זוגות רבים ויחידים פונים כיום לקבלת משכנתא מהבנקים למשכנתאות. הסיבות לנהירה ההמונית די ברורות. מחד - מחירי הדירות להשכרה עולים בהתמדה לאורך השנים האחרונות. הדולר הנמוך והריבית הנמוכה עוד יותר, מאפשרים כיום קבלת משכנתא בתנאים נוחים יחסית. בין אם מדובר בקבלת משכנתא בהחזר חודשי קבוע צמוד למדד ובין אם בריבית הפריים הנמוכה יחסית נראה כי אלו אשר יכולים לעמוד בהחזר ממהרים ופונים בבקשה כבר בימים אלו. בנוסף לאלו ישנו אלמנט נוסף שנלקח בחשבון הוא מחירי הדירות. מחירי הדירות עלה בעשרות אחוזים בשנתיים האחרונות - במיוחד נכון הדבר לצמודי הקרקע - מסיבה זו מחפשים רבים רכישה של נכס נדל"ן בין אם לטובת השקעה או מעבר מגורים כאשר נושא ההשקעה נלקח בחשבון. רבים חושבים שאם לא יוכלו לעמוד בהתחייבות יוכלו למכור במחיר גבוה ממחיר הקנייה ועל כן הסיכון הוא נמוך, אולם לא תמיד כך הדבר. במדריך זה הבאנו בפניכם את השיקולים לפיהם מחליט הבנק באיזה סכום להעמיד לרשותכם הלוואה. בשיקולים אלו תמצאו לבטח גם שיקולים שעליכם לקחת בחשבון, ללא קשר להסכמת הבנק בהחלטה על רכישת דירה או בית. הבנק בוחן את הסיכון בעסקה - על פי כול הפרמטרים הנכונים ועל כן כדאי לבחון את הדברים עוד לפני שמבקשים הלוואה.
היום על מנת לקחת משכנתא, כבר לא צריך ערבים. הבנקים "הקלו" בקריטריונים למתן הלוואות מחד - ובתנאי שיתעמדו בכל הקריטריונים והתנאים מאידך. הבנקים למשכנתאות בוחנים מספר קריטריונים ונותנים להם שקלול שאינו זהה דווקא לבנקים אחרים. בין אלו תמצאו את טיב הנכס, כושר ההחזר של הלווים, אחוז המימון המתבקש, התנהלות פיננסית שלכם כלווים וקריטריונים אחרים. על סמך אלו יחליט הבנק המלווה על גובה המשכנתא אותה יממן.
באופן כוללני ניתן לומר שהבנקים בוחנים קריטריונים שונים.אם ננסה ללסווג אותם נמצא שחלקם תלויים בלווה ואחרים תלויים באיכות העיסקה לדעת הבנק.
בצד הלווים הבנק מעוניין לבחון האם הלווה יציב מבחינה תעסוקתית - הבנק מבקש את תלושי השכר של החודשים האחרונים ויתכן כי בהמשך התהליך ידרוש תלושי שכר נוספים. במידה והעובד מוגדר כעובד חדש ידרוש הבנק פעמים רבות גם טופס 106 ממקום העבודה הקודם על מנת לבחון האם העובד אינו מחליף עבודה באופן תדיר. הבנק בוחן נתונים אלו לפי תלושים וטפסים אחרים המעידים על העובדות בשטח אך עם זאת נבדקים נתונים מעניינים נוספים כגון התפתחות מקצועית וניהול קריירה בשנים האחרונות ולאור שינויים בנתוני השכלה.
יכולת פרעון או כושר החזר -הבנקים ממליצים כי גובה ההחזר החודשי למשכנתא לא יעלה על שליש מההכנסה החודשית נטו של הלווים. חישוב הנטו נגזר מההכנסה הכוללת נטו בניכוי תשלומים בהוראות קבע והתחיבויות שונות של הלווה או בני הזוג הלווים.
סיוע פיננסי - לווים רבים מקבלים סיוע ממשפחה קרובה או חברים הבנק למשכנתאות משכלל גם פרמטר זה בקביעת הסכום המקסימלי אותו יוכל להעמיד לזכות הללוים, זאת בתנאי שאלו יוכלו לספק הוכחה להון העצמי אשר יעמוד לזכותם במועד הקובע ולפי פריסת התשלומים. במידה והסכומים השונים טרם הועברו לחשבונם הרי שעליהם תהיה חובת ההוכחה . הלווים יהיו חייבים בהקשר זה לספק מכתב מהמלווה המאשר את העברת הסכום לחשבונם במועד המתאים כמו גם מסמך המעיד על קיומו של הסכום בחשבונו שלו.
מצבם הפיננסי של הלווים כיום ובעבר - עמידה במסגרת אשראי לאורך זמן, מוסר תשלומים ועמידה בהתחיבויות פיננסיות שונות - כולם נלקחים כאן בחשבון. פשיטת רגל, חדלות פרעון או הגבלות חמורות אחרות על חשבון הבנק של הלווים יכולה לפסול אותם כבר בשלב הראשוני לקבלת ההלוואה.
בחינה נוספת שנערכת בעת שיקול מתן ההלוואה היא כאמור בחינת "איכות" עסקת הרכישה.
הבנק יבדוק, בעזרת שמאי מטעמו את טיב העיסקה ואת שוויה. הערכת השמאי, בנוסף לסיווג הרישום בטאבואו במנהל תצביע על איכות הנכס אשר עומד למשכון.
הבנק בודק את אחוז המימון של העסקה מהסכום הכולל או שווי הנכס לפי הערכותיו. לפי הנחיית בנק ישראל הבנק יכול אומנם לממן עד 95% משווי הנכס אולם עסקה זאת נחשבת למסוכנת מאוד וכלל לא יממן הבנק עסקה מסוכנת להבחנתו ללא בטחונות נוספים. כל בנק נוהג כאן לפי שיקול דעתו אולם מוטב לציין שלדעת רבים מהבנקים עיסקה בה הבנק מממן מעל 60% נחשבת למסוכנת.
קבלת המשכנתא אינה תהליך פשוט,כדאי ללווים לבחון את התהליך לפי קריטריונים אלו עוד לפני שיפנו לבנק. אם יכולת ההחזר נמוכה יחסית או ישנה אי ודאות לגבי התעסוקה - כדאי לשקול אולי שכירות למרות המחירים הגבוהים - עדיף יהיה לעמוד בהתחיבויות כלפי בעלי הדירה מאשר כלפי הבנק הממשכן את דירתכם.
כדאי לזכור כי תנאי השוק אינם מצביעים בהכרח על גובה ההחזר העתידי וסך ההחזר להלוואה (ברבות השנים). ההחזרים תלויים גם במשתנים שאינם תלויים בללוים או ביחולת ההחזר שלהם כיום. משתנים אלו הם מדד המחירים לצרכן (למשכנתא צמודה),ריבית הפריים (משכנתא צמודת פריים) או אפילו הדולר. מסיבה זו חשוב לדעת שמשכנתא לוקחים רק במידה ויכולת ההחזר כמעט ודאים מבחינתכם, אחרת - עדיף לדחות את המעבר לבית משלכם לפחות בינתיים.
, מסלולי משכנתא ודברים שחשוב לדעת טרם לקיחתה. כמו למשל על שירותי בדק בית ושמאות מקרקעין
