מי צריך עו''ד בשביל הסכם שכירות? 

הסכם שכירות יש "לתפור" עם עורך-דין ו"לפי מידותיהם" של הנכס הספציפי, הצדדים להסכם, הנסיבות והמצב המשפטי והכלכלי העדכני. נכון, השימוש בשירותיו המקצועיים של עורך-הדין הוא יותר יקר, אבל עשוי למנוע אי נעימויות קשות בעתיד - הן לשוכר והן למשכיר.

רבים מאיתנו גרים בשלב זה או אחר של חיינו בדירה שכורה, וחותמים על חוזה שכירות מול בעל הדירה או שוכרים חנות, מפעל או משרד. אחרים הינם בעלי נכסים המבקשים להשכירם ו"לישון בשקט" במהלך התקופה הרלוונטית.

חשוב לדעת הוא כי אין הסכם שכירות "סטנדרטי". הסכם שכירות יש "לתפור", בין היתר, לפי מידות הנכס הספציפי, הצדדים להסכם, הנסיבות והמצב המשפטי והכלכלי העדכני. הסכם שמתאים לנכס מסוים אינו מתאים בהכרח לאחר והסכם שהתאים לנכס פלוני לא יתאים בהכרח לאותו נכס ממש לאחר תקופה או עם תחלופת השוכר. כפועל יוצא ייתכן והסכם שכירות ששירת נאמנה את מנסחו במשך שנים רבות אינו מגן עוד על זכויותיו, למשל בשל שינוי המצב המשפטי.

כך, למשל, עשוי בעל נכס למצוא עצמו עומד חסר אונים בפני שוכר שאינו מתכוון לפנות את הנכס המושכר ומחזיקו בידו כ"בן ערובה". נפוצים גם מקרים בהם גורמים שוכרים נזק כבד לנכס ונעלמים כלעומת שבאו, כאשר בעל הנכס מגלה כי שטרי החוב וההמחאות שברשותו שווים כקליפת השום ואינם מבטיחים קבלת הפיצוי. היו גם מקרים בהם גילה בעל הנכס, לאחר שהשוכר הואיל סוף כל סוף לפנות המושכר תחת צו בית-המשפט, כי הנכס נהרס על-ידו באופן כמעט מוחלט (כן, יש גם כאלה שהורסים קירות, רצפה ותקרה, חותכים צינורות מים וחשמל ועוד).

הבעיה היא שמערכת המשפט המגושמת מקשה מאוד על גביית חובות מחייבים שמתגלים כ"מוגבלים באמצעים", כמצויים בהליכי פשיטת רגל או סתם מכאלה שנהוג לכנותם חייבים "מקצועיים", קרי: מי שהפכו ל"מומחים" בהתחמקות מנושיהם. במקרים רבים יגלה בעל הנכס, באיחור, כי החוק מגן דווקא על זכויות החייב (השוכר), הנתפס כצד החלש הנזקק להגנה, ולא עליו ועל קניינו העומד לעיתים בהריסותיו.

הגנה על הנכס
באמצעות עריכה מקצועית של הסכם שכירות על-ידי עורך-דין ניתן להימנע מרבים מהמקרים המתוארים לעיל, ולהקטין עד מאוד את ההסתברות להתרחשותם של אחרים. על בעל הנכס לגלות אחריות כלפי קניינו מבעוד מועד ולהבין כי החלופה ה"זולה", קרי: הסכם "סטנדרטי" עלולה להפוך ליקרה מאוד. האדם הסביר לא ישקול לרקע לרכוש נכס מקרקעין בלא ליווי צמוד של עורך-דין אך מסיבה כלשהי לא יחשוב פעמיים בטרם יפקיד את אותו נכס עצמו בידי אדם זר לחלוטין בהסתמך על "הסכם" שרכש בחנות העיתונים הקרובה או קיבל מהמתווך.

ברור לכל כי עלות עריכת הסכם שכירות חדש המתאים למקרה נתון תהא גבוהה יותר מהחתמת הצדדים על הסכם "סטנדרטי". אך עלות זו שוברה בצידה שהרי מטרת ההסכם מלכתחילה הינה להבטיח את זכויות הצדדים.

העובדה כי מתווכים רבים ששים להציע הסכמים "סטנדרטיים" לביצוע עסקאות שכירות אינה בהכרח מיטיבה עם הצדדים, ובמיוחד עם בעל הנכס. האינטרס של המתווך אינו תמיד האינטרס של הצדדים לעסקה. מטרת המתווך תהא בדרך-כלל "סגירת" העסקה במהירות האפשרית ובתמורה המכסימלית. לצורך כך מוטב יהיה, מבחינתו, כי ההסכם יהיה "סטנדרטי", פשוט וקצר ככל האפשר, כך שהצדדים יחתמו עליו במהירות וכמעט באופן אוטומטי. במידה שיתגלעו בין הצדדים חילוקי דעות ייאלצו הם - ולא המתווך - להסתמך על אותו הסכם סתמי ממנו נעדרים תנאים חשובים שאמורים לפתור מחלוקות צפויות.

