מהי משכנתא וכיצד נתאים אותה לצרכינו? 

האם המשכנתא כובלת ומחייבת? האם שימוש בכספי הבנק הינו סיכון? הוצאות הריבית שוות לערך הנכס? ובכן, שאלות אלו הינן שאלות נפוצות בקרב לקוחות הבנקים העומדים בפני רכישת נכס ומעוניינים לגייס הון נוסף אשר ישמש אותם ברכישת נכס זה.

ראשית, כלקוחות בנק פוטנציאליים המעוניינים לחתום על משכנתא, נגדיר את המונח באופן ברור יותר: משכנתא הינה הלוואה המשמשת לרכישת נכס (דירה או מבנה ככלל) המיועד למגורים/השקעה, הלוואה זו ייחודית בתנאים המועדפים אשר בהם היא ניתנת, אציין כי התנאים הללו משתנים מלקוח ללקוח בזכות מספר קריטריונים הנבחנים על ידי הבנק המלווה.
המונח 'זכאות משכנתא' הינו מונח אשר מוכר מאד בקרב לוקחי המשכנתאות והינו מורכב מקריטריונים כגון: גיל, מצב משפחתי, מגורי המשפחה ואורך תקופת השירות הצבאי.
הזכאות מוערכת בסכום כספי המהווה חלק מסויים מהמשכנתא שבעבור סכום זה הבנק מתחייב לגבות ריבית בשיעור נמוך וקבוע המוסכם על ידי הממשלה, מעבר לכך כל יתרת סכום המשכנתא שמעבר לזכאות נקראת משכנתא משלימה, הריבית המשולמת בעבור המשכנתא המשלימה הינה אמנם בשיעור נמוך אך ניתן לשינוי מבנק אחד למשניהו ובשלב זה יש לבצע סקר קצר בין הבנקים השונים ולקבל הצעות שונות לאופן ותנאי סכום המשכנתא המבוקש.

כעת נשים לב למספר קריטריונים אשר מהם נגזר התשלום החודשי אשר בעבורו נקבל את הסכום המבוקש מהבנק:

1. ערך הנכס - יש לוודא כי הערך המבוקש תואם את האיזור וכן את ערך הנכסים הזהים הנמצאים באותה קטגוריה.

2. אחוז הון עצמי לעומת ההון הזר הנדרש (מהבנק במקרה זה) - ההון העצמי המשולם ברכישת הנכס הינו משמעותי, העדיפות העליונה הינה הון עצמי המהווה לפחות 30% מערך הנכס. כיום ברוב הבנקים המשכנתאות המוצעות ללקוח הפוטנציאלי הינן בשיעור של 70% מערך הנכס, לקוחות אשר חייבים בהון זר נוסף פונים לחברות מימון פרטיות ובכך מקבלים מימון נוסף של עד 25% נוספים, דבר המסכם את התשלום מההון העצמי ל-5% ואת המשכנתא הנלקחת ל-95%, אציין כי מהלך זה הינו הכי פחות רצוי מפני שישנו גידול משמעותי בהוצאות הריבית המשולמת בעבור ההון הזר (הסכום המלווה מהבנק ומחברת המימון).

3. תקופת המשכנתא - התקופות המקובלות כיום ללקיחת משכנתא הינן 10-25 שנה כאשר ניקח בחשבון שככל שהתקופה ארוכה יותר אמנם יהיה קיטון בסכום ההחזר החודשי אך בד בבד הוצאות הריבית יגדלו משמעותית (שהרי הריבית נסכמת ומחושבת שוב ושוב בכל שנה, מונח זה נקרא 'ריבית אפקטיבית' או במילים פשוטות 'ריבית דה-ריבית').
כיום קיימת האפשרות לתקופת משכנתא מקסימאלית בת 36 שנה, ניתן לשים לב לפרט עקרוני ובר חשיבות רבה, בתקופת משכנתא הארוכה מ-30 שנה, בהנחה שההון העצמי הינו מינימאלי -הוצאות הריבית מתקרבות מאד לערך הנכס הנרכש, בפשטות - קניית דירה במחיר של שתיים.
כמו כן חשוב לציין כי את המשכנתא ניתן לפרוס למספר תקופות במקביל, כדוגמא - חלק מסויים ל-16 שנים, חלק אחר לעוד 20 שנים ואת החלק האחרון ל-25 שנים ובכך לקבוע החזר חודשי אופטימאלי.

