יגעת ומצאת תאמין, יגעת ולא מצאת אל תאמין.
מאמר זה נכתב על מנת לתת קצת מידע לצרכנים ,על עבודת המתווך ביום יום ,ולא נועדה לשמש תחקיר מקיף ,אלא טיפת מידע מתוך ידע אישי של הכותב פיני עוז בתקווה שמאמר זה ישפוך אור חיובי על עבודת המתווך המצוי במדינת ישראל .
כיצד קם מתווך ליום העבודה ?
פיני עוז לצורך המאמר יהיה שם המתווך בכתבה זו .
פיני לאחר פגישה מוצלחת שהיתה לו אתמול בערב עם לקוחות אמור לסגור היום חוזה על דירה בסך
450000$ בבוקר קם פיני ליום מיוחד שבו הוא מקווה כי העסקה תחתם עורכי הדין של הצדדים
קיבלו הוראה לעבוד על החוזה על מנת לחתום .
במהלך הבוקר מגיע פיני למשרד לתקלת מזגן אשר התקלקל , ומחשב שלא רוצה להידלק , והקפה שהכינה הפקידה יסמין נשפך כתוצאה ממכה קלה בצלוחית .
למעשה כבר הלכו שעתיים של התקשקשויות עם טיפול בתקלות משרד מרגיזות , ואז מגיע המזגנאי שטוען שהלך לך הדיטקטקרור של המזגן ושצריך לפרק את המזגן ולקחת אותו למפעל ונחזיר לך אותו בעוד יומיים כי ....
הדוגמה כאן היא רק מייצגת למה שקורה לך כשאתה מפעיל משרד ,התקלות יכולות להיות אחרות ומגוונות זו רק דוגמא מניסיון של שנים .
נמשיך הלאה יש לסגור עסקה והתקשר המוכר כי הלקוח רוצה עוד הנחה ,ומצד שני התקשר הקונה כי טעה בחישוב הכסף שיש לו לשלם וכי חסרים לו 50000 שקל על מנת שיוכל לקבל משכנתא כמו שרצה מהבנק ,וכאן מתחיל סיחרור של שיחות עם הצדדים מחדש על מחיר הנכס כי אחרת אין עסקה
שימו לב במידה ולא היה מעורב כאן מתווך עסקה זו היתה מתפוצצת עם הטלפון הראשון של הקונה למוכר כי חסרים לו 50000 שקל לביצוע העסקה .
ואילו כאן המתווך הוותיק נכנס לפעולה ע"י מיומנות אותה רכש במהלך השנים בטיפול במשברים כאלה ,ניתן לפתור את הנושא הזה וגם כאן נתתי רק דוגמא למרכיב שיכול לפוצץ את העסקה אם לא מעורב מתווך מקצועי ,תקלות נוספות יכולות להיות למכביר ודוגמאות לא חסרות
כמובן שהעסקה שבה היה מעורב המתווך המקצועי פיני עוז נסגרה לבסוף ללא שינוי במחיר הדירה . אלא במציאת פתרון פיננסי אחר לרווחת כל הצדדים .
מה הם ההוצאות של המתווך המתחיל ?
ההוצאות של מתווך מתחיל הינם
תוכנת תיווך
מחשב נייד/נייח
משרד תשלום שכ"ד +ארנונה+מים+חשמל +אינטרנט+כבלים +קניית lcd + הוצאות לכיבוד +קופה קטנה
מדפסת+פקס +נייר +טונרים
וכן ציוד משרדי שולחנות כסאות וכד
הוצאות פרסום באינטרנט ,בעיתונות הארצית /מקומית
הקמת אתר אינטרנט מכובד
ההוצאות הקבועות הם ההוצאות העיקריות שבהחזקת משרד
אייך מארגן לו המתווך את יומו ?
סדר יום המתווך נקבע לפי סדר עדיפות הבא
טיפול בנכסים בלעדיים וקבלת נכסים בתדירות יום יומי
טיפול בלקוחות בלעדיים של המשרד למטרת קניה אשר נתנו אמון מלא במשרד למצוא להם את בית חלומותיהם
לאחר הטיפול בלקוחות אלו לרוב נשאר זמן קצר מאוד לטפל בלקוחות אשר אינם בלעדיים אלא לקוחות של כלל המתווכים ,וכן שאר המתווכים לא פועלים במלא המרץ לטפל בנכס כמו בנכס שיש להם בלעדיות עליו
המתווך מונע מתוך אינטרס שלו למכור את הנכס הבלעדי מאשר את הנכס הכללי .
כיצד מקבל המתווך נכס לטיפול ?
ישנם לקוחות אשר נכנסים למשרד ומוסרים נכס למכירה ומתנים זאת בבלי דמי תיווך ,וככה נכס זה היה מוטב לו, לא היה נכנס למשרד התיווך עקב אינטרס המתווך שלא לטפל בנכס שאין לו ממנו רווח כספי נקודה.
כיצד מקבל המתווך נכס לטיפול בלעדי ?
