כאשר אנו באים לחתום על משכנתא, מבהיר בפנינו הבנק כי פריעת החוב לפני סוף התקופה המוסכמת מראש גורר קנס. הקנס הנ"ל חל גם במקרים בהם אנחנו רוצים למחזר משכנתא ולא לפרוע אותה לחלוטין. במאמר זה אסקור מהם מניעי הבנק לקנס, ומדוע הוא אפילו מוצדק במידה מסוימת.
דבר ראשון, יש להבין כי אותו קנס הנקרא בעצם עמלת פרעון מוקדם רלוונטי אך ורק במקרה של משכנתא בריבית קבועה ידועה מראש. בהלוואות עם ריבית משתנה צמודת פריים אין קנס. למעשה זהו לא בדיוק קנס, אלא פיצוי הבנק על אובדן תשלומי הריבית אותם היה מקבל לולא היינו פורעים את החוב. נבין זאת מאוחר יותר.
על מנת להבהיר את הנושא, נשתמש בדוגמה מוכרת - חסכון שנתי עם ריבית קבועה, לדוגמא 5% ריבית שנתית. כאשר משקיעים את הכסף בחסכון שנתי, הקרן צוברת כל שנה ריבית של 5%. במקרה זה, אנחנו בעצם נותנים הלוואה לבנק.
כאשר אדם נוטל משכנתא מהבנק, התפקידים מתחלפים ווהבנק הופך למלווה. במקרה של משכנתא ל-15 שנים, לדוגמא, הבנק סמוך ובטוח כי יקבל את הריבית על הכסף בגובה 5% למשך 15 שנים. אם באמצע התקופה אנו מעונינים לפרוע את המשכנתא, נוצר מצב בו הבנק מפסיק לקבל את הריבית הנ"ל על הכסף. כעת, הבנק מצא ברווח או בהפסד לפי הריבית על הלוואות. אם הריבית מעל 5%, הרי שהבנק נמצא ברווח, שכן הוא יכול לקחת את החזר המשכנתא ולהלוות אותו ללקוח אחר ולהרוויח אפילו יותר (ריבית יותר גבוהה).
לעומת זאת, אם הריבית ירדה, והיא נמוכה מ-5%, לדוגמה 4%, הרי שהבנק מופסד. אם הוא נותן ללקוח אחר הלוואה הוא לא מקבל את ההפרש בין הריביות: כלומר הבנק מפסיד אחוז אחד של ריבית.
כידוע, בנקים לא אוהבים להפסיד כסף, ולכן הם מפצים את עצמם על הפרש הריביות. מכאן נולד הקנס במקרה של פרעון מוקדם של משכנתא. לחישוב הפרעון המוקדם, ניתן להשתמש במחשבון עמלת פרעון מוקדם. כלים אלו נותנים ללקוח אפשרות לראות מהו גובה הקנס במקרה של החזר מוקדם של משכנתא.
