פרשת חברת "חפציבה" שהתפוצצה ברעש תקשורתי גדול בשנת 2007, לצד ריבית השפל על המשכנתאות והקיפאון בשוק הנדל"ן הישראלי על רקע המיתון, הציפו מחדש את השאלה האם לקנות דירה מקבלן או דירה משומשת.
השוני המרכזי בין דירה מקבלן ודירה משומשת הוא משך הזמן שעובר בין החתימה על החוזה ותחילת התשלום, לבין קבלת הדירה בפועל, עד מספר שנים לעומת קבלה מיידית, בהתאמה.
מסיבה זו חוקק חוק המכר, שמחייב את הקבלן לתת ללקוח אחת מתוך חמש בטוחות אפשריות לרוכש ששילם יותר מ-15% מהתמורה, במקרה של קריסה כלכלית: ערבות בנקאית, משכנתא, פוליסת ביטוח, הערת אזהרה והעברת זכויות במקרקעין.
דירה מקבלן - חדש, חדיש ומחודש
בשורת הרווח וההפסד, אין אמת אחת וכל מקרה לגופו. לא בהכרח שדירה משומשת תהיה אטרקטיבית יותר מאשר דירה מקבלן. אחת הסיבות לכך היא שמחירה של דירה מקבלן נקוב בשקלים, בשעה שעסקאות יד שנייה נקובות בדולרים בדרך-כלל. המשמעות: תנודות הדולר עלולות לייקר את העסקה.
בנוסף, תחרות עסקית בין קבלנים יש בה כדי להוזיל את מחירי הדירות ולהעניק הטבות. ברכישת דירה זה יכול להתבטא בסבסוד משכנתא, תשלום שכר דירה עד לקבלת המפתחות, או פריסת תשלומים נוחה.
אם חלילה נקלע הקבלן לקשיים וקורס כלכלית, הרוכשים יהיו האחרונים לקבל את כספם, בפירמידת הנושים. יתרה מזאת, דירה מקבלן שייכת לקבלן, כל עוד לא מסר אותה בפועל לרוכש, גם אם זה האחרון כבר שילם את מלוא תמורתה.
בצדו הוורוד של המטבע נמצא היצע רחב יחסית של דירות חדשות למכירה, בהשוואה להיצע הדירות הנמוך משמעותית שהיה בישראל בשנות ה-70 וה-80. חברות גדולות, דוגמת אפריקה ישראל או אזורים הפועלות בישראל ובעולם, הגם שחלקן ספגו הפסדים כבדים לאחרונה, על רקע המשבר הכלכלי העולמי.
יתרון נוסף ברכישת דירה מקבלן, הוא בעצם היותה חדשה. דירות למכירה מקבלן נהנות מחדישות, סטנדרט בנייה גבוה והשקעה בפיתוח הסביבה. יתרון אחר הוא אחריות הקבלן לליקויים בדירה, בשנת הבדק וגם בזו שלאחריה.
בנוסף, בעוד שבדירה משומשת עשויים להיות צווי הריסה, עיקולים ושאר "כאבי ראש" פוטנציאליים שיש לבדוק מראש, דירה מקבלן פטורה מכך. בדירה משומשת יהיו השיפוצים על חשבון הקונה, כאשר בחדשה אפשר להוסיף בחוזה התאמות ושינויים בשלבים הראשוניים של הבנייה ובעלות נמוכה יחסית. וכמובן, דירה מקבלן פירושה בחירת מיקומה, גודלה, הקומה בה היא נמצאת וכיווני האוויר - פריבילגיה בלתי אפשרית לדירות יד שנייה.
לקיחת משכנתא כרוכה בהוצאות נוספות
מצאתם דירה מקבלן - ברכות. דעו שמימון רכישת הדירה נעשה, בדרך-כלל, בשילוב משכנתא והונם העצמי של הקונים. מחשבון משכנתא שניתן למצוא ברשת האינטרנט יכול לסייע בחישוב ההחזרים החודשיים, בהתאם לסוג המשכנתא של הלקוח.
חשוב לדעת - לקיחת משכנתא כרוכה בלא מעט הוצאות נלוות, שיכולות להסתכם באלפי שקלים נוספים בשנה עבור פתיחת תיק (כ-1,000 שקל), הערכת שמאי, נוטריון, ביטוח חיים, ביטוח דירה, רישום שעבוד הדירה, רישום הערת אזהרה ועוד.
