בחודשים האחרונים אנו MSC המרכז לחסכון במשכנתא, עדים לירידת מחירי הדירות ברב חלקי הארץ. האם מגמה זו תימשך, תיעצר או תשנה כיוון? בכדי לנבא את העתיד , יש לבחון את הגורמים המשפיעים על מחירי הדירות בצורה ישירה ועקיפה, במטרה לקבל החלטה שקולה ככל שניתן לגבי עתיד מחירי הדירות בארץ, בתקופה הקרובה.
מגמות לירידת מחירי הנדל"ן
בעת האחרונה , שוק האשראי העולמי סובל ממשבר גדול, משבר שמשפיע על כלכלות העולם.
בחודשים האחרונים היינו עדים לגלי פיטורים במשק הישראלי. חברות ההייטק ואחרות מקצצות במצבת כוח האדם שלהם.
בחודש האחרון התחילו החברות הציבוריות לפרסם את המאזנים של 2008, והבנו שהירידות החדות של 2008 היו הגיוניות ביחס לתוצאות הגרועות של חברות רבות בעיקר ברבעון האחרון של 2008. תופעה זו כוללת ענפים רבים כאשר ענפי הנדל"ן , בנקאות , חברות ביטוח וחברות פיננסיות רבות ....
הצפייה להחרפת המשבר בשנת 2009, והמשך גלי הפיטורים במשק הישראלי, גורמים לחששות בכוח האדם שפוטר כבר , וכמובן לאלו שחוששים כעת מאובן מקור פרנסתם וביטחונם הכלכלי.
כלכלת המשפחה , מושפעת מיידית מההכנסות של שני בני הזוג, וברור שבתקופת חוסר ודאות , בה ההכנסות של המשפחה לא ברורות , גורמת לחששות כבדים. ככל שההתחייבויות של המשפחה גדולות יותר , משכנתא , שכר לימוד, הלוואות נוספות, גני ילדים .... המצוקה גדולה יותר !
כאשר שאלנו בחברת MSC המרכז לחסכון במשכנתא, לקוחות רבים , באם הם חוששים למקום עבודתם, מצאנו שבמגזרים רבים בעיקר בהייטק , ענפי היצוא והיהלומים , הדאגה הייתה רבה בהרבה ממגזריי שירותים אחרים כגון עובד הבנקאות (למאט עובדים בחברות הקשורות בשוק ההון), עובדי ציבור,משרדי ממשלה , משטרה, אנשי קבע, עיריות , חברת חשמל , הנמלים .....
ישנם מגזרים שעבודתם מוגנת ע"י ועד עובדים חזק והסכמי שכר טובים במיוחד , בהם נמצא עובדי נמל , עובדי חברת חשמל... אולם מרכיב הפרמיות בשכרם הוא גבוה, ולכן גם להם צפויה פגיעה משמעותית בהכנסתם , שתגרור פגיעה בכלכלת המשפחה שלהם. בנמל חיפה, מפעילי המנופים , נהנים מפרמיות של אלפי ש"ח לחודש. בתקופה בה הנמל פועל חלקית , פרמיות אלו יפגעו משמעותית.
מסקנתנו היא שאזרחים רבים במדינת ישראל חוששים מאובדן מקום עבודתם , או מהרעה משמעותית בשכרם , בתקופת המשבר הנוכחית ! תופעה זו גורמת להעלמות חלק מהרוכשים הפוטנציאלים שדוחים את ההחלטה לרכישת דירה חדשה או את הרצון לשיפור דיור. כמובן שככל שהביקושים יורדים המחירים יורדים גם הם.
הבנקים למשכנתאות ,מנתוני MSC המרכז לחסכון במשכנתא אנו רואים שהבנקים למשכנתאות הקשיחו את עמדתם לגבי הלוואות חדשות, אחוזי המימון המאושרים ירדו לאזור ה 70% ללקוחות באזורים טובים. במצבים רבים הבנק למשכנתאות מאשר אחוזים נמוכים יותר ודורש ערבים להלוואה (תופעה שהייתה נדירה עד לעת האחרונה).
