היכן טמונה הזדמנות הנדלן הבאה? 

מבוא

תחום המגרשים והקרקעות בארה"ב כיום לא זוכה למספיק פוקוס, למרות שדווקא שם הייתה ירידת מחיר מרבית.

למעשה המודל של השקעה בנדל"ן קרקעי הינו מודל בדוק שעובד, בסיכון מאוד נמוך ובפוטנציאל גבוה. לכאורה ישנן הזדמנויות בשפע אולם רק עיין של מומחה מיומן ומנוסה מסוגלת לאתר, לנתח, לסנן ולמיין את העסקאות היותר טובות. יש נכסים שנראים על פניהם כלא אטרקטיביים, עקב כך מחירם נמוך, אבל הפוטנציאל הגלום בהם הוא גדול. ומצד שני, יש נכסים שנראים לכאורה מצוין, ורק עין של מומחה יכולה לדעת מה מסתתר מאחורי החזות המצוחצחת. המשבר בשוק האשראי הביא לכך שהגופים המממנים (בנקים ומלווים אחרים) מערימים קשיים בדרך לאישור מימוני לעסקאות נדל"ן. התהליך איטי ומסורבל יחסית, וזה מעכב את ביצוען של עסקאות חדשות. הדבר נכון במיוחד למשקיעים שהם משקיעים זרים - הליך המימון ארוך יחסית, הריבית יחסית גבוהה והם צריכים להביא לפחות 30% הון עצמי. לקוחות שאינם זקוקים למימון חיצוני הינם בעלי יכולת מיקוח גבוהה מאוד בבואם לרכוש נכסים. מחיר קרקע נמוך משמעותית ממחיר רכישת יחידת דיור (במחיר של ההון העצמי לרכישת יחידת דיור ניתן לרכוש מגרש עם תשתיות ופיתוח) - ולכן המימון החיצוני הופך למיותר.

במחירי המגרשים והקרקעות בארה"ב הייתה ירידת מחירים מרבית - וניתן להשיג עסקאות מצוינות בנכסים מבוססי אדמה

(אדמות/קרקעות/מגרשים) המחירים ירדו, באחוזים, הכי הרבה. מדוע? מכיוון שיזמים, קבלנים ומשקיעים רבים נקלעו לקשיים בעקבות המשבר בענף הנדל"ן, ולא היו מסוגלים לעמוד בהתחייבויותיהם כלפי הבנקים. במילים אחרות, הם הגיעו לפשיטת רגל - או שהגיעו להסכמה עם הבנק שהבנק מקבל את הנכסים בתמורה לחוב. כאן נכנס לתמונה נתון מפתח שלא רבים יודעים אותו. הבנקים ושאר הגופים המממנים נתנו מימון של עד 90% לרכישת או להקמת פרויקטי מגורים. כלומר, אם יזם נדל"ן או אפילו אדם פרטי היה מבקש מהבנק מימון לצורך הקמת בית דירות או שכונת מגורים, או לצורך רכישה של נכס קיים, סביר להניח שהוא קיבל סדר גודל של 90% מימון מהבנק. בעקבות המשבר הרוכש נקלע לקשיים - והבנק קיבל לידיו את הנכס - במקום החוב של הלווה. הבנק הוא גוף פיננסי במהותו, ומה שמעניין אותו זה כיצד לקבל בחזרה את החוב - הוא ירצה פשוט למכור את הנכס. מכיוון שהבנק נתן 90% מימון, הוא תמיד ישאף למכור את הנכס בלפחות 90% ממחירו המקורי, כמובן כדי לכסות את החוב. כלומר, הבנק ישאף להוריד את המחיר בכ-10% ולא יותר. אז איך זה קשור לקרקעות? ובכן, לצורך ביצוע עסקאות נדל"ן בנכסים מבוססי אדמה (קרקע בתולית, מגרשים לא מפותחים, מגרשים מפותחים) הבנקים נתנו מימון של כ-50%. ואם נלך לפי אותו העיקרון שלפיו הרוכש נקלע לקשיים, הבנק קיבל לידיו את הנכס והוציא אותו למכירה - אזי במקרה זה הבנק 'יכול' להוריד את המחיר בכ-50%, מהטעם הפשוט שהוא נתן רק 50% מימון.

