מתי נחוייב בהיטל השבחה? 

ההסדר הסטטוטורי לפיו הוסמכה ועדה מקומית לגבות היטל השבחה נקבע בסעיף 196א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965(להלן: "חוק התכנון והבניה" או "החוק").

שיעורו של היטל ההשבחה, וכן התנאים והדרכים לגבייתו, נקבעו בתוספת השלישית לחוק.

להבדיל ממס שבח, המשולם לרשויות מיסוי המקרקעין בגין עליית ערך המקרקעין מכל סיבה שהיא, היטל השבחה משולם לועדה המקומית, על עליית ערך הנובעת מהליכים תכנוניים בלבד.

מהי השבחה ומי חייב בה?

בסעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק מוגדרת השבחה כדלקמן:

""השבחה" - עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".

החבות בתשלום היטל ההשבחה מוטלת על מי שהיה בעלם של המקרקעין או חוכרם לדורות (חכירה לדורות הינה שכירות לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים), בעת אישור התכנית, התרת ההקלה או השימוש החורג (סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק).

היטל ההשבחה הוא בגובה מחצית מההשבחה, הנבחנת למועד בו אושרה התוכנית, ההקלה או השימוש החורג, וניתן לגבותו רק בגין תכניות שאושרו לאחר ה- 1.7.1975.

 היטל ההשבחה נקבע ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבניה, באמצעות שמאי מקרקעין אשר עורך שומת השבחה.

הרעיון העומד ביסוד גביית היטל ההשבחה

התכלית שבהטלת היטל השבחה והמטרה המונחת ביסודו מבוססות על רעיון של צדק חברתי, לפיו ראוי כי בעל המקרקעין אשר התעשר כתוצאה מפעולה תכנונית שביצעה רשות התכנון, ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען (ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז, פ"ד נז(4) 119, 129 (2003)). כשם שבמקרה של ירידת ערך, הציבור כולו חייב לשאת בנזק שנגרם לבעל המקרקעין כתוצאה מתכנית מתאר המביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור (סעיף 197 לחוק התכנון והבניה), כן חייב בעל מקרקעין לשאת בהיטל השבחה אם תכנית השביחה את המקרקעין שבבעלותו (פס"ד  סי אנד סאן שלעיל).

המקרים בגינם נדרש לשלם היטל השבחה

המקרים בגינם נדרש לשלם היטל השבחה (העילות היוצרות את החבות בהיטל השבחה) הם אחדמאלו:

א. אישור תכנית

אם אושרה תכנית המעלה את שווי הנכס, למשל תכנית המתירה בניה של חדרי יציאה לגג, מגדילה את זכויות הבניה במקרקעין, מרחיבה את השימושים במקרקעין, תחול חבות בהיטל השבחה בגין אישור התכנית.

החובה לשאת בהיטל השבחה בעקבות אישור תכנית קיימת גם אם ההשבחה באה בשל עליית ערך "בדרך אחרת" (סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק). "דרך אחרת" משמעותה דרך שאינה הרחבה של זכויות הניצול, ואשר הביאה, בעקבות אישור תכנית, לעליית שווי המקרקעין – למשל, תכנית בינוי אשר הסירה מחסום נורמטיבי ופתחה את האפשרות לקבלת היתר בניה(ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (עליון), פ"ד נב(5) 715 (1999)).

לעניין זה חשוב להבהיר, כי אישור התכנית הוא אירוע המס המקים את החבות בהיטל ההשבחה. לפיכך, גם אם הנישום לא מבקש לממש את זכותו להוציא היתר בניה בהתאם לתכנית, הוא עדיין יחוייב בהיטל השבחה. זהו עקרון הבסיס, לפיו היטל השבחה מוטל בגין השבחת תכנון, דהיינו, בגין הפוטנציאל שמעניקה תכנית למקרקעין.

עוד חשוב להבהיר, כי אמנם סעיף 1(א) לתוספת השלישית מגדיר "תכנית" כ- תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת בלבד, עם זאת, קיימים מקרים בהם ניתן לגבות היטל השבחה גם בגין תכנית מתאר ארצית (רע"א 384/99 מועש בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה טבריה (עליון) (1999)).

ב. מתן הקלה

הוגשה תכנית לבניה ובמסגרתה התבקשה הקלה מהוראות הבניה עפ"י תכנית המתאר, למשל - צמצום קווי בנין, שינויים בגובה הבניין וכו', במידה והבקשה להקלה אושרה ע"י הועדה המקומית, וההקלה גורמת לעליית שווי המקרקעין, תחול חבות בתשלום היטל השבחה.