הדירוג לחברת EMI שנתנה פוליסת ביטוח לבנקים למשכנתאות , ירד לאחר המשבר הגדול בחברת האם שלה AIG, ובנקים רבים הפסיקו לתת משכנתאות בשיתוף איתם. גם אלו שהמשיכו לתת משכנתאות באחוזי מימון גבוהים עם ביטוח EMI, הורידו את שיעור המימון ל 80% בממוצע במקום 95% שהיה נהוג בעבר לרוכשים דירות מקבלן. ככל שקשה יותר לקבל משכנתא הביקושים לדירות קטנים.
הסטודנטים שמתחילים את שנת הלימודים בספטמבר 2009, ישפיעו אף הם על מחירי הדירות. המצב הכלכלי שפוגע בהורים ובסטודנטים עצמם , יחזיר חלק מהם לבית ההורים , או להשכרה משותפת של מספר סטודנטים בדירה אחת, במטרה לחסוך בעלויות. השפעת הסטודנטים על הביקושים לדירות להשכרה באזור האוניברסיטאות , ישפיע על מחירי הדירות הנ"ל, לקראת סוף 2009.
מגמות לעליית מחירי הנדל"ן
בשנה האחרונה אנו מזהים צמצום של התחלות הבניה. מצוקת האשראי מונעת מהקבלנים לקבל מימון וליווי לפרויקטים חדשים. הצפייה שב 2009 כמות התחלות הבניה תהיה נמוכה מ 10,000 דירות חדשות. גם מלאי דירות החדשות שמשווקות כיום הולך וקטן. לכן ככל שיעבור הזמן נראה הצע דירות חדשות קטן יותר, וככל שיקטן המחירים יעלו כתוצאה מביקוש שגדול מההיצע.
המשבר הגדול בשוק ההון שאפיין את סוף 2008 ותחילת 2009 , ריבית בנק ישראל שצנחה עד לרמה של 0.50% שנתי (הנמוכה ביותר מאז קום המדינה), גורמים למשפחות רבות להחזיק כספי חסכון ללא אפשרות לקבל תשואה סולידית סבירה על כספם. בימים של משבר פיננסי הופכת השקעה בנדל"ן שנחשבת להשקעה סולידית, לאטרקטיבית בטווח הבינוני. אנשים רבים רואים היום בתשואה של 4-5% שמניבה דירה באזורי ביקוש רבים, לתשואה מצוינת ביחס לאלטרנטיבות. ולכן אנו רואים גידול בביקושים לדירות להשקעה באזורים רבים בארץ .
לסכום
אנו רואים מספר מגמות שידחפו להעלאת מחירי הנדל"ן בארץ , העדר אלטרנטיבות השקעה פיננסיות סבירות (שוק הון מסוכן וריבית בנקאית על חסכון נמוכה), וצמצום התחלות הבניה , כל אלו יגרמו להעלאת הביקוש לדירות להשקעה , והצע קטן של דירות חדשות.
מנגד , המשבר הכלכלי העולמי , אבטלה גוברת, חברות גדולות מצמצמות או פושטות רגל , יקטינו את הביקושים לשכירויות, שיפורי דיור , סטודנטים יחזרו להורים או יתחלקו מספר חברים בדירה אחת. ההפסדים הגדולים בשוק ההון הקטינו את כמות הכסף שבידי הציבור, וכמובן הבנקים למשכנתאות מקשיחים את האישורים למשכנתאות. כל אלו יקטינו את הביקושים לרכישות חדשות של דירות, והמחירים יצנחו כלפי מטה.
אנו מאמינים שבשקלול של כל הגורמים, תגבר ברב האזורים בארץ מגמת הקטנת הביקושים ונראה מחירים ממשיכים לרדת בזמן הבינוני.
