שוק הנדל"ן האמריקאי חווה טלטלה עזה בשנה וחצי האחרונות, בה היינו עדים למשבר בשוק המשכנתאות ללווים בסיכון גבוהה. משבר זה השפיע רבות על שוק הבתים ויצר מצב של עודף במלאי הבתים. אנשים רבים ימשיכו לאבד את בתיהם ובשנה הקרובה נמשיך לראות עוד ועוד בתים המעוקלים ע"י הבנקים. זה בלתי נמנע שבעלי בתים רבים פשוט לא יוכלו לעמוד בריבית, המשתנה כלפי מעלה כל מספר שנים. הבנקים המעקלים עושים ויעשו כל שביכולתם על מנת להיפטר מהנכסים המעוקלים. מאוד מצער לראות אנשים המאבדים את בתיהם, אך ישנו פן אחר יותר חיובי לכל הסיפור. המשבר האחרון יצר שוק עם תנאים מצויינים לקונים שרוצים להיכנס אל עולם הנדל"ן. ריבית המשכנתאות עדיין בשפל שיא, מחירי הבתים באיזורים נרחבים בקליפורניה ירדו ב-30%-50% בהשוואה לשנה שעברה ורוב בעלי הבתים והמלווים שתיתקלו בהם רעבים לעשות עסקה ויבואו לקראתכם. בכתבות האחרונות למדתם על תפקידו של סוכן הנדל"ן ועל החשיבות במציאת הלוואה עוד לפני שמתחילים בחיפוש הבית המתאים. אם כן, מה שנותר זה למצוא את הבית הנכון. משימה לא קלה ואפילו קצת מרתיעה,במיוחד לאור העובדה שהמלאי הנוכחי הוא עצום לפי כל קנה מידה. זו תהיה משימה בלתי אפשרית להסתכל על כל הבתים למכירה, לכן חשוב לקחת קצת זמן לפני שמתחילים בחיפוש בכדי להחליט איזה בית מתאים לכם. כל אדם שונה ומיוחד בדרכו ולכל אחד צרכים המשתנים בהתאם לאישיותו. הנה המאפיינים העיקריים של מרבית הבתים שתיתקלו בהם בחיפוש בית החלומות. הגדרת הפרמטרים הללו לפני שמתחילים בחיפוש יחסוך לכם הרבה כאב ראש.
מיקום הבית והשכונה בית מחוץ לעיריתרונות - בדרך כלל בתים מחוץ לעיר זולים משמעותית מבתים בתוך העיר. בדרך כלל בתים אלו חדשים יותר, מרווחים יותר ולרוב תקבלו יותר שטח בנוי בתמורה לכסף שלכם.חסרונות – נסיעה ופקקים לעבודה ובחזרה. נסיעה ארוכה למרכזי בילוי הממוקמים במרכז העיר. בית בעיריתרונות - מרחק הליכה למרכזי קניות, מסעדות וכו'... בתים בעיר לרוב יהיו ישנים ובעלי "אופי" מיוחד, שהופך אותם ליותר מבוקשים ויקרים. חסרונות – רעש, אחוזי פשיעה יותר גבוהים ומחירים מאוד יקרים. בית ברחוב סואןיתרונות – בית ברחוב ראשי עם הרבה תנועה של מכוניות יהיה זול בעשרות אלפי דולרים. אם רעש לא מפריע לכם, אל תדלגו על בתים אלה. חשוב לבקר בבית בזמנים שונים ביום/שבוע בכדי לקבוע את רמת הרעש. חסרונות – בתים אלו תמיד ימכרו בפחות בהשוואה לבתים דומים באותה השכונה. אם החדר שינה פונה לכביש, יתכן ותיתתקלו בקשיי שינה. בית ברחוב ללא מוצא Cul de sacיתרונות – משפחות עם ילדים תמיד מעדיפות לגור ב Cul de sac.חסרונות – פחות פרטיות. השכנים תמיד יודעים מה קורה ברחוב. בית פינתייתרונות – לרוב הבית נמצא על שטח גדול יותר, פחות שכנים, יותר מרחב. חסרונות – יותר רעש מתנועת מכוניות, והסכנה ממכוניות טועות. יותר מדרכה ושטח לתחזק.
