מימוש זכויות הרשומות ב"מושע"- האם אפשרי? 

תקוותו של נושה המחזיק בפסק דין כנגד חייב, היא לקיומם של נכסים ברי מימוש בבעלות החייב. במיוחד, ישמח הנושה לגלות, כי לחייב נכסי מקרקעין, שכן אלה, לרוב, בעלי שווי משמעותי, שעשוי להביא לפרעון החוב במלואו.

אולם, יתכן והשמחה מגילויים של נכסי מקרקעין לחייב, תהא מוקדמת ותתחלף בעצב ואכזבה נוכח אי היכולת לממשם בפועל.

מקרה מעין זה נדון לאחרונה בבית המשפט המחוזי מרכז (כבוד השופט שיינמן), במסגרת ערעור שני על החלטה של ראש ההוצאה לפועל.

עיקרם של דברים בחוב בסך כ- 50,000 ש"ח שחב חייב לנושה.

לצורך גביית החוב פתח הנושה בהליכי הוצאה לפועל כנגד החייב.

במסגרת חקירה שניהל, גילה הנושה, כי לחייב מחצית הזכויות בנכס מקרקעין המצוי ברחוב הרצל 101 נהריה, הכולל שלוש דירות ומחסן (המחצית האחרת רשומה על שם ילדי החייב). עוד גילה הנושה, כי החייב מתגורר באחת הדירות ושתי הדירות האחרות מושכרות.

הנושה הגיש בקשה למימוש חלקו של החייב בנכס, אולם בקשתו נדחתה על ידי רשמת ההוצאה לפועל, אשר קבעה, כי כל עוד רשומות זכויות החייב בנכס ב"מושע" וכל עוד לא הוגדר הנכס, לא ניתן לממש את הזכויות וכי העובדה שהחייב מתגורר באחת הדירות, אינה מקימה לחייב זכות מסויימת באותה דירה ספציפית. הרשמת הפנתה את הנושה לערוך בירור אל מול רשויות המקרקעין האם קיים הסכם שיתוף ויחוד דירות לבניין.

על החלטה זו של רשמת ההוצאה לפועל ערער הנושה לבית משפט השלום בנתניה, אולם זה דחה את הערעור משום שמצא את החלטה ראש ההוצאה לפועל נכונה וסבירה.

על החלטה זו של בית משפט השלום, ערער הנושה, פעם שניה, לבית המשפט המחוזי.

בערעורו, טען הנושה, כי החלטת רשמת ההוצאה לפועל מערימה עליו קשיים בלתי סבירים ומחייבת אותו לבצע פעולות לטובת ייחוד זכויות החייב בדירה ספציפית שעלותן גבוהה, וזאת ללא כל הצדק.

הנושה טען עוד, כי שגו הערכאות הקודמות כאשר קבעו, כי עובדת מגורי החייב בדירה ספציפית אינה מקנה לחייב זכות ספציפית בדירה זו וכי ממילא זכות הבעלות המשותפת במקרקעין הוכרה כזכות סחירה וברת מימוש.

לאחר בחינת טענות הנושה, מצא גם בית המשפט המחוזי לדחות את הערעור.

בית המשפט דן תחילה במונח "מושע" והסביר, כי זהו סוג של בעלות המתקיימת כאשר ישנם מספר בעלים במקרקעין, או אז בעלותו של כל אחד מהם, לפי חלקו, מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם (סעיף 27 לחוק המקרקעין).

בית המשפט הסביר עוד, כי למעשה בעלותם המשותפת של השותפים במקרקעין, מתפשטת על פני כל חלקיק וחלקיק בקרקע ולכן לא ייתכן, במקרקעין הנמצאים בבעלותם של מספר אנשים, שלמי מהבעלים יהיה חלק מסוים וספציפי במקרקעין. 
עם זאת, יתכן כמובן, כי לכל אחד מהבעלים יהיה אחוז או חלק שונה במקרקעין ואולם חלק זה אינו מוגדר ואינו ספציפי.

נקבע, כי כדי שלשותף אחד תהיה שליטה בלעדית בחלק מסוים של המקרקעין, ניתן לערוך בין השותפים הסכם שיתוף המגדיר את אופן חלוקת המקרקעין בין השותפים, כך שלכל אחד מהם חלק מסויים וספציפי במקרקעין.

משום כל אלה, מצא בית המשפט המחוזי, כי החלטת רשמת ההוצאה לפועל שהורתה לנושה לבדוק האם קיים הסכם שיתוף היתה החלטה הגיונית, סבירה ומתבקשת בנסיבות העניין.         

נקבע גם, כי כל עוד לא יוחדו לחייב הזכויות בדירה ספציפית בנכס, לא ניתן למכור את הנכס ולממש את זכויות החייב.

נמצאנו למדים, כי נכון וראוי להסדיר מקרקעין הרשומים ב"מושע" כך שלכל אחד מהבעלים יהא, ככל האפשר, חלק ספציפי ומסויים במקרקעין. מצב זה יאפשר ניהול מיטבי ואישי של כל אחד מהבעלים את חלקו וימנע מחלוקות וחיכוכים מיותרים באשר לאופן ניהול המקרקעין. יתרון משני יצמח גם למי שיחפוץ לממש את המקרקעין (בין שיהא זה נושה של מי מהבעלים או אחד הבעלים בעצמו).