מיחזור משכנתא היא פעולה פשוטה יחסית שבעזרתה ניתן לחסוך מאות שקלים בהחזר החודשי על המשכנתא ועשרות אלפי שקלים בהחזר הכולל על המשכנתא.
מעשה שהיה כך היה: ההחזר החודשי של א' הגיע בחודש האחרון לכדי 7000 ש"ח ! (לא כולל ביטוחי משכנתא וחיים)
המצב היה בלתי נסבל וא' ואשתו גם היא א' היו אובדי עצות בכל מה שנוגע להחזרי המשכנתא. בבדיקה פשוטה ומהירה גיליתי שניתן להקטין את ההחזר החודשי להחזר של 4400 ש"ח בלבד ! חסכון של 2600 ש"ח בכל חודש !! תחשבו על זה, 2600 ש"ח שהם יכולים לחסוך לחופשה, 2600 ש"ח לחסכון עבור הילדה או 2600 ש"ח שישמשו אותם לעלות את איכות החיים.
מהו מיחזור משכנתא ?
מיחזור משכנתא הוא נטילת הלוואה חדשה במקום ההלוואה המקורית בתנאים חדשים שמם הסתם טובים יותר מן התנאים של ההלואה הקודמת. לדוגמא: ריביות נמוכות יותר שיקטינו את ההחזר החודשי, התאמת התמהיל בצורה טובה יותר לאורח החיים ולהכנסות עתידיות של הלווה, קיצור משך זמן המשכנתא בתנאי הריבית החדשים ובכך הקטנת ההחזר הכולל.
האם זה כדאי ולמי כדאי למחזר משכנתא ?
אם נטלתם משכנתא לפני זמן רב, רצוי שתבצעו בדיקת כדאיות למחזור משכנתא. הבדיקה עצמה אינה עולה כסף והיא מהירה מאוד.
יש לדרוש מבנק המשכנתאות שדרכו נטלתם את ההלואה "דוח יתרה לסילוק המשכנתא" בדו"ח זה מפורט כמה כסף אתם חייבים לבנק אם תסלקו את המשכנתא ברגע הנתון. לרבות "עמלת פרעון מוקדם" שיכולה להגיע לסכומים של עשרות אלפי שקלים ובאותה מידה יכולה להיות כמות מאות שקלים או 0 ש"ח.
מה בודקים בבדיקת כדאיות מיחזור משכנתא ?
בודקים שההלוואה החדשה בתנאים החדשים משפרת את מצב הלווה בדרך שמתאימה לו. לדוגמא אם ההחזר החודשי יורד ב 400 ש"ח בתנאי ההלוואה החדשים, אם קיצור התקופה אינו משפיע על ההחזר החודשי ואם ההחזר הכולל קטן באופן משמעותי ללא פגיעה בהחזר החודשי או בתקופת ההחזר.
חשוב לבדוק מהו גובה עמלת הפרעון המוקדם ולקחת בחשבון את הנתון בחישובים.
מיחזור בבנק המשכנתאות שלכם, מדוע הבנק לא מיידע אותי ?
חשוב לזכור שבנק למשכנתאות הוא עסק לכל דבר. ועסק צריך להרוויח! הבנק שלכם לא יאהב את העבודה שאתם ממחזרים משכנתא בבנק מכיוון שאתם מורידים את רווחי הבנק. מיחזור משכנתא יתבצע לרוב בבנק אחר, כאשר לבנק החדש יש אינטרס שתעברו אליו היות ועד כה הבנק לא נהנה מרווח של הלוואה שנטלתם בבנק אחר הוא רוצה תיטלו משכנתא אצלו וכך ירוויח לקוח חדש וירוויח מהריבית שאתם תשלמו.
כמה זה עולה מיחזור משכנתא ?
כפי שכתבתי לעיל, בדיקת כדאיות מבוצעת לרוב ללא עלות או בעלות סימלית מאוד. עלות המיחזור יכולה להיות מתומחרת בשני אופנים. דרך אחת היא לשלם ליועץ לפי החסכון שהוא הצליח "לסדר" לנו. דרך אחרת ויותר מקובלת והוגנת היא תמחור לייעוץ ולמחזור שיקבע מראש. המחיר יכול להיות 2000 ש"ח וגם יכול להיות 6000 ש"ח. מאוד תלוי ביועץ ובשירות שהוא מציע!לרוב זה ישתלם מאוד מכיוום שהחסכון יכול להגיע לכדי עשרות אלפי שקלים ואף מאות אלפי שקלים.
