מי לא נתקל בסיטואציה הבאה: הקיץ מתקרב, חייבים לעבור דירה לפני תחילת שנת הלימודים כדי לא לטרטר את הילדים ולאחר חודשים ארוכים של חיפוש דירות נמצאה הדירה המנצחת! מצד אחד אתם ממש רוצים את הדירה ובטוחים שזו הכלה ואומרים "מה כבר יכול להשתבש?" ומצד שני לא כל יום קונים דירה אז אולי כדאי לבצע בדיקה משפטית יסודית בטרם נחרוץ גורלות... ואז מתעוררת הדילמה - בעל הדירה מציע לחתום על מסמך של זכרון דברים. אתם תוהים ומשכנעים את עצמכם - הרי כך נבטיח את הדירה וממילא זה בסך הכל מסמכון קצר... אז למה שלא נחתום עליו, בעצם?
בתקופה בה מוכרים ורוכשים של דירות אינם מסתפקים עוד בלחיצת יד או בפתיחת בקבוק שמפניה כדי להעיד על רצונם להתקשר האחד עם השני, כפי שנהגו לעשות כן הסוחרים האנגלים במאה ה- 17, מהווה זיכרון הדברים כאמצעי שכיח המשמש כשלב שבין המשא ומתן ובין החתימה על החוזה עצמו או השלמת העסקה.
בפסיקה נקבע שמסמך שבו מצויים פרטים כגון פרטי הצדדים, פרטי התשלומים ומועד מסירת החזקה מהווה חוזה מחייב לכל דבר ועניין, וגם אם חסרים פרטים מסוימים, הם ניתנים להשלמה ואינם פוגמים בתוקפו של המסמך, כל עוד ברור כי הצדדים גמרו אומר להתקשר בעסקה מחייבת. יחד עם זאת, לאחרונה נפסק כי זיכרון דברים שחסרה בו הוראה בעניין הצורך של הרוכשים בקבלת משכנתא איננו מהווה הסכם מכר שכן הוראה כזו אינה הוראה שאפשר להשלימה על ידי בית המשפט (ת.א. 300/07 עופר צוריאל ואח' נ' רות מנדבליט).
לכאורה, לכל אחד מהצדדים אינטרס מובהק לחתום על זיכרון הדברים. מחד, חתימה על זיכרון הדברים מבטיחה למוכר כי הקונה "רציני" ואכן מתכוון לרכוש את הנכס הנמכר על ידו, וכי סוף סוף נסתיימו הטלפונים ממתווכים ורוכשים פוטנציאליים טורדניים, אין צורך לנקות את הדירה כל יום וכיו"ב. מאידך, האינטרס של הקונה הינו להבטיח כי "המציאה" שמצא אכן תימכר לו במחיר שסיכם וכי בשעה טובה נסתיימו החיפושים אחר הדירה המיוחלת. כמו כן, למתווכים ישנו אינטרס ברור בחתימה על זיכרון דברים, שכן הוא מהווה עבורם עילה לדרוש את דמי התיווך.
ואולם, חשוב לדעת ולהבין כי חתימה על זיכרון דברים עלולה להביא כל אחד מהצדדים למצב בו הוא מחויב למכור או לרכוש נכס אשר אין הוא מעוניין בו. כך למשל, ייתכן כי בעת החתימה על זיכרון הדברים ישנה תב"ע המגדילה את זכויות הבנייה בגין הנכס הנמכר וקיימת חבות בהיטל השבחה שהמוכר לא היה מודע לה. במקרה כגון זה, הסכום נטו שיקבל המוכר ממכירת הנכס יהא נמוך (לעיתים גם בצורה משמעותית) ממה שחישב ותכנן (והדבר עלול להשפיע על יכולתו לשלם את התשלומים שהתחייב לשלם ברכישת דירה חדשה). כמו כן, המוכר עלול לגלות לעיתים, לאחר החתימה על זיכרון הדברים, שהוא חייב במס שבח, ולו היה ממתין עם מכירת הנכס עוד זמן מה היה יכול אולי להימנע מתשלום מס זה.
