בשנים האחרונות מסתמנת עלייה חדה במספר התביעות המוגשות עי' רוכשי דירות כנגד חברות קבלניות בגין ליקויי בניה. לגידול בשיעור התביעות מספר הסברים עפ''י גירסה אחת המדובר ברמה המקצועית של פועלי הבניין, איכות הפיקוח על הבנייה, הנסיון של הקבלנים לחסוך בעלויות וכד'. עפ''י הגירסה האחרת, מדובר בעלייה ניכרת במודעות הדיירים לזכויותיהם.
האמת, כמו תמיד, הינה ככל הנראה אי שם באמצע.
שורה ארוכה של חוקים משפיעה על מערכת היחסים שבין הקבלן לרוכש הדירה:
סעיף 4 לחוק המכר (דירות) מחייב את הקבלן לבנות את הדירה כשהיא עומדת בדרישות תקנות הבנייה, תקנים רשמיים והמפרט הטכני (שהינו טופס שעל הקבלן לצרף לחוזה ובו פירוט סוג החומרים והמידות של הדירה), אלו קובעים סטנדרט בניה מינימלי, לאבטחת בטיחות המבנים ונוחות השימוש בהם לדיירים. ההוראות השונות קובעות את צורת ההגנה על פתחי דלתות וחלונות בבית, צורת איטום הדירה מרטיבות, בידוד כנגד השפעות של קור וחום,
מידות מינימום לרוחב ולאורך מדרגות, מידות מינימום לשטחי חדרים ,גובה מינימלי של דלתות, גובה חללי מגורים, דרישות מינימליות בריצוף ועוד.
חלק מהוראות אלו עשוי להיראות שרירותי במבט ראשון, לדוגמא, גובה מינימלי של חלון במטבח (200 ס''מ). ואולם, רק לאחר איכלוס הדירה ניתן להיווכח כי חלון בגובה פחות מ - 200 ס''מ גורם לאוורור לקוי, לאי נוחות בשימוש במטבח ולהצטברות אדים.
על מנת שרוכש הדירה יוכל להסתמך על אי התאמת הדירה למפרט, לתקן או לתקנות הבנייה, עליו למסור הודעה לקבלן במועדים הקבועים בחוק, שהינם:
תוך שנה - במקרה של פגם גלוי, או כלשון החוק, ''אי התאמה שניתן לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו של הקונה'', או - תוך ''זמן סביר'' לאחר הגילוי, במקרה שמדובר באי-התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה. השאלה אלו אי-התאמות ניתן לגלות בבדיקה סבירה, זכתה לפרשנויות מרובות בפסקי דין שונים.
הקונה הזהיר ייטיב לעשות, אם יבצע בדיקה יסודית עי' מהנדס מומחה במהלך שנת המגורים ראשונה, ועדיף אף בטרם קבלת מפתחות הדירה.
כאשר הליקוי מתגלה לאחר שנת המגורים הראשונה, נשאלת גם השאלה, מהו ''הזמן הסביר'' למסירת ההודעה לקבלן. מעצם העדר הקביעה המדוייקת של המועד, עולה כי המחוקק לא רצה לקבוע זמן מקסימלי למתן ההודעה. לפיכך, ביהמ''ש יבחן כל מקרה לגופו לפי הנסיבות:
חומרת הליקוי, משך הזמן שחלף מקבלת החזקה בדירה ועד לגילוי הליקוי, אופי יחסי הקבלן והדייר באותו שלב, ועוד.
בהודעה על הליקויים, על הקונה לתת לקבלן ''הזדמנות נאותה'' לתיקון הליקויים ועל הקבלן לתקנם בתוך ''זמן סביר''.
כאשר נתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן ליקויים בדירה, יצא המחוקק, ככל הנראה, מההנחה שעבודות בנייה אינן ניתנות לביצוע מושלם מעצם טבען. כבר בהזדמנות הראשונה ובמהלך תקופת השימוש בנכס, עשויים להתגלות בו אי התאמות שלא ניתן לגלותן בטרם העמדת הדירה לרשות הקונה.
גישה זו, הנכונה בדרך כלל, אינה רלבנטית במקרים בהם הקבלן ידע על הליקוי כבר בשלב התכנון, או בטרם העמדת הדירה לרשות הדייר. סעיף נוסף בחוק המכר, שהינו בעל חשיבות רבה, הינו סעיף 7 א', הקובע כי ''אין להתנות על הוראות חוק זה. אלא לטובת הקונה''. למרות הוראה ברורה וחד משמעית זו, קיימים חוזים הנהוגים אצל חברות קבלניות ובהם מצויינים סעיפים רבים המתיימרים לנשל רוכשי דירות מהזכויות שמעניק להם חוק מכר הדירות.
למותר לציין, כי אין להוראות אלו כל תוקף, אף אם קונה הדירה הסכים להלן.
ומכאן מוטב לרוכשי הדירות לנהוג מנהג החכם, הנמנע מלהיקלע לצרות שהפיקח מצליח לצאת מהן. לפיכך רצוי וראוי, כי חתימת הפרוטוקול תלווה בייעוץ מקצועי של מומחה אמיתי ממכון מוכר ואמין שעלותו אינה מגיעה אף לרבע אחוז(!) מעלות הנכס.