השוני המרכזי בין דירה מקבלן ודירה משומשת הוא משך הזמן שעובר בין החתימה על החוזה ותחילת התשלום, לבין קבלת הדירה בפועל, עד מספר שנים לעומת קבלה מיידית, בהתאמה.
מסיבה זו חוקק חוק המכר, שמחייב את הקבלן לתת ללקוח אחת מתוך חמש בטוחות אפשריות לרוכש ששילם יותר מ-15% מהתמורה, במקרה של קריסה כלכלית: ערבות בנקאית, משכנתא, פוליסת ביטוח, הערת אזהרה והעברת זכויות במקרקעין.
דירה מקבלן - חדש, חדיש ומחודש
בשורת הרווח וההפסד, אין אמת אחת וכל מקרה לגופו. לא בהכרח שדירה משומשת תהיה אטרקטיבית יותר מאשר דירה מקבלן. אחת הסיבות לכך היא שמחירה של דירה מקבלן נקוב בשקלים, בשעה שעסקאות יד שנייה נקובות בדולרים בדרך-כלל. המשמעות: תנודות הדולר עלולות לייקר את העסקה.
בנוסף, תחרות עסקית בין קבלנים יש בה כדי להוזיל את מחירי הדירות ולהעניק הטבות. ברכישת דירה זה יכול להתבטא בסבסוד משכנתא, תשלום שכר דירה עד לקבלת המפתחות, או פריסת תשלומים נוחה.
אם חלילה נקלע הקבלן לקשיים וקורס כלכלית, הרוכשים יהיו האחרונים לקבל את כספם, בפירמידת הנושים. יתרה מזאת, דירה מקבלן שייכת לקבלן, כל עוד לא מסר אותה בפועל לרוכש, גם אם זה האחרון כבר שילם את מלוא תמורתה.
בצדו הוורוד של המטבע נמצא היצע רחב יחסית של דירות חדשות למכירה, בהשוואה להיצע הדירות הנמוך משמעותית שהיה בישראל בשנות ה-70 וה-80. חברות גדולות, דוגמת אפריקה ישראל או אזורים הפועלות בישראל ובעולם, הגם שחלקן ספגו הפסדים כבדים לאחרונה, על רקע המשבר הכלכלי העולמי.
יתרון נוסף ברכישת דירה מקבלן, הוא בעצם היותה חדשה. דירות למכירה מקבלן נהנות מחדישות, סטנדרט בנייה גבוה והשקעה בפיתוח הסביבה. יתרון אחר הוא אחריות הקבלן לליקויים בדירה, בשנת הבדק וגם בזו שלאחריה.
בנוסף, בעוד שבדירה משומשת עשויים להיות צווי הריסה, עיקולים ושאר "כאבי ראש" פוטנציאליים שיש לבדוק מראש, דירה מקבלן פטורה מכך. בדירה משומשת יהיו השיפוצים על חשבון הקונה, כאשר בחדשה אפשר להוסיף בחוזה התאמות ושינויים בשלבים הראשוניים של הבנייה ובעלות נמוכה יחסית. וכמובן, דירה מקבלן פירושה בחירת מיקומה, גודלה, הקומה בה היא נמצאת וכיווני האוויר - פריבילגיה בלתי אפשרית לדירות יד שנייה.
לקיחת משכנתא כרוכה בהוצאות נוספות
מצאתם דירה מקבלן - ברכות. דעו שמימון רכישת הדירה נעשה, בדרך-כלל, בשילוב משכנתא והונם העצמי של הקונים. מחשבון משכנתא שניתן למצוא ברשת האינטרנט יכול לסייע בחישוב ההחזרים החודשיים, בהתאם לסוג המשכנתא של הלקוח.
חשוב לדעת - לקיחת משכנתא כרוכה בלא מעט הוצאות נלוות, שיכולות להסתכם באלפי שקלים נוספים בשנה עבור פתיחת תיק (כ-1,000 שקל), הערכת שמאי, נוטריון, ביטוח חיים, ביטוח דירה, רישום שעבוד הדירה, רישום הערת אזהרה ועוד.