סוג הבית בית פרטייתרונות - עלייה מתמדת בערך הבית. אפשרות לחצר וגינה. יותר פרטיות ושקט.חסרונות – יותר יקר מדירה. דורש אחזקה. דירה Condo, Townhomeיתרונות – יותר זול מבית פרטי באותו סדר גודל. בדרך כלל גם יותר חדש אז יש פחות תיקונים לעשות. אין חצר לתחזק.חסרונות – פחות פרטיות ושלווה. יותר רועש. קירות משותפים ולעיתים גם ריצפה ותיקרה משותפת. לפעמים אין אפילו מרפסת.
עוד מאפיינים שעליכם לקחת בחשבון:מספר החדרים והאמבטיות בביתבתי ספרתוספות מיוחדות כמו בריכה, ז'קוזי, חצר גדולהמצב האינסטלציה, חשמל, מיזוג אוירביובמצבו הכללי של הבית בקשו מהסוכן לשלוח לכם עדכונים על בתים למכירה לפי הפרמטרים שבחרתם בלבד! כיום, בעזרתו האדיבה של האינטרנט אתם יכולים להיכנס אל מערכת הMLS (MULTIPLE LISTING SERVICE) ולחפש את הבתים המתאימים לכם לפי הקריטריונים שלכם (CAL-MLS.COM). עכשיו, שצימצמתם את החיפוש רק לבתים המתאימים לכם, זה הזמן ללכת ולהתרשם מהבתים מקרוב. כשאתם מסתכלים על בתים למכירה, תחשיבו את כל הבתים, כולל הבתים המעוקלים, SHORT SALES, FIXER UPPERS (בתים שזקוקים לשיפוץ) ובמיוחד אלו המתומחרים גבוהה מדי ונמצאים בשוק כבר הרבה מאוד זמן. לפני שהולכים לראות את הבית, בקשו מהסוכן עותק של מכירות הבתים האחרונות באותה השכונה ומידע ספציפי על הבית שמצא חן בעיניכם. כשמצאתם את הבית שמתאים לכם, ישנם עוד מספר שלבים שתצטרכו לעבור לפני שתהפכו לבעלי בית.
הצעה לקניית הבית קחו בחשבון שזהו שוק הנוטה בבירור לטובת הקונים ואתם בשליטה. המלאי הוא עצום ובעלי הבתים, כמו גם בנקים רבים עם בתים מעוקלים, מבינים זאת. סוכן טוב יציג לכם את התמונה המלאה באותו שוק מקומי בו אתם קונים בכדי לעזור לכם להחליט על מחיר.סוכן טוב גם יחפש ויחקור את ההיסטוריה של הבית ובעל הבית הקודם. רוב בעלי הבתים מצפים להצעות נמוכות יותר מהמחיר המבוקש בשוק הנוכחי. זיכרו לרשום אם תנאי ההצעה לטובתכם, כולל בקשות מיוחדות כמו עזרה בעלויות הסגירה ולוחות זמנים לטובתכם. אם החלטתם לרשום הצעה נמוכה במיוחד, דבר לגיטימי באקלים הנוכחי, חשוב לרשום הצעה "נקייה" ככל האפשר.