האמת, כמו תמיד, הינה ככל הנראה אי שם באמצע.
שורה ארוכה של חוקים משפיעה על מערכת היחסים שבין הקבלן לרוכש הדירה:
סעיף 4 לחוק המכר (דירות) מחייב את הקבלן לבנות את הדירה כשהיא עומדת בדרישות תקנות הבנייה, תקנים רשמיים והמפרט הטכני (שהינו טופס שעל הקבלן לצרף לחוזה ובו פירוט סוג החומרים והמידות של הדירה), אלו קובעים סטנדרט בניה מינימלי, לאבטחת בטיחות המבנים ונוחות השימוש בהם לדיירים. ההוראות השונות קובעות את צורת ההגנה על פתחי דלתות וחלונות בבית, צורת איטום הדירה מרטיבות, בידוד כנגד השפעות של קור וחום,
מידות מינימום לרוחב ולאורך מדרגות, מידות מינימום לשטחי חדרים ,גובה מינימלי של דלתות, גובה חללי מגורים, דרישות מינימליות בריצוף ועוד.
חלק מהוראות אלו עשוי להיראות שרירותי במבט ראשון, לדוגמא, גובה מינימלי של חלון במטבח (200 ס''מ). ואולם, רק לאחר איכלוס הדירה ניתן להיווכח כי חלון בגובה פחות מ - 200 ס''מ גורם לאוורור לקוי, לאי נוחות בשימוש במטבח ולהצטברות אדים.
על מנת שרוכש הדירה יוכל להסתמך על אי התאמת הדירה למפרט, לתקן או לתקנות הבנייה, עליו למסור הודעה לקבלן במועדים הקבועים בחוק, שהינם:
תוך שנה - במקרה של פגם גלוי, או כלשון החוק, ''אי התאמה שניתן לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו של הקונה'', או - תוך ''זמן סביר'' לאחר הגילוי, במקרה שמדובר באי-התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה. השאלה אלו אי-התאמות ניתן לגלות בבדיקה סבירה, זכתה לפרשנויות מרובות בפסקי דין שונים.
הקונה הזהיר ייטיב לעשות, אם יבצע בדיקה יסודית עי' מהנדס מומחה במהלך שנת המגורים ראשונה, ועדיף אף בטרם קבלת מפתחות הדירה.
כאשר הליקוי מתגלה לאחר שנת המגורים הראשונה, נשאלת גם השאלה, מהו ''הזמן הסביר'' למסירת ההודעה לקבלן. מעצם העדר הקביעה המדוייקת של המועד, עולה כי המחוקק לא רצה לקבוע זמן מקסימלי למתן ההודעה. לפיכך, ביהמ''ש יבחן כל מקרה לגופו לפי הנסיבות:
חומרת הליקוי, משך הזמן שחלף מקבלת החזקה בדירה ועד לגילוי הליקוי, אופי יחסי הקבלן והדייר באותו שלב, ועוד.
בהודעה על הליקויים, על הקונה לתת לקבלן ''הזדמנות נאותה'' לתיקון הליקויים ועל הקבלן לתקנם בתוך ''זמן סביר''.
כאשר נתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן ליקויים בדירה, יצא המחוקק, ככל הנראה, מההנחה שעבודות בנייה אינן ניתנות לביצוע מושלם מעצם טבען. כבר בהזדמנות הראשונה ובמהלך תקופת השימוש בנכס, עשויים להתגלות בו אי התאמות שלא ניתן לגלותן בטרם העמדת הדירה לרשות הקונה.
גישה זו, הנכונה בדרך כלל, אינה רלבנטית במקרים בהם הקבלן ידע על הליקוי כבר בשלב התכנון, או בטרם העמדת הדירה לרשות הדייר. סעיף נוסף בחוק המכר, שהינו בעל חשיבות רבה, הינו סעיף 7 א', הקובע כי ''אין להתנות על הוראות חוק זה. אלא לטובת הקונה''. למרות הוראה ברורה וחד משמעית זו, קיימים חוזים הנהוגים אצל חברות קבלניות ובהם מצויינים סעיפים רבים המתיימרים לנשל רוכשי דירות מהזכויות שמעניק להם חוק מכר הדירות.
למותר לציין, כי אין להוראות אלו כל תוקף, אף אם קונה הדירה הסכים להלן.
ומכאן מוטב לרוכשי הדירות לנהוג מנהג החכם, הנמנע מלהיקלע לצרות שהפיקח מצליח לצאת מהן. לפיכך רצוי וראוי, כי חתימת הפרוטוקול תלווה בייעוץ מקצועי של מומחה אמיתי ממכון מוכר ואמין שעלותו אינה מגיעה אף לרבע אחוז(!) מעלות הנכס.
מהנדס ראשי במכון ישראלי לביקורת בניה (מיל"ב)מומחה בתחום "בדיקת דירה לפני קניה": http://www.baitov.co.il
ובאיתור ליקויי בניה: http://www.milav.co.i
ובאיתור ליקויי בניה: http://www.milav.co.i
