איך לא ליפול בעסקאות נדלן בארהב? 

ישראלים לא מעטים התנסו בהשקעות נדל"ן בארה"ב בשנים האחרונות. חלקם הצליחו להגיע לרווח אבל לא מעטים נכשלו.
לכאורה מדובר ב"חוסר מזל", ב"תנאי שוק" או בגורמים אחרים שלמשקיע לא היה שום קשר או יכולת להשפיע עליהם.
אולם, בדיקה וניתוח יסודי ומקיף של הגורמים והנסיבות שהביאו לכישלונות מעלה תמונה שונה לחלוטין.
חוסר ידע, חוסר ניסיון, חוסר מקצועיות, אי הקפדה על פרטים, אי הכרת השוק האמריקאי, המרחק הרב, מצגות שווא או מצגות
אופטימיות מידי, הנחות יסוד שגויות או לא הגיוניות - כל אלה הובילו בסופו של דבר להשקעות כושלות, להפסד כספי ולעוגמת נפש.

כיצד ניתן לתרגם את הסיבות הנ"ל לשפת המעשה? כיצד ניתן להתגבר על חוסר הידע בתחום הנדל"ן האמריקאי? כיצד ניתן לדעת
האם המצגת המרשימה שנשלחה אליך במייל היא אמיתית או שהיא מציגה רק את הצדדים היותר יפים של הנכס? כיצד ניתן להתגבר על מגבלת המרחק?
כיצד ניתן להגביר את הודאות שהתשואה המובטחת אכן ניתנת להשגה?

על רקע המשבר בכלכלת ארה"ב כיום נוצרו שפע הזדמנויות להשקעה בנדל"ן. ואכן, אנשי עסקים ומשקיעים זריזים וחדי עין מכל העולם, וביניהם ישראלים רבים, בודקים ובוחנים עסקאות ונכסים להשקעה.

בבואנו לבדוק ולנתח עסקה או נכס, עלינו קודם כל לאסוף מידע אמין וממוקד.
מהם, אם כן, הנושאים העיקריים אותם יש לבדוק לפני ביצוע השקעה בנדל"ן בארה"ב? ובכן, הנה הם:

נסח טאבו
יש לבצע בדיקה במאגרי מידע של נסחי טאבו (ספרי רישום המקרקעין) כדי לוודא את הבעלות על הנכס, וכדי לוודא שהגורם המוכר הוא אכן הבעלים הרשמי של הנכס.

מהו שוויו הריאלי של הנכס
יש לבדוק האם המחיר שבו נמכר הנכס הוא אכן מחיר ריאלי, או שהוא גבוה ממחירם של נכסים מקבילים באותו האזור.
לצורך כך אפשר להיעזר בכלי מקובל ונפוץ בארה"ב - שרותיו של "סוכן נדל"ן מוסמך" אשר מנפיק דו"ח הערכה באשר לשוויו של הנכס.

בדיקה הנדסית
יש לבדוק מהו מצב הפיזי המבנה, מצבו התחזוקתי, האם המבנה עשוי מעץ/בטון/בלוקים.
האם אפשר להשכיר את הנכס מיידית או שצריך לשפץ קודם? ואם צריך לשפץ, מה משך הזמן הנדרש לצורך ביצוע השיפוץ וכמה זה יעלה?
בדיקה הנדסית יסודית ומהימנה אמורה לתת לך אינדיקציה באשר לסכום אותו תידרש להשקיע בתחזוקה שוטפת של הנכס.

על האזור
יש לבדוק מהי הנגישות לצירי תחבורה ראשיים, לשדה תעופה גדול, מהי רמת מערכת החינוך, זמינות שירותים רפואיים, האם האזור הוא אזור חקלאי או איזור קיט, מהי הנגישות לים, האם יש מרכזים מסחריים במרחק סביר.

דמוגרפיה ומצב סוציו-אקונומי
יש לבדוק האם יש גידול באוכלוסיה המתגוררת באזור, מהו קצב גידול האוכלוסייה, מהם מאפייני האוכלוסייה, האם יש שכונות עוני בצמידות לנכס.
יש לבדוק מהי הרמה הסוציו-אקונומית של תושבי השכונה/הבניין בו נמצא הנכס, איזה סוג אוכלוסיה מהווה קהל יעד להשכרת הנכס ומהי רמת ההכנסה של קהל היעד (למשל: מהגרים העובדים בעבודות יומיות, עובדי עירייה או עובדי הוראה בעלי משרות יציבות, אקדמאים בעלי מקצועות חופשיים (עו"ד, רו"ח, מהנדסים).
ככל שהמצב הסוציו-אקונומי של קהל היעד יותר גבוה, כך אמינות השוכרים תעלה.