יחד עם זאת, החתימה על זיכרון הדברים מסכנת בעיקר את הרוכש שכן היא אינה מותירה לו מספיק זמן לבצע את הבדיקות הנחוצות לפני רכישת הנכס כגון בדיקת רישום זכויות הבעלים בנכס, בדיקה האם הנכס משועבד ומה גובה החוב הרובץ על הנכס, האם ישנם עיקולים ו/או הערות מהותיות (כגון כונס נכסים, הפקעה עתידית), האם ישנן חריגות בנייה או צווי הריסה בגינו וכל זאת מבלי להזכיר היבטים נוספים שעליו לבדוק כגון מיהם השכנים, מקומות תעסוקה, בתי ספר וכיו"ב.
על כן, ייטב לצדדים לו יימנעו ככל האפשר מחתימה על זיכרון דברים בקשר לעסקת מכירת/רכישת נכס מקרקעין. עליהם לסכם בעל פה את התנאים המרכזיים בעסקה, כגון המחיר, התשלומים ומועדם, ומועד המסירה, ולהפנות את הכנת הסכם המכר לעורכי הדין של הצדדים. יחד עם זאת, כל מקרה לגופו ולכן במקום לחפש עורך דין רק לאחר שנמצאה הדירה ואף לאחר שנחתם זיכרון הדברים, מומלץ בחום להיוועץ בעורך דין עוד בשלב החיפושים אחר הדירה, כך אתם עשויים להימנע ממצב בלתי אפשרי שבו ינסה הצד השני לכפות עליכם את העסקה בניגוד לרצונכם.
ולמי מכם שתוהה האם בכלל הינכם זקוקים לעורך דין, רצוי להיזכר במקרה "חפציבה" ובנזק שנגרם לאותם רוכשי דירות מסכנים ש"חסכו" כמה אלפי שקלים בעת רכישת הדירה. זיכרו! עסקת רכישת/מכירת דירה הינה, לרובכם, העסקה הגדולה והחשובה ביותר שתעשה על ידכם בימי חייכם ואין להקל בכך ראש ובוודאי שלא לחסוך במקומות הלא נכונים.
מאת: עו"ד זיו גרומן
בתקופה בה מוכרים ורוכשים של דירות אינם מסתפקים עוד בלחיצת יד או בפתיחת בקבוק שמפניה כדי להעיד על רצונם להתקשר האחד עם השני, כפי שנהגו לעשות כן הסוחרים האנגלים במאה ה- 17, מהווה זיכרון הדברים כאמצעי שכיח המשמש כשלב שבין המשא ומתן ובין החתימה על החוזה עצמו או השלמת העסקה.
בפסיקה נקבע שמסמך שבו מצויים פרטים כגון פרטי הצדדים, פרטי התשלומים ומועד מסירת החזקה מהווה חוזה מחייב לכל דבר ועניין, וגם אם חסרים פרטים מסוימים, הם ניתנים להשלמה ואינם פוגמים בתוקפו של המסמך, כל עוד ברור כי הצדדים גמרו אומר להתקשר בעסקה מחייבת. יחד עם זאת, לאחרונה נפסק כי זיכרון דברים שחסרה בו הוראה בעניין הצורך של הרוכשים בקבלת משכנתא איננו מהווה הסכם מכר שכן הוראה כזו אינה הוראה שאפשר להשלימה על ידי בית המשפט (ת.א. 300/07 עופר צוריאל ואח' נ' רות מנדבליט).
לכאורה, לכל אחד מהצדדים אינטרס מובהק לחתום על זיכרון הדברים. מחד, חתימה על זיכרון הדברים מבטיחה למוכר כי הקונה "רציני" ואכן מתכוון לרכוש את הנכס הנמכר על ידו, וכי סוף סוף נסתיימו הטלפונים ממתווכים ורוכשים פוטנציאליים טורדניים, אין צורך לנקות את הדירה כל יום וכיו"ב. מאידך, האינטרס של הקונה הינו להבטיח כי "המציאה" שמצא אכן תימכר לו במחיר שסיכם וכי בשעה טובה נסתיימו החיפושים אחר הדירה המיוחלת. כמו כן, למתווכים ישנו אינטרס ברור בחתימה על זיכרון דברים, שכן הוא מהווה עבורם עילה לדרוש את דמי התיווך.