לא צריך לדאוג להשכרת הנכס, ניהולו, תשלום מיסים, תיקונים, החלפת שוכרים

חלק גדול ממשקיעי הנדל"ן מתמקדים בעיקר בסוג אחד של נדל"ן - דירת מגורים או בית פרטי (על סוגיו השונים). הדבר מאוד מקובל כי נהוג לחשוב שדירה או בית פרטי הינם נכס "מניב". בבואנו לרכוש דירה או בית פרטי, סביר להניח שנעשה זאת באמצעות מימון בנקאי, וזאת בהנחה שנצליח לקבל מימון שכזה - בתנאי השוק הנוכחיים. כשלוקחים מימון צריך לשלם החזר חודשי לבנק. ההחזר החודשי ממומן בד"כ ע"י השכרת הנכס. וגם אם רוכשים את הנכס בהון עצמי מלא וללא מימון, אזי אנו מניחים שההכנסות מההשכרה מגיעות אלינו באופן מלא, ולפי זה אנו עושים את חישוב התשואה או הרווח. אולם, מה קורה כאשר לא מצליחים למצוא שוכר, או שהשוכר לא עומד בתשלומים, או שיש תקופת מעבר של חודש חודשיים בין שוכר לשוכר שבה אין הכנסה? מה קורה אם השוכר עושה נזקים לרכוש, ונעלם? או שהוא פשוט מסרב לפנות את הבית? וגם אם יש שוכר טוב ואמין שאין איתו שום בעיות. עדיין צריך לשלם דמי תיווך של כחודש בשנה למתווך שהביא את השוכר. מה שאומר שחודש אחד בשנה אין הכנסה שתכסה את תשלום המשכנתא, או שאין הכנסה שתהווה בסיס לתשואה שחישבנו בתחילת הדרך. עכשיו צריך לדאוג לחברת ניהול שתנהל את הנכס באופן שוטף, תגבה דמי שכירות, תשלם מיסים, תבצע תיקונים ותחזוקה שוטפת, תשלח דו"חות וכדומה. וגם חברת הניהול גובה תשלום בעד עבודתה - נניח שזה שווה ערך לחצי חודש שכירות בשנה. ושוב, תשלום זה בא ע"ח ההכנסה המיועדת לתשלום המשכנתא. אז מה עושים במקרים שכאלו? הבעלים צריך להוציא כסף מהכיס. כאן נכנס לתמונה נתון נוסף שמי שאינו בקיא בתחום אינו יודע בד"כ - בארה"ב נהוג שמיסי ועד הבניין/השכונה ומיסי העירייה חלים על בעל הנכס. גם אם הנכס מושכר, וגם אם לא, יש חובה לשלמם, מה שאומר שההכנסה מהשכרת הנכס קטנה משמעותית. אז בנוסף לתשלומי המשכנתא שחייבים להיות משולמים באופן קבוע וללא בעיות, יש גם לדאוג לתשלומי הארנונה, מיסי הועד וכדומה. ומה לגבי ביטוח הנכס? תשלומי הביטוח באזורים מסוימים בארה"ב עלו לאחרונה משמעותית. אם אתה לוקח מימון בנקאי - חובה עליך לעשות ביטוח, וממילא תשלום זה יחול עליך. היו מקרים שבהם התשלום הביטוחי קפץ בין לילה בעשרות אחוזים - ולבעל הנכס לא היה מה לעשות - פשוט לשלם. היו מקרים שבהם תמונות הנכס שהוצגו למשקיע נראו מאוד יפות, אבל הן לא חשפו את הרצפה הרעועה, הגג הדולף או החלון התקוע. במקרים שכאלו יש לתקן את הנדרש, וזה כמובן חל על בעל הנכס. בארה"ב יש הקפדה גדולה על טיפוח סביבתי ועל תחזוקה הולמת של הגינות הפרטיות. בית פרטי שהדשא בחצרו מוזנח או לא גזום, או גדר חיה לא גזומה הפולשת לתוך המדרכה או השטח הציבורי - גוררות קנס מאת רשויות הפיקוח. ובארה"ב אין חוכמות - שם משלמים קנסות. מה קורה אם הבית אינו מושכר לחודש ימים, למשל. עדיין צריך לגזום את השיחים, לכסח את הדשא ולהשקות את הגינה. ומי משלם בעבור כל זה? בעל הנכס מטבע הדברים. אז איך נמנעים מכל הצרות הללו? זה פשוט - רוכשים מגרש עם פיתוח ותשתיות וחוסכים הרבה צרות, כאבי ראש ואולי גם עוגמת נפש והפסד כספי.