4. הוצאות הריבית - הוצאות אלו הינן בעלות חשיבות רבה ומכריעה, שכן, סכום המשכנתא הנלקח מוחזר יחד עם סכום ריבית אשר הוסכם מראש.
סכום הוצאות אלו, תלוי בראש וראשונה בשיעור הריבית הנקבע על ידי הבנק, כפי שצויין בתחילת מאמר זה, שיעור הריבית המשולמת בעבור הסכום שהוגדר כזכאות הינו קבוע ומוסכם על ידי הבנקים והממשלה, שיעור הריבית בעבור המשכנתא המשלימה ניתן לשינוי על ידי הבנק המלווה.

5. הצמדה - כיום הבנק מעוניין לשמור על ערך הכסף אשר הוא מלווה ללקוח הפוטנציאלי, לכן אם נשתמש בהיגיון, סכום ההלוואה הניתן לנו כלקוחות פוטנציאליים בעוד מספר שנים יהיה שווה פחות עקב שינויים במשק (אינפלציה ופיחות, שינוי במדד המחירים וכדומה).
הבנק אינו מעוניין לספוג שינויים אלה ומציע ללקוח הפוטנציאלי מספר אפשרויות להצמדת סכום המשכנתא המבוקש:
5.1 הצמדה למדד המחירים לצרכן - מעודכן באופן חודשי, השינוי באחוזים במדד זה יוביל לשינוי סכום ההחזר החודשי בכל חודש, במדד זה יכול להתקיים שינוי שלילי ובכך בעלי המשכנתאות הצמודות למדד מרוויחים.
5.2 הצמדה לריבית הפריים - ריבית הפריים מורכבת מריבית בסיסית המוכתבת על ידי בנק ישראל עם תוספת מוגדרת, כל שינוי (באחוזים) בריבית הפריים יגרור שינוי בסכום המשכנתא המוחזר כנ"ל.
5.3 הצמדה לשינויים בשערי מטבע זר (דולר/אירו) - כל מטבע זר משווה לשקל הישראלי כערך מסויים, הפרשים בערכים אלה נקראים 'הפרשי שער', כל שינוי בהפרשים אלו יגרור שינוי בסכום המשכנתא המוחזר כנ"ל.
כיום מקובל להצמיד משכנתא למספר אפיקי הצמדה ובכך לפזר את הסיכון.

אפיקי החזרת המשכנתא ומבנה סכום ההחזר החודשי, כמו כל קריטריון במשכנתא, גם אופן ההחזר ניתן לבחירה על ידי הלקוח.
כיום, הבנקים בישראל מאפשרים מספר שיטות החזר:

1. החזר חודשי המורכב מקרן (נגזרת מסכום המשכנתא) ומריבית (נגזרת משיעורי הריבית שנקבעו) ומהצמדה (לפי אפיק ההצמדה אשר נבחר למשכנתא זו).
ההחזר החודשי המורכב מתשלום קרן וריבית הינו קבוע והקריטריון היחיד המשפיע עליו בכל חודש הינו קריטריון ההצמדה, כיום מקובל כי החזר זה לא יעלה על שיעור של 30% מסכום ההכנסה המשותפת נטו, שיטה זו להחזר הינה מקובלת יותר בקרב הבנקים והלקוחות בישראל, סכום ההחזר החודשי בשיטה זו מחושב לפי 'לוח שפיצר'.

2. החזר חודשי המבוסס על תשלומי ריבית בלבד ובתום התקופה החזרי קרן גדולים יותר עד לגמר התשלומים, בשיטת החזר זו תשלומי הריבית ותשלומי הקרן יוצמדו כל אחד לחוד.
שיטה זו מומלצת לבעלי הון עצמי גבוה, הוצאות הריבית יהיו קטנות ובכך יהיה ניתן לסיים תשלומים אלה במהירות ולשלם החזר מבוסס קרן בלבד בכל חודש.

3. החזר חודשי המבוסס על תשלומי ריבית בלבד ובתום התקופה החזר סך הקרן המוצמדת בתשלום אחד, שיטה זו אינה נפוצה כלל ועדיפה ללקוחות אשר מובטחת להם הכנסת סכום חד פעמי גבוה (מענק, ירושה וכדומה) בתום תקופת התשלומים ובכך יוכלו לכסות את תשלום הקרן במלואו.

לסיכום, התחשבות יסודית ופרטנית בקריטריונים בעלי ההשפעה המכרעת אודות המשכנתא המבוקשת תוביל לצעדים נכונים ואופטימאליים בקרב הלקוחות.
מאמר זה הינו חלק מפרוייקט בתואר ראשון בקורס הרלוונטי לתחום הכלכלה והמימון (אוניברסיטת בן גוריון בנגב 2006)