בצל המשבר גדל היצע הנכסים למכירה. המחירים הפכו לאטרקטיבים ביחס לערך הריאלי של הנכס וההזדמנויות אינן מפסיקות. שם המשחק השתנה. מזומן!! הבנקים הפכו להיות משענת קנה רצוץ והפסיקו ללוות משקיעים במסע העיסקי שלהם. החמרות מצד אחד לצד תנאים בלתי מפתים - הפכו את משקיעי המזומן לאורח רצוי בכל מסע השקעות נדל"ן.
בארה"ב, המדינה בה החל המשבר, מטבע הדברים גם צצו ההזדמנויות האטרקטיביות באמת. ההתלבטות שיש למשקיע הישראלי לבחון השקעה בחו"ל אינן מועטות - הן ברורות לחלוטין. המרחק, רמת ההיכרות עם האזור, רמת המחירים, הכדאיות, הטיפול בנכס בשלט רחוק - אינן מקלות על ההחלטה.
לצד ההתלבטות קיים גם הפיתוי. המחירים אטרקטיביים, התשואות גבוהות והעיסקה על הנייר נראית מבטיחה.
לאלה הנושאים פניהם להשקעות נדל"ן בארה"ב מזל גדול. רמת השקיפות שם היא מהגבוהות בעולם. בלחיצת מקש ניתן לראות את הנכסים באינטרנט, ניתן לראות מחירים, ניתן להיכנס לפורומים ולברר, בקיצור, את רוב העבודה ניתן לעשות בלי לקום מהכסא מהחדר בתל-אביב. וזה...יתרון עצום!
ארה"ב היא גם מדינה מאוד מסודרת. חוק זה חוק, אחריות זו אחריות, אכיפה היא אכיפה, תשלום שכ"ד הוא בטוח וחוזה זה חוזה. דייר שלא משלם שכ"ד לדוגמא, באינדיאנפוליס לפחות, יצפה לשריף שיגיע תוך 24 שעות כדי לפנות אותו מהנכס, אי תשלום שכ"ד, מיסים, ליסינג או כל תשלום אחר מופיע אצלו מייד בקרדיט ובכל צעד שלו הוא נגרר עם השק השחור הזה שמכביד לו על החיים גם בעתיד.
ההחמרה הזו והיכולת להיות נגיש לנתונים על כל אזרח, משרתת את המשקיע בכל צעד שהוא עושה. כך הוא בוחן את הדיירים, כך הוא בוחן כל היבט בעיסקה.
אבל, עדיין נשאר המרכיב הבסיסי והוא המרחק-אי יכולת לשלוט על הנכס ולנהל אותו מרחוק.
חברות ניהול הן הפיתרון. חברות הלוקחות אחריות הן על תחזוקת הנכס והן על השכרתו. וזו נקודת המפתח בכל הסיפור. לדעת למצוא את החברה שתעניק לך כמשקיע אחריות על טיפול ותחזוקת הנכס - בסכום קבוע הידוע מראש.
על הנייר הכל נראה נפלא-אך האם חברת האחזקה תוכל להבטיח לך תשואה זהה גם בשנה השלישית והרביעית? הרי השקעת נדל"ן היא ארוכת טווח. ואתה מצפה לייצר עבור עצמך שקט לא רק לטווח הקצר-אלא בכלל. ישנם השקעות בנכסים מניבים, שבהחלט יכולים לענות על הפרמטרים האלה.השקעות בנכסים ברמה בינונית-אשר מהווים פתרון לאוכלוסיה רחבה, אשר תמיד תצרוך את הרמה הממוצעת הזו.
הרי המשבר לא שינה את הצרכים הבסיסיים של בני האדם הוא משפיע בעיקר על סדרי העדיפות שלהם. אולי הם לא יחליפו רכב, מחשב, יקנו תכשיטים יקרים, יקנו עוד מעיל אבל תמיד תמיד הם יצטרכו למצוא עבורם קורת גג לגור בה. וכשרמות השכירות גבוהות הם ימצאו את האזורים אשר בהם יתאפשר להם גם למצוא גם מיטה חמה וגם יכולת להמשיך לנהל את תזרים המזומנים שלהם באופן יציב.
אין ספק, שלמעגל השוכרים בארה"ב הצטרפו עתה עוד מאות אלפי משפחות שנאלצו להחזיר את כספם לבנק ולמצוא חלופה להשתכן בה. על האוכלוסיה הזו שמעדיפה עתה לשכור בית ב
- 700$-600$ לחודש אני מדברת. עבור האוכלוסיה הזו ההשקעה של המשקיע בטוחה לאורך שנים.
אז איפה הן ההזדמנויות?
באינדיאנפוליס, העיר ה-12 בגודלה בארה"ב, עם מיליון תושבים ובסאות בנד, העיר הרביעית במדינה נוצרו עתה הזדמנויות יוצאות דופן. רכישת בתים החל מ- 30,000$ המבטיחים תשואה של החל מ 12.5% בשנה נטו אחרי ניכוי מיסים, ביטוח הנכס ודמי ניהול.
כיוון שהבתים כולם כבר נרכשו ושופצו ברמה גבוהה: אינסטלציה, כלים סניטריים, חשמל, מערכות מיזוג/חימום, חיפויים וכיו"ב -לכל נכס יש תעודת זהות משלו וניתן להתאים את הנכסים והתשואה לכל כיס ולכל רמת השקעה.
ככל שהמשבר העמיק עלה באופן ישיר גם היצע הבתים האיכותיים בשוק. הבתים הנרכשים באופן פרטני אחרי בדיקה של בעלי מקצוע הם בעלי פרופיל דומה: בית 5 חדרים, 150 מ"ר בנוי על שטח הנע בין 1/2-1 דונם. הבתים שונים בסגנונם ומחירם של בתים דומים באותו אזור יכול לנוע מ- 80,000$ ומעלה. כך יודע המשקיע שערך הנכס נמוך מערכו, ישנה אחריות מלאה והוא לא רק שיכול לבחור את הבית שמוצא חן בעיניו-אלא לדעת שיש לו כמשקיע מי שדואג לשקט הנפשי שלו.
וכשיגיע הזמן יתפוגג הערפל, יתבהרו השמיים ותזרח השמש ימכר הנכס ואז ירוויח המשקיע לא רק את התשואה ושמירת ערך השקעתו - אלא גם רווח הון על ההשקעה הראשונית שלו.
http://www.atar-realestate.com
אורלי בורנשטיין, מתמחה בהשקעות נדל"ן בארה"ב- בעיקר למשקיעים קטנים ובינוניים. נכסים מניבים עם תשואות גבוהות שכולם כבר משופצים ומושכרים http://www.atar-realestate.com