תשלומים והוצאות בעת ביצוע העסקה
יש לדעת, ומראש, מהם כל התשלומים אותם תידרש לשלם לצורך ביצוע העסקה.
זה כולל בין השאר (אבל לא רק) דמי תיווך, היטלים ואגרות שונים, שכ"ט עו"ד, שכ"ט לחברה המבצעת את כל ההליכים המנהלתיים, תשלומים שונים המצוינים בחוזה המכר, פרמיה בעבור פוליסת ביטוח המבטחת את הרכישה.
יש לדרוש ולקבל את כל הנתונים והמספרים בכתב ובאופן רשמי.

פרמיית ביטוח הנכס
יש לברר מהו גובה הפרמיה שצריך לשלם כדי לבטח את הנכס.
באזורים מסוימים רצוי מאוד לבטח את הנכס, מפני שריפה, הצפה, ברקים וכדומה. אולם יש לדעת מראש באיזה סכום מדובר.
היו מקרים שבהם התשלום הביטוחי קפץ בין לילה בעשרות אחוזים, למשל כי השלטונות שינו את סיווג האזור בכל הנוגע לסכנת הצפות, ולבעל הנכס לא הייתה ברירה אלא לשלם.

תשלומי מיסים, ארנונה ותשלומי חובה עפ"י חוק
יש לבדוק מהו גובה הארנונה החלה על הנכס, מהו גובה מיסי ועד הבניין/השכונה (עשויים להגיע למאות דולרים בחודש) ותשלומי חובה נוספים הנדרשים עפ"י חוק.
חשוב לדעת שבארה"ב מיסי הארנונה מיסי ועד הבניין/השכונה חלים על בעל הנכס.
בארץ נהוג שהשוכר משלם את ההוצאות הללו, אולם בארה"ב המצב שונה.
וחשוב לזכור שגם אם הנכס מושכר, וגם אם לא, יש חובה לשלמם, מה שאומר שההכנסה נטו מהשכרת הנכס קטנה.

הוצאות ותשלומים שוטפים
יש לבדוק מהו גובה דמי התיווך שצריך לשלם למתווך שמוצא שוכר לנכס.
כמה צריך לשלם לחברת הניהול שתנהל את הנכס באופן שוטף, תגבה דמי שכירות, תשלם מיסים, תבצע תיקונים ותחזוקה שוטפת, תשלח דו"חות וכדומה, וכמה כסף צריך להקצות להוצאות בלתי צפויות.

תיקונים ותחזוקה
יש לבדוק כמה כסף צריך להקצות לצורך תיקונים ותחזוקה שוטפת, וכמה כסף צריך להקצות כדי לשפץ את הנכס במעבר בין שוכר לשוכר.

התכנות הורדת עלויות המס
מיסי הארנונה בארה"ב משולמים ע"י בעל הנכס ולא ע"י השוכר (בישראל המצב הפוך). מכאן שיש חשיבות לגובה הארנונה החלה על הנכס.
נתון חשוב בעניין הוא שגובה הארנונה נגזר משווי הנכס.
מכיוון ששוויים של נכסים רבים ירד לאחרונה, יש אפשרות סבירה שגם הארנונה עליהם תרד.
אולם, הרשויות עושות הערכת שווי לנכסים פעם בשנתיים שלוש לערך - ובהתאם לכך מעדכנות את גובה הארנונה.
לכן יכול להיווצר מצב שהארנונה עודכנה לפני שנה, מאז ירד שווי הנכס, ועדיין משלמים ארנונה לפי שווי נכס גבוה.
יש לבדוק נקודה זו ובכך לחסוך סכום כסף משמעותי, פשוט ע"י הגשת בקשה לעירייה להעריך מחדש את שווי הנכס ואת הארנונה.

