ע"א 11272/07, מדינת ישראל, מינהל מקרקעי ישראל נ' אסקלסקי אלברט ואח'
כב' השופטים משה רביד, אורית אפעל-גבאי, אהרן פרקש
עוה"ד דרור אהרוני ואח' למערערת, עוה"ד איילת סימון-וקסלר ואח' למשיבים
01.06.2008
העובדות:
1. המשיבים התקשרו עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), במועדים שונים בין השנים 1993-1998, בחוזי חכירה, ביחס למגרשים לבניה בישובים לפיד, מתן, רעות, ובשכונת נווה-אפק בראש-העין. ע"פ סעיף 9 לחוזי החכירה, מתחייב החוכר לבקש את הסכמת המחכיר אם ירצה להביא לשינוי יעוד המגרש; להגדלת קיבולת הבניה מעבר; או לחלוקת המגרש למספר מגרשים עצמאיים. החוכר מתחייב גם שלא לבצע את השינוי המבוקש בטרם יקבל את הסכמת המחכיר מראש ובכתב. למינהל שמורה הזכות לסרב לבקשה, או לגבות מהחוכר תשלום עבור ההנאה הנוספת שזה יפיק מן המגרש כתוצאה מהשינוי. זאת, בנוסף ל"דמי החכירה".
2. המשיבים ביקשו להרחיב את בתיהם, ופנו למינהל לקבל אישור לכך. המינהל דרש דמי היתר כתנאי לביצוע תוספות הבניה, ומכאן התביעה שהגישו לבימ"ש קמא להשבת דמי ההיתר ששולמו, או להצהיר על היעדר החובה לשלמם.
3. ביהמ"ש קמא קיבל את התביעה, מכאן הערעור שבפנינו.
הערעור נדחה.
החלטה:
1. חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 (להלן: "החוק") הקים את המינהל כגוף האחראי לניהול מקרקעי ישראל. ע"פ סעיף 3 לחוק, המדיניות הקרקעית לפיה פועל המינהל נקבעת ע"י מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "המועצה"), המתמנה ע"י הממשלה.
2. החלטת המועצה מס' 1, קבעה כי קרקע עירונית תימסר בדרך של חכירה בלבד, ודמי החכירה ייקבעו ע"פ "ערכה הריאלי" של הקרקע, היינו, בהתחשב גם בזכויות הבניה הקיימות על-פי תוכניות המתאר. מקום ששונה יעוד קרקע עירונית, או היקף אפשרויות השימוש בה, יוכל המחזיק לנצלה ע"פ האפשרויות החדשות, ויחויב בתשלום דמי חכירה למינהל בהתאם לתעריפים הקבועים לגבי הקרקע לפי יעודה החדש.
3. בהחלטה מס' 481 (משנת 1991), הפעילה המועצה סמכותה לקבוע שיטת חישוב דמי חכירה אחרת. המועצה קבעה כי השומה תיערך לפי מ"ר מבונה בפועל. אין חולק, כי דמי החכירה ששילמו המשיבים בעת החתימה על חוזי החכירה והקצאת המגרשים חושבו ע"פ השטח המבונה בפועל.
4. המשיבים טוענים, כי סעיף 5 להחלטה מס' 402 (משנת 1988), פוטר אותם מתשלום דמי היתר כאשר השטח הבנוי הכולל נופל מ-160 מ"ר, וכי יש לערוך את חישוב דמי ההיתר רק בגין השטח הבנוי העולה על 160 מ"ר.
5. לטענת המינהל, על אף לשון סעיף 5 להחלטה מס' 402, יש לפרשו כחל רק על חוכר ששילם, בעת החתימה על חוזה החכירה, דמי חכירה לפי מלוא זכויות הבניה ע"פ תוכניות המתאר, ולא לפי הבניה בפועל.
6. המינהל אינו חולק על כך שהחלטה מס' 402 חלה על קביעת דמי ההיתר בהם יחויבו המשיבים המבקשים להרחיב את בתיהם. המינהל לא הצביע על החלטה אחרת העוסקת בדמי היתר בתקופה הרלבנטית, ונראה כי אין כזו.
7. בסעיף 5 להחלטה, נקבע פטור מתשלום דמי היתר בגין תוספת בניה עד לשטח כולל של 160 מ"ר. המינהל מבקש ליתן תוקף לחיוב הקבוע בהחלטה, ולהתעלם מהפטור הקבוע בה.
8. החלטה 481, שהסדירה לראשונה את האפשרות לשלם דמי חכירה ע"פ השטח הבנוי בפועל, מאוחרת להחלטה מס' 402. ואולם, הדרך ליישב בין שתי ההחלטות ולקבוע חיוב בדמי חכירה או בדמי היתר על כל השטח הבנוי, כולל תוספת הבניה, ללא "חורים" פטורים, היא רק באמצעות החלטת מועצה נוספת, ולא באמצעות הוראות פנימיות או נהלים המצויים במדרג נורמטיבי נמוך יותר.
