשותף, למנוע ריבוי בלתי פרופורציונלי של דירות בבית המשותף, נראה כי ההגבלה הנוגעת לשטח הרצפה שייתוסף אינה משרתת אינטרס ראוי ויש בה כדי לפגום באופן קשה בערכו המעשי של החוק.

לסיכום, נראה כי בפועל, הסכמת כל בעלי הדירות לביצועו של פרויקט מכוח תמ"א 38 עדיין תהיה דרושה ליזם, וראוי כי הצדדים יהיו מודעים לכך שעה שהם מנהלים משא ומתן באשר לתמורות שהם יהיו זכאים להן במסגרת הפרויקט לחיזוק הבית המשותף.