בדק בית - האם זה כדאי? 

רבות נכתב על נושא בדק הבית. זוג אנשים מן הישוב הרוכשים את ביתם נוטים להתרשם מהתכנון הכללי של הבית, ממראהו החיצוני, מאופן חלוקת החללים הפנימיים שבו והתאמתו להרכב המשפחה שלהם ולשימושים השונים שלהם. מאידך, אין הם מודעים לרכיבים מהותיים וחשובים נוספים, אשר משפיעים מאוד על כדאיות הרכישה. הרכיב המהותי, שישפיע מאוד על איכות החיים שלהם בבית, הוא שיטת הבניה, טיב הבניה ואיכותה.

ניתוח זה מתאים גם למבני מסחר ומשרדים, בנוסף למבני מגורים.

ענף הבניה הוא אחד מהקטרים החשובים בקידומו של כל משק כלכלי הן ברמה המשפחתית, הן ברמה המוניציפאלית והן ברמה הארצית. הסיבה להיותו הקטר הממריץ העיקרי לכל משק - עלותו הגבוהה. מחיר זה מורכב מעלות הקרקע ומעלות הבניה.

עלות הקרקע היא פרמטר מרכזי במדינת ישראל, אשר משקלו משתנה בהתאם למיקום הקרקע. המחיר של דונם קרקע באזור המרכז, כדוגמת הרצליה, גבוה מאוד יחסית למחיר של דונם קרקע בפריפריה, כדוגמת צפת. ההבדל במחירי הקרקע עשוי לנוע אף סביב 1:1,000 .

מאידך, עלות הבניה בארץ היא די אחידה, והיא משתנה בעיקר לפי רמת המפרט הטכני של הבניה ולפי איכותו של הגורם המבצע. למשל, עלות הבניה של מ"ר מבנה, הבנוי מקירות מבודדים תוך שימוש באריחי ריצוף איכותיים, בפרופילי אלומיניום ייחודיים וביצוע ציפוי חיצוני מרהיב מאבן דקורטיבית גבוה מאוד יחסית למחיר הבניה של מ"ר מבנה, הבנוי מקירות מבלוק מבטון בעובי סטנדרטי תוך שימוש באריחי ריצוף רגילים, חלונות אלומיניום סטנדרטיים, וציפוי חיצוני משפריץ פשוט. ההבדל במחיר הבניה יכול לנוע סביב 1:3 .

מאידך, ניתן לראות בשוק הנדל"ן כי קיימים הפרשים משמעותיים בשוויים של נכסי נדל"ן בשל איכות בניה. כדוגמא אציין כי בשכונת מגורים צמודת קרקע ליד הים בנתניה ניתן למצוא הבדלים של מעל 200,000$ במחירי מכירה של בתים על מגרשים דומים השווים בשטחם. ברור שעלות הקרקע של שני הנכסים זהה. ההבדל הוא בטיב הבניה, ברמתה ובאיכותה!!

במהלך ביצוע בדיקה הנדסית (בדק בית) לבית אנו בודקים את רכיב הבניה שבנכס. אנו בודקים את טיב הביצוע של הרכיבים השונים של הבניה בבית. הבדיקה של רכיבים אלה נעשית מול תקנות התכנון והבניה, מפרטי בניה של הבית הספציפי, התקנים הישראלים, הנחיות היצרנים השונים והסטנדרטים ההנדסיים המקובלים בענף הבניה.

חשוב כי בדיקה ההנדסית תבוצע באופן מקצועי מאוד, קפדני ופרטני, תוך מתן תשומת לב לבה לכל הרכיבים הרבים והשונים בבית. בדיקה זו צריך שתעשה ע"י מהנדס אזרחי בעל תואר אקדמי גבוה, בעל ניסיון והבנה מקצועית רחבה, המסוגל לבצע ניתוח הנדסי נכון לכל מצב ולכל פרט במבנה תוך בחינה מקצועית נאותה על ההשלכה של כל מפגע במבנה. חשוב שהמומחה יכיר את הבעיות ההנדסיות גם מהצד השני של המתרס, כלומר מי שמונה בתיקים רבים כמומחה מטעם בית המשפט. נקודת מבט זו מסייעת מאוד לבחון סוגיות הנדסיות מבעד למשקפיים המשפטיות של השופט ובכך לסייע בהמצאת חוות דעת אמינה ומקצועית ללא "גיבוב ממצאים או ניפוח עלויות" - תופעה עצובה אשר שופטים ומומחים מטעם בית המשפט מאוד מסתייגים ממנה.

לסיכום, בדיקה הנדסית מקצועית ויסודית עשויה להשפיע על ההחלטה של רכישת נכס נדל"ן, ולתת אינדיקציה טובה על טיב הביצוע של הקמת הבית, ומכאן גם על שוויו הכספי של הבית.