בעל הנכס מפקיד בידי אדם זר, לתקופה ממושכת, נכס יקר ולרוב את קניינו היקר ביותר. מאחר שהאדם הסביר לא היה מפקיד אף את רכבו בידי זר בלא קבלת התמורה הרצויה והבטחת טובת הרכב, סביר יהיה לצפות כי מתן חזקה בלעדית בנכס, ששוויו עולה בדרך-כלל עשרות מונים על-שוויו של רכב, תעשה בתשומת הלב הראויה ותוך עריכת הסכם רציני ומתן בטחונות ראויים. הפקדת נכס מקרקעין בשווי שכזה בידי זר, לעשות בו כעולה על רוחו, אינה עניין של מה בכך. קל וחומר כשמדובר בנכס מסחרי.

הגנה על זכויות השוכר
גם השוכר, מטבע הדברים, יהיה מעוניין להבטיח את זכויותיו שעל-פי ההסכם. גם הוא יהיה מעוניין לדעת היטב מה כולל שכר הדירה המשולם על-ידו ומה לאו, מה הן החבויות הביטוחיות והנזיקיות החלות עליו (מה קורה כשבלוק נופל על ראשו של האורח, כשהוא כושל מעל בליטה ברצפה ושובר את רגלו או כשבדירה מתרחשת חלילה הצפה, נזילה, שריפה, תקלה או קלקול?), מהן הזכויות במושכר, הרישיונות והאישורים הקיימים עבורו וכיצד עליו לתפעל אותו ואת מערכותיו ולהותירם בתום תקופת השכירות.

כך, למשל, עשוי שוכר לקבל ביום בהיר הודעה מבעל הנכס כי עליו לפנות את המושכר, בעיצומה של תקופת השכירות, ולשלם אגב כך פיצויים בגין הפרת ההסכם. אגב כך עלול המשכיר לפרוע את שטרי החוב וההמחאות ולנקוט כמובן בהליכי הוצאה לפועל כנגד השוכר אם הוא נתקל בקשיים בעשותו כן. השוכר, שהפקיד בידי בעל הנכס המחאה או שטר, עשוי למצוא עצמו למול חברת גבייה או חברת "ניכיון" הפועלת, באמצעים לא אמצעים, לגביית החוב. היו כאלה שגילו כי שטר החוב או ההמחאה שרשמו אינם מצויים כבר בידי מי שנמסרו לו, כי אם בידי אנשי העולם התחתון שאינם נוהגים לנהל משא-ומתן ארוך יתר על המידה לגביית חובות וכי ההמחאה ל"בטחון" אינה "בטוחה" כלל ועיקר.

רבים מבעלי הנכסים עושים שימוש בהסכם המצוי בידם תוך עריכת "עדכונים" מזדמנים מעת לעת. הניסיון לימד אותם כי ניתן להסתמך על אותם הסכמים. אותם בעלי נכסים ותיקים עלולים למצוא עצמם לפתע בפני "שוקת שבורה" בשל שינוי הדרגתי של המצב המשפטי לו לא היו מודעים מבעוד מועד.

הסכם עשוי לשרת בנאמנות את עורכו במשך שנים רבות, עד שלפתע תתגלה הפרצה המצויה בו - בדרך-כלל מאוחר מדי. זאת ממש כפי שנסיעה ברכב במהלך שנים ארוכות, בלא טיפול תקופתי או בדיקת רישוי, עלולה לגלות יום אחד לבעליו כי הוא נוהג בלא בלמים... גם כך וגם כך עלול הנזק להתברר ככבד או כבלתי הפיך.

במקרים מסוימים עשוי למשל בעל הנכס לגלות כי תניית הפיצוי המוסכם המצויה בהסכם אינה מגנה עליו עוד, וכי הוא נדרש להוכיח את נזקיו - תוך שבית-המשפט מתערב באותה תניה ומפחית את הסכום הקבוע בה. במקרים אחרים עלול המשכיר לגלות כי השוכר עושה במושכר כבתוך שלא בעוד הוא עומד חסר אונים ואינו מצילח לאכוף את קיום החוזה או אף לפנות השוכר מהנכס.

מלבד אותו אירוע העלול להתרחש בשל אי-ידיעת החוק והכרת הצדדים לעסקה, הרי על אותם בעלי נכסים לשאול עצמם האם מניסיונם רב השנים אכן עונה ההסכם על המצופה ממנו. האם מקיימים השוכרים את התחייבויותיהם ומפנים המושכר במועד וכנדרש? האם אכן נגבים מלוא הפיצויים בגין הנזקים? האם אותם פיצויים נגבים מיידית או רק לאחר התדיינות משפטית רבת שנים?

מכל האמור דלעיל עולה כי הן לבעל הנכס והן לשוכר אינטרס ברור בניסוח הסכם מתאים על-ידי מי שבקיא במצב המשפטי ובשיקולים הרלוונטיים, קרי: עורך-דין. לטווח קצר נראה כי זוהי החלופה היקרה יותר והפחות אטרקטיבית לשני הצדדים. עם זאת, סביר להניח שבמוקדם או במאוחר תחסוך אותה השקעה משני הצדדים הוצאות רבות ומשמעותיות יותר עבור שכר טרחת עורך-דין בשל ייצוגם בבית-המשפט, ואת הנזקים הכבדים העלולים להיגרם להם בשל הסכם כושל שאין בו כדי להבטיח כראוי את זכויותיהם