התכנות ריאלית להשכרת הנכס
יש לבדוק האם יש ביקוש להשכרת נכס מסוג זה, מהי רמת הביקוש, מהו פרק הזמן הממוצע הלוקח להשכיר נכס מסוג זה, איזה סוג אוכלוסיה משכיר נכס מסוג זה ומהם דמי השכירות הריאליים שניתן לקבל בעבור הנכס.

ביקור פיזי בנכס וצילום תמונות
רצוי מאוד לבקר פיזית בנכס ובסביבתו הקרובה. אם הדבר אינו מתאפשר בגלל מגבלת המרחק, אפשר להיעזר בשרותיו הטובים של חבר או בן משפחה, או בשירותיו של גוף מקומי חיצוני שיעשה את העבודה וישלח אליכם דו"ח.
רצוי לצלם כמה שיותר תמונות, והיום בעידן המצלמות הדיגיטליות הדבר פשוט למדי.

מלאי נכסים קיימים וצפי בניה חדשה
מומלץ לבדוק מהו המלאי הקיים של נכסים מקבילים באזור.
ייתכן שהנכס נהדר ובמחיר מציאה, אבל השוק מוצף בנכסים שכאלו וללא ביקוש.
מאגרי המידע בארה"ב גלויים וזמינים לציבור, וניתן לברר זאת די בקלות באמצעות האינטרנט.

תב"ע
תב"ע (תוכנית בניין עיר), או Zoning כפי שזה מכונה בארה"ב, היא התוכנית המגדירה מהן זכויות הבניה באזור, איזה סוגי מבנים מותר לבנות, מהו הייעוד של כל חלקה, כמה בתים מותר לבנות, היכן יהיו שטחים ציבוריים וכדומה.
יש לבדוק היטב את התב"ע כדי לדעת האם יש עוד זכויות בניה בנכס או איזה סוגי מבנים מותר לבנות באזור (למשל - האם מתוכנן איזור תעשייה או כביש ראשי בסמיכות).

תוכניות הפיתוח הסביבתיות
יש לבדוק האם יש תוכניות לפיתוח ובניה של האזור. למשל, האם מתוכנן להיבנות מרכז מסחרי או פארק ציבורי שיעלו את ערך הנכסים באזור, או שמתוכנן להיבנות מרכז לוגיסטי של חברה שיביא לאזור המון משאיות ובכך עלול לפגוע בערך הנכסים.

מצבו החוקי והמשפטי של הנכס
יש לבדוק האם חלים על הנכס שעבודים או עיקולים לטובת קבלני משנה, נותני שירותים או ספקים שהיו קשורים אליו בעבר.
האם מתגורר בנכס דייר שמסרב להתפנות ממנו למרות שהוא אינו משלם שכר-דירה.
האם יש תביעה משפטית כלשהיא הקשורה לנכס.

ניהול הנכס
יש לבדוק כיצד מתוכנן להתבצע ניהול הנכס לאחר רכישתו.
בד"כ זה מתבצע באמצעות חברת ניהול מקומית אבל לא תמיד.
במידה וזה יהיה באמצעות חברת ניהול - איך נוצר עימה הקשר, מהי אמינותה, איזה שירותים היא מספקת, מהם תנאי ההתקשרות עימה, איזה דו"חות היא מנפיקה, איך היא מעבירה אליך את ההכנסות מהנכס וכדומה. כל שאלה כאן תהיה רלוונטית.

הגנה על הכסף המושקע
יש לברר להיכן בדיוק מועבר הכסף שאתה משלם (חשבון נאמנות/חשבון בנק של חברה/חשבון בנק פרטי), מתי המוכר מקבל את הכסף, מתי הנכס נרשם על שמך בספרי רישום המקרקעין, איך ניתן לוודא שהנכס נרשם על שמך בספרי רישום המקרקעין.
יש לבדוק האם ניתן לבטח את הרכישה מפני ניסיון הונאה או מפני תקלות לא צפויות.

אמינות המצגת שהוצגה למשקיע
מומלץ לנסות ולהעריך עד כמה המצגת שהוצגה לך משקפת את המציאות.
האם התמונות היפות שהוצגו לך אכן חשפו את הרצפה הרעועה, הגג הדולף או החלון התקוע.
האם התחשיב היפה והאופטימי אכן ריאלי.
לצורך כך ניתן לעשות שימוש בכל הנקודות שפורטו לעיל.