ואולם, חשוב לדעת ולהבין כי חתימה על זיכרון דברים עלולה להביא כל אחד מהצדדים למצב בו הוא מחויב למכור או לרכוש נכס אשר אין הוא מעוניין בו. כך למשל, ייתכן כי בעת החתימה על זיכרון הדברים ישנה תב"ע המגדילה את זכויות הבנייה בגין הנכס הנמכר וקיימת חבות בהיטל השבחה שהמוכר לא היה מודע לה. במקרה כגון זה, הסכום נטו שיקבל המוכר ממכירת הנכס יהא נמוך (לעיתים גם בצורה משמעותית) ממה שחישב ותכנן (והדבר עלול להשפיע על יכולתו לשלם את התשלומים שהתחייב לשלם ברכישת דירה חדשה). כמו כן, המוכר עלול לגלות לעיתים, לאחר החתימה על זיכרון הדברים, שהוא חייב במס שבח, ולו היה ממתין עם מכירת הנכס עוד זמן מה היה יכול אולי להימנע מתשלום מס זה.
יחד עם זאת, החתימה על זיכרון הדברים מסכנת בעיקר את הרוכש שכן היא אינה מותירה לו מספיק זמן לבצע את הבדיקות הנחוצות לפני רכישת הנכס כגון בדיקת רישום זכויות הבעלים בנכס, בדיקה האם הנכס משועבד ומה גובה החוב הרובץ על הנכס, האם ישנם עיקולים ו/או הערות מהותיות (כגון כונס נכסים, הפקעה עתידית), האם ישנן חריגות בנייה או צווי הריסה בגינו וכל זאת מבלי להזכיר היבטים נוספים שעליו לבדוק כגון מיהם השכנים, מקומות תעסוקה, בתי ספר וכיו"ב.
על כן, ייטב לצדדים לו יימנעו ככל האפשר מחתימה על זיכרון דברים בקשר לעסקת מכירת/רכישת נכס מקרקעין. עליהם לסכם בעל פה את התנאים המרכזיים בעסקה, כגון המחיר, התשלומים ומועדם, ומועד המסירה, ולהפנות את הכנת הסכם המכר לעורכי הדין של הצדדים. יחד עם זאת, כל מקרה לגופו ולכן במקום לחפש עורך דין רק לאחר שנמצאה הדירה ואף לאחר שנחתם זיכרון הדברים, מומלץ בחום להיוועץ בעורך דין עוד בשלב החיפושים אחר הדירה, כך אתם עשויים להימנע ממצב בלתי אפשרי שבו ינסה הצד השני לכפות עליכם את העסקה בניגוד לרצונכם.
ולמי מכם שתוהה האם בכלל הינכם זקוקים לעורך דין, רצוי להיזכר במקרה "חפציבה" ובנזק שנגרם לאותם רוכשי דירות מסכנים ש"חסכו" כמה אלפי שקלים בעת רכישת הדירה. זיכרו! עסקת רכישת/מכירת דירה הינה, לרובכם, העסקה הגדולה והחשובה ביותר שתעשה על ידכם בימי חייכם ואין להקל בכך ראש ובוודאי שלא לחסוך במקומות הלא נכונים.
מאת: עו"ד זיו גרומן
זילברמן, גרומן ושות' הינו משרד עורכי דין המתמחה בתחומי המשפט האזרחי-מסחרי, בדגש על תחומי המקרקעין, מיסוי מקרקעין, חברות, ייצוג בתביעות והופעות בבתי משפט, תביעות ייצוגיות, דיני עבודה ועוד. בד בבד, משרדנו הינו משרד בוטיק מהמשרדים הראשונים והמובילים בתחום ההתחדשות העירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38, אשר צבר ניסיון רב בליווי עשרות רבות של פרויקטים הנמצאים כיום בשלבים מתקדמים של מימוש. ליצירת קשר: 03-6888223