משא ומתן Counter Offersצפו להצעה נגדית מצד בעל הבית. אל תיבהלו אם בעל הבית חוזר אליכם עם אותו המחיר. ישנן כמה סיבות:לפעמים זו העובדה שהבית "חדש" בשוק ובעל הבית חושב שעוד מוקדם מדי לקבל הצעות נמוכות. רוב בעלי הבתים חושבים שהבית שלהם שווה יותר מהשווי האמיתי והמציאותי של הבית. לא כל הבתים מתומחרים גבוה, יותר ויותר בתים מתומחרים בהתאם לשוק הקונים הנוכחי. צריך להבין שתהליך קניית ומכירת הבית הוא תהליך מאוד רגשי לקונים כמו גם למוכרים. לפעמים הקונים יתייאשו ממשחק ההצעות ראשונים – ויוותרו וישלמו מחיר מלא, כשהם אומרים לעצמם "לפחות ניסינו". לפעמים יהיה זה בעל הבית שיחזור עם מחיר מלא ואחר כך יתפשר על המחיר ויאמר "לפחות ניסיתי". כיתבו הצעה מקצועית ונקייה והימנעו מטעויות קטנות שידרשו תיקונים מיותרים. נסו לעבוד על הצד הרגשי של בעל הבית בעזרת מכתב שיחשוף פרטים אישיים כמו שמות בני זוג וילדים והסיבות שהביאו אתכם לקנות את הבית. לפני מספר חודשים, בבית שקיבל מספר רב של הצעות, נתקלתי במכתב שכתבה ילדה בת 5, בו הסבירה למה היא והוריה צריכים לגור בבית וכמה היא אוהבת את הבית. כנראה שהמכתב עזר כי הם זכו בבית. במיקרים בהם אתם מציעים הצעה נמוכה, רצוי לנמק במכתב את הסיבה להצעה הנמוכה. כשההצעה שלכם מתקבלת ע"י בעל הבית, רק אז מפקידים צ'ק פיקדון ומתחילים לספור את הימים עד לסגירת העסקה והעברת הבעלות. עד שהעיסקה נסגרת, כל המסמכים והכספים מועברים ומופקדים בידי צד שלישי שנקרא Escrow. אם לא שיניתם את לוח הזמנים הסטנדרטי בהצעת הקנייה, יש לכם 17 ימים לחזור בכם, לבטל את העיסקה ולקבל את כספי הפיקדון,
מבלי לספק כל סיבה שהיא לביטול. בקשו את שם סוכן ה Escrow ופרטיו והעבירו אותם לסוכן ההלוואות שלכם, שיזמין שמאי להעריך את שווי הבית שאותו אתם מעוניינים לקנות. אם השמאי מעריך את הבית בפחות מהמחיר אותו הסכמתם לקנות, התייעצו עם סוכן הנדל"ן לגבי הצעד הבא. אתם תצטרכו לחתום על ההלוואה המתאימה, עכשיו שמצאתם בית. שימרו על הקרדיט שלכם לפחות עד שההלוואה ממומנת כי זהו זמן קריטי שיסתכלו על הקרדיט שלכם בזכוכית מגדלת. טעות הכי קטנה ותמצאו את עצמיכם בלי הלוואה – ובלי בית. עכשיו זהו זמן קריטי שבו אתם עוברים על הדוחות הרבים שכל בעל בית בקליפורניה חייב למלא כשהוא מוכר את ביתו. בעל הבית חייב להצהיר על כל בעיה שידועה לו וכל שינוי ולו הכי קטן שנעשה בבית.עכשיו זה גם הזמן להזמין בדיקה מקיפה ומקצועית לבית. סוכן הנדל"ן שלכם מכיר לפחות כמה בעלי מקצוע בעלי מוניטין. רצוי להיות נוכחים בזמן הבדיקה ולשאול הרבה שאלות בנוגע לנושאים המטרידים אתכם בבית. אחרי הבדיקה שערכתם לבית, צפו לקבל דו"ח ארוך של תיקונים קלים עד כבדים. אין בית מושלם, ובעל המקצוע שעורך את הבדיקה יגלה הרבה תקלות. חיזרו לבעל הבית עם בקשה לתקן את התקלות החשובות לבטיחותו ולפעילותו התקינה של הבית, או בקשו קרדיט לטובת תיקון התקלות. תהיו הגיוניים עם הבקשה, כי בעל הבית לא חייב לכם כלום ועלול גם לומר לא! כאמור, יש לכם 17 ימים להסיר את התנאים לסגירת העסקה. ודאו שההלוואה סגורה ושקיבלתם את מה שרציתם מבעל הבית לפני שחתמתם על הסרת התנאים. מכאן, כל ניסיון לחזור בכם עלול לגרום לאיבוד הפיקדון. אם לא הסרתם את התנאים בזמן, לבעל הבית ישנה הזכות לדרוש זאת מכם. מה שנשאר לכם לעשות זה את הבדיקה האחרונה, ימים ספורים לפני תאריך סגירת ה Escrow, לוודא שהבית נמצא במצב שהסכמתם עליו ושתיקונים שהיו אמורים להתבצע ע"י בעל הבית אכן תוקנו. בדרום קליפורניה חותמים על מסמכי ה Escrowבהתחלת העסקה ובצפון חותמים בסוף. לא ממש משנה רק אל תשכחו להביא תעודה מזהה עם תמונה. הבעלות וכל הזכויות על הנכס יועברו על שמכם כששטר המכר – DEED ירשם על שמכם במשרדי הרשם הכללי. מזל טוב!