מגרש עם פיתוח ותשתיות קיימים שווה הרבה יותר

יש הבדל משמעותי בין מגרש עם תשתיות ופיתוח לבין קרקע בתולית. בחלוקה גסה ניתן לומר שהמונח 'תשתיות' משמעותו, במילים פשוטות, כל מה שנמצא מתחת לפני השטח. קווי מים, קווי ביוב, קווי חשמל, טלפון, כבלים וכדומה); המונח 'פיתוח' משמעותו, במילים פשוטות, כל מה שנמצא מעל פני השטח (כבישים, מדרכות, עמודי תאורה, גינון, קווי השקיה לגינון, תמרורים, גדר, שער וכדומה). מטבע הדברים קודם כל בונים את התשתיות ורק אח"כ את הפיתוח. הקמת תשתיות הינו תהליך ארוך, מורכב ויקר. כשבאים לתכנן את התשתיות כבר יש בידי המתכננים תמונה ברורה ומדויקת של השכונה או המתחם - כפי שהיא תראה בסוף - רוחב הכבישים והמדרכות, החלוקה למגרשים, מיקום הבתים, נקודת הכניסה לבתים להולכי רגל ועוד. כל זאת מצריך תכנון מקיף אבל גם כזה שיורד לפרטי פרטים - אחרת לא ניתן כלל לבצע את התשתיות. למשל, אם השכונה ממוקמת על גבעה, והבית המתוכנן נמצא 'מתחת' לכביש (כלומר, יורדים במדרגות מהמדרכה לכיוון הכניסה לבית), אזי חובה שצנרת הביוב של הבית עצמו, שמתחברת לצנרת הביוב העירונית שעוברת מתחת לכביש, תהיה יותר גבוהה מצנרת הביוב העירונית. משמעות הדבר היא עבודת תכנון ארוכה ומקצועית ואח"כ הוצאת אישורים מהעירייה לצורך הביצוע, שכמובן עולים כסף לא מבוטל. ורק כעת אנו מגיעים לשלב הביצוע. שלב הביצוע יכול לארוך מחודשים אחדים, במקרה הטוב, ועד אפילו שנה ויותר. משמעות הדבר היא עיכוב בהתחלת בניית הבית, הוצאות מימון (ריבית) מצטברות, שלא לדבר על כך שמדובר באתר בניה לכל דבר. ההשקעה הכספית בהקמת תשתיות ופיתוח היא לא מבוטלת. יש נטייה לחשוב שהעירייה או המדינה הם אלו שאחראים לנושא אולם לא כך הדבר. במקרה של שכונה שבה כבר יש תשתיות ופיתוח כל הדברים הנ"ל נחסכים. אם בשכונה כבר קיימים מתקני נוחות קהילתיים (בריכת שחיה, מועדון, מגרשי טניס, מגרשי ספורט, מגרש משחקים לילדים, גינות לילדים ועוד) אזי שהכסף שהושקע שם היה גבוה עוד יותר. מישהו כבר שילם את העלויות הללו. עם התעוררות השוק, מגרשים אלו יהוו יעד מצוין ליזמים וקבלנים שירצו לבנות בתי מגורים, או לאנשים פרטיים שירצו לבנות את ביתם בעצמם. כל מה שעליהם לעשות הוא לבנות את הבית ולאכלס אותו, היות והתשתיות והפיתוח כבר קיימים.

אין צורך במימון בנקאי - דבר המגדיל את כושר המיקוח ומקטין את הסיכון

המשבר בשוק האשראי הביא לכך שהגופים המממנים (בנקים ומלווים אחרים) מערימים קשיים בדרך לאישור מימוני לעסקאות נדל"ן. התהליך איטי ומסורבל יחסית, וזה מעכב את ביצוען של עסקאות נדל"ן. בייחוד למשקיעים זרים - לוקח הרבה זמן לאשר להם מימון, הריבית יחסית גבוהה והם צריכים להביא לפחות 30% הון עצמי. מכיוון שמחיר מגרש נמוך משמעותית ממחיר רכישת יחידת דיור, ובמחיר של ה-Downpayment לרכישת יחידת דיור ניתן לרכוש מגרש מפותח - אזי המימון /הלוואה הופכים למיותרים. כך ניתן לדלג על הצורך במימון בנקאי ולחסוך הרבה זמן. לקוחות מזומן (לקוחות שאינם זקוקים למימון) הינם בעלי יכולת מיקוח גבוהה מאוד בבואם לרכוש נכסים. יתרה מכך, מכיוון שאין צורך במימון בנקאי אזי גם אין סיכון שהבנק ישים ידו על הנכס, מהטעם הפשוט שהנכס לא משועבד לבנק.

שבתאי בנבנישתי