המתווך מקבל נכס במספר דרכים
מידידים ,חברים, משפחה, מהמעגל הקרוב אליו .
לאחר מכן יש את מעגל הלקוחות אשר עשו פעם עסקה עם המתווך ונותנים בו אמון למכור את הנכס באופן בלעדי
האם כדאי למתווך לקבל נכס לטיפול רגיל ?
מה זה טיפול רגיל ,נכס שבעליו התחייבו בחתימה לשלם למתווך דמי תיווך בסך של % ממכירת הדירה בלבד .
לקבל נכס לטיפול רגיל מתאים בעיקר למתווכים שרוצים להעשיר את מלאי הדירות שלהם בדרך כלל אלא מתווכים חדשים בשוק ותוך כדי תנועה של שנים הם מתחילים להבין את הבעייתיות של טיפול בנכס שאין לך אליו גישה בלעדית ,ושבעליו מהתל לפעמים במספר מתווכים ,וגורם לבסוף רעה לעצמו.
האם כדאי למתווך לקבל נכס בלעדי ?
מה זה טיפול בלעדי מעבר לאמור בחוק המתווכים לנושא הבלעדיות , מתווך בנכס בלעדי תמיד ישלוט בהעברת מידע אמין ממוכר לקונה ,ולהיפך.
בעל נכס מוסר נכס למתווך אשר התרשם מיכולתו, ואו שקיבל המלצות עליו מצד שלישי , ואו שבעבר היה לו ניסיון ומזל מוצלח עם המתווך וכמובן שעם הצלחות ומזל לא מתווכחים ולא נותנים את המזל שלך למישהו אחר .
שאלת הכדאיות לטפל בנכס בלעדי אינה עומדת על הפרק מאחר שבוודאי כדאי למתווך לטפל בנכס בלעדי , נכס בלעדי נמכר ע"י המתווך בפעולות השיווקיות הנכונות ותוך כדי הוצאות כספים אדירות על פרסום מכוון מטרה למכירת נכס ספציפי זה באזור מוגדר ומסירת פרטים מאוד מדויקים לקונה אשר יכול לבחון את אזור הנכס מבחוץ לפני הכניסה לנכס עצמו .
לגבי הכנת הנכס למכירה ראה טיפים שפרסמתי באתר מאמרים ואו באתרי הפרטי
כיצד מתאם המתווך את פגישותיו עם המוכר בפעם הראשונה?
תיאום פגישה עם מוכר נכס למתווך המתחיל ,
עדיף ללכת על נכס של דירת חדר -3 חדרים , ליצור קשר טלפוני ראשון להציג את עצמך כמתווך , וללכת לראות את הנכס לדבר עם בעל הנכס על הדירה ,והסביבה לשבור את הקרח הראשוני
ותוך כדי להעלות את נושא דמי התיווך , מומלץ לעשות זאת לפחות על 20 דירות ולאחר שמכרת 8 מהם , לפני שקופצים גבוהה יותר לדירות 4 חדרים ומעלה
כיצד נפגש המתווך עם הקונה פעם ראשונה ?
פגישת קונה עם מתווך זה החלק הכי קל מאחר ולפני שלקוח מגיע אליך הוא מרים טלפון ומתאם פגישה , חשוב מאוד בפגישה ראשונה זו לדעת הכל על הקונה, במיוחד אם הוא מנדב לכם פרטים בחינם והוא קונה חביב ככל שתידלו ממנו מידע זה יעזור לכם בהמשך לא רצינייים
זכרו קונה מגיע למתווך לאחר שנשברו לו הרגליים , ואו שהתאכזב ממוכרים , ואו שיש לו ניסיון טוב עם מתווכים ,ואו שמכיר את חשיבות המתווך.
בפגישה זו כדאי להיערך בהתאם !
כיצד נאתר מתווך טוב ?
איתור מתווך היום נעשה קל מבעבר עם עליית האינטרנט לאוויר העולם ניתן להיעזר בשירותי האינטרנט ולראות אתרים של מאות ואלפי מתווכים הפועלים באזורים שונים ברחבי מדינת ישראל היפה הקטנה והמוצלחת של כולנו .
לכן בשלב ראשון של האיתור נבדוק באינטרנט מתווכים שפועלים במרחב המכירה ,ולאחר מכן נגלוש קצת החוצה למרחב רחב יותר ,
יש ליצור קשר עם המתווך שיטפל ואו יהיה אחראי על מכירת דירתך, להיפגש עימו פנים מול פנים ולבחון האם היית קונה ממנו רכב? ,האם יש לך אמון במי שראית ?,האם הוא שיכנע אותך בדבר יכולתו למכור את דירתך? , האם קראת עליו באינטרנט כי רימה מישהו ,ואו כי יש נגדו תלונה על עבירה אתית , הכל היום ניתן לקרוא באינטרנט על כולם
הכי חשוב !!!!! למתווך היום חייב להיות רישיון של משרד המשפטים בתוקף.