9. ואכן, החלטה 933 (מיום 2/7/02) ביטלה את החלטה 402, וקבעה שכאשר חושבה התמורה אותה שילם החוכר למינהל ע"פ התוכנית אשר הייתה בתוקף בעת הקצאת המקרקעין, יגבה המינהל מן החוכר דמי היתר עבור כל שטח הבניה הנוסף המבוקש עבורו לא שולם כאמור, החל מהמטר הראשון.
10. התנהלות המינהל עד לקבלת החלטה 933, לא הייתה עקבית ואחידה, החלטות הנהלת המינהל שונו חדשות לבקרים, ונראה כי ערב קבלת החלטה 933, לא ניתן היה להתמצא בסבך הכללים והחריגים, החיובים והפטורים.
11. ביהמ"ש אינו מבקש לקבוע שקיימת הצדקה לפטור מתשלום דמי היתר בגין הרחבת בניה עד 160 מ"ר לחוכר אשר שילם דמי חכירה בעת הקצאת המגרש לפי השטח הבנוי בפועל. ואולם, הדרך לקבוע חיוב בדמי חכירה (או דמי היתר) על מלוא הזכויות המוחכרות אינו יכול להיעשות אלא באמצעות קביעת הדבר בנורמה משפטית מחייבת וברורה, ובענייננו, באמצעות החלטת מועצה.
12. מחדל נוסף שרובץ לפתחו של המינהל מתייחס לאופן ניסוחם של חוזי החכירה, לפחות בענייננו.
13. חוזי החכירה נוקטים לשון כללית ובלתי מסוימת, ואין בהוראותיהם כדי להוסיף מאומה למבוכה הקיימת וכן, וזה העיקר, כדי להעמיד את החוכר על הכוונה, אם הייתה כזו, לגבות בעת הרחבת הבניה דמי היתר מן המ"ר הראשון.
14. לא למותר להזכיר, כי בעת שנערכו חוזי החכירה דנן, התלבטו המינהל וציבור החוכרים בשאלות אלה בדיוק. אך טבעי היה לכלול בחוזים, המנוסחים ומוכתבים ע"י המינהל, הוראות מפורשות שיהיה בהן כדי לפזר את הערפל. ואולם, המינהל לא השכיל לעשות כן.
15. אשר על כן, הערעור נדחה, והמינהל ישלם למשיבים שכר-טרחת עו"ד בערעור.
כב' השופטים משה רביד, אורית אפעל-גבאי, אהרן פרקש
עוה"ד דרור אהרוני ואח' למערערת, עוה"ד איילת סימון-וקסלר ואח' למשיבים
01.06.2008
העובדות:
1. המשיבים התקשרו עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), במועדים שונים בין השנים 1993-1998, בחוזי חכירה, ביחס למגרשים לבניה בישובים לפיד, מתן, רעות, ובשכונת נווה-אפק בראש-העין. ע"פ סעיף 9 לחוזי החכירה, מתחייב החוכר לבקש את הסכמת המחכיר אם ירצה להביא לשינוי יעוד המגרש; להגדלת קיבולת הבניה מעבר; או לחלוקת המגרש למספר מגרשים עצמאיים. החוכר מתחייב גם שלא לבצע את השינוי המבוקש בטרם יקבל את הסכמת המחכיר מראש ובכתב. למינהל שמורה הזכות לסרב לבקשה, או לגבות מהחוכר תשלום עבור ההנאה הנוספת שזה יפיק מן המגרש כתוצאה מהשינוי. זאת, בנוסף ל"דמי החכירה".
2. המשיבים ביקשו להרחיב את בתיהם, ופנו למינהל לקבל אישור לכך. המינהל דרש דמי היתר כתנאי לביצוע תוספות הבניה, ומכאן התביעה שהגישו לבימ"ש קמא להשבת דמי ההיתר ששולמו, או להצהיר על היעדר החובה לשלמם.
3. ביהמ"ש קמא קיבל את התביעה, מכאן הערעור שבפנינו.
הערעור נדחה.
החלטה:
1. חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 (להלן: "החוק") הקים את המינהל כגוף האחראי לניהול מקרקעי ישראל. ע"פ סעיף 3 לחוק, המדיניות הקרקעית לפיה פועל המינהל נקבעת ע"י מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "המועצה"), המתמנה ע"י הממשלה.
2. החלטת המועצה מס' 1, קבעה כי קרקע עירונית תימסר בדרך של חכירה בלבד, ודמי החכירה ייקבעו ע"פ "ערכה הריאלי" של הקרקע, היינו, בהתחשב גם בזכויות הבניה הקיימות על-פי תוכניות המתאר. מקום ששונה יעוד קרקע עירונית, או היקף אפשרויות השימוש בה, יוכל המחזיק לנצלה ע"פ האפשרויות החדשות, ויחויב בתשלום דמי חכירה למינהל בהתאם לתעריפים הקבועים לגבי הקרקע לפי יעודה החדש.
3. בהחלטה מס' 481 (משנת 1991), הפעילה המועצה סמכותה לקבוע שיטת חישוב דמי חכירה אחרת. המועצה קבעה כי השומה תיערך לפי מ"ר מבונה בפועל. אין חולק, כי דמי החכירה ששילמו המשיבים בעת החתימה על חוזי החכירה והקצאת המגרשים חושבו ע"פ השטח המבונה בפועל.
4. המשיבים טוענים, כי סעיף 5 להחלטה מס' 402 (משנת 1988), פוטר אותם מתשלום דמי היתר כאשר השטח הבנוי הכולל נופל מ-160 מ"ר, וכי יש לערוך את חישוב דמי ההיתר רק בגין השטח הבנוי העולה על 160 מ"ר.
5. לטענת המינהל, על אף לשון סעיף 5 להחלטה מס' 402, יש לפרשו כחל רק על חוכר ששילם, בעת החתימה על חוזה החכירה, דמי חכירה לפי מלוא זכויות הבניה ע"פ תוכניות המתאר, ולא לפי הבניה בפועל.
6. המינהל אינו חולק על כך שהחלטה מס' 402 חלה על קביעת דמי ההיתר בהם יחויבו המשיבים המבקשים להרחיב את בתיהם. המינהל לא הצביע על החלטה אחרת העוסקת בדמי היתר בתקופה הרלבנטית, ונראה כי אין כזו.
7. בסעיף 5 להחלטה, נקבע פטור מתשלום דמי היתר בגין תוספת בניה עד לשטח כולל של 160 מ"ר. המינהל מבקש ליתן תוקף לחיוב הקבוע בהחלטה, ולהתעלם מהפטור הקבוע בה.
8. החלטה 481, שהסדירה לראשונה את האפשרות לשלם דמי חכירה ע"פ השטח הבנוי בפועל, מאוחרת להחלטה מס' 402. ואולם, הדרך ליישב בין שתי ההחלטות ולקבוע חיוב בדמי חכירה או בדמי היתר על כל השטח הבנוי, כולל תוספת הבניה, ללא "חורים" פטורים, היא רק באמצעות החלטת מועצה נוספת, ולא באמצעות הוראות פנימיות או נהלים המצויים במדרג נורמטיבי נמוך יותר.
9. ואכן, החלטה 933 (מיום 2/7/02) ביטלה את החלטה 402, וקבעה שכאשר חושבה התמורה אותה שילם החוכר למינהל ע"פ התוכנית אשר הייתה בתוקף בעת הקצאת המקרקעין, יגבה המינהל מן החוכר דמי היתר עבור כל שטח הבניה הנוסף המבוקש עבורו לא שולם כאמור, החל מהמטר הראשון.
10. התנהלות המינהל עד לקבלת החלטה 933, לא הייתה עקבית ואחידה, החלטות הנהלת המינהל שונו חדשות לבקרים, ונראה כי ערב קבלת החלטה 933, לא ניתן היה להתמצא בסבך הכללים והחריגים, החיובים והפטורים.
11. ביהמ"ש אינו מבקש לקבוע שקיימת הצדקה לפטור מתשלום דמי היתר בגין הרחבת בניה עד 160 מ"ר לחוכר אשר שילם דמי חכירה בעת הקצאת המגרש לפי השטח הבנוי בפועל. ואולם, הדרך לקבוע חיוב בדמי חכירה (או דמי היתר) על מלוא הזכויות המוחכרות אינו יכול להיעשות אלא באמצעות קביעת הדבר בנורמה משפטית מחייבת וברורה, ובענייננו, באמצעות החלטת מועצה.
12. מחדל נוסף שרובץ לפתחו של המינהל מתייחס לאופן ניסוחם של חוזי החכירה, לפחות בענייננו.
13. חוזי החכירה נוקטים לשון כללית ובלתי מסוימת, ואין בהוראותיהם כדי להוסיף מאומה למבוכה הקיימת וכן, וזה העיקר, כדי להעמיד את החוכר על הכוונה, אם הייתה כזו, לגבות בעת הרחבת הבניה דמי היתר מן המ"ר הראשון.
14. לא למותר להזכיר, כי בעת שנערכו חוזי החכירה דנן, התלבטו המינהל וציבור החוכרים בשאלות אלה בדיוק. אך טבעי היה לכלול בחוזים, המנוסחים ומוכתבים ע"י המינהל, הוראות מפורשות שיהיה בהן כדי לפזר את הערפל. ואולם, המינהל לא השכיל לעשות כן.
15. אשר על כן, הערעור נדחה, והמינהל ישלם למשיבים שכר-טרחת עו"ד בערעור.
את פסק הדין המלא תוכלו למצוא בתקדין, המאגר המשפטי הטוב ביותר בישראל, הכולל במנוי אחד מעל ל-500,000 מסמכי פסיקה וחקיקה וכחצי מיליון כתבות עיתון גלובס !!!
http://www.takdin.co.il
http://www.takdin.co.il