ג. התרת שימוש חורג

תכנית המתאר ו/או היתר הבניה קובעים את השימושים המותרים במקרקעין. במידה ומבקשים להשתמש בנכס למטרה השונה מזו המותרת בתכנית המתאר או בהיתר הבניה, יש לבקש מהועדה המקומית היתר לשימוש חורג. אם הבקשה לשימוש חורג אושרה ע"י הועדה המקומית, והשימוש החורג גורם לעליית שווי המקרקעין, תחול חבות בתשלום היטל השבחה.

חשוב להבהיר, כי היטל השבחה נגבה הן בעקבות שימוש חורג מתכנית, והן בעקבות שימוש חורג מהיתר.

מתי הועדה המקומית תפנה בדרישה לתשלום היטל השבחה

כאשר אנו דנים בהיטל השבחה, יש להבדיל בין המועד בו קמה העילה להטיל את היטל ההשבחה, לבין המועד בו על הנישום לשלם את ההיטל.

שומת ההשבחה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי העניין. יחד עם זאת, הוועדה המקומית הוסמכה לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית, עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה (סעיף 7 לתוספת השלישית לחוק). סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק קובע שלושה מקרים אותם רואה המחוקק כמימוש, ואלו המועדים בהם תפנה הועדה המקומית בדרישה לתשלום היטל השבחה:

א.      במכר - מכרת נכס והינך מעוניין לרשום את הנכס בטאבו לטובת הקונה. כתנאי לקבלת אישור לטאבו בודקת הועדה האם קיימת חבות בהיטל השבחה, ואם קיימת, תידרש לשלם את היטל ההשבחה כתנאי לקבלת האישור לטאבו;

ב.      ביום אישור מתן ההקלה – כתנאי לקבלת ההקלה;

ג.        ביום קבלת אישור לשימוש חורג – כתנאי לקבלת ההיתר לשימוש חורג.

דחיית מועד החיוב בתשלום היטל ההשבחה נובעת בעיקר מהקושי העשוי לעמוד בפני בעלי המקרקעין שהושבחו בהשגת מקורות מימון לשם תשלום היטל ההשבחה. לפיכך, מועד תשלום היטל ההשבחה נדחה עד למועד "מימוש הזכויות" במקרקעין, שזהו המועד בו נתפס בעל המקרקעין כמי שניצל את ההשבחה והפיק ממנה תועלת.

חשוב להבהיר, כי סכום ההשבחה נושא הצמדה החל מיום אישור התכנית, ועד ליום התשלום בפועל.  

דרכי הערעור על חיוב בהיטל השבחה

הוצאת שומת היטל השבחה על ידי הועדה המקומית איננה "סוף פסוק", ואין לקבלה ללא עוררין.

המחוקק יצר מנגנון מיוחד של ערעור על שומת הוועדה, מנגנון זה עבר שינוי מהותי עם חיקוקו של תיקון 84 לחוק התכנון והבניה.תיקון 84 לחוק, אשר נכנס לתוקפו ביום 1.5.09, החיל שינוי מהותי בכל הנוגע להליכי הדיון בחיובים של היטל השבחה. תיקון זה עיגן את מעמדו של השמאי המכריע, את הכללים לפעולתו ודרך בחירתו. בתיקון 84 צומצם שיקול הדעת של הועדה המקומית, ולא ניתן להגיע להסכמות עם הועדה המקומית, למעט במקרים עובדתיים בלבד.

בהתאם להוראות תיקון 84, הועדה המקומית, באמצעות שמאי מטעמה, תערוך שומה על פיה יחויב הנישום בהיטל השבחה. שומה זו תומצא לנישום.

ככל שנישום חולק על שומת הועדה המקומית, פתוחה בפני הנישום אחת משתי דרכים:

אם הנישום חולק על גובה החיוב בלבד: הנישום רשאי להביא את המחלוקת להכרעה בפני שמאי מכריע, או  לחלופין, לפנות לועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (להלן: "ועדת הערר").

במידה ונבחר מסלול ישיר לועדת הערר, הועדה רשאית למנות "שמאי מייעץ" מתוך רשימת השמאים המכריעים.

על החלטת השמאי המכריע ניתן להגיש ערר לועדת הערר בתוך 45 ימים מיום המצאת ההחלטה. ככלל, ערר על שמאי מכריע לא יתקבל מנימוקים שמאיים גרידא, ולפיכך על מנת שהערר יצליח עליו להיות מושתת על נימוקים משפטיים.

אם הנישום חולק על עצם החיוב ו/או עצם וגובה החיוב: הנישום רשאי לפנות לועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה.

 ככלל, טענות משפטיות יש לעלות בפני ועדת הערר במסגרת ערר היטל השבחה. יחד עם זאת, חשוב לדעת, כי שמאי מכריע חייב להכריע בכל הטענות המועלות בפניו, גם בטענות משפטיות, ולפיכך חשוב להיות מלווים ע"י עו"ד המתמחה בתחום היטל ההשבחה, כבר בשלב השמאות המכרעת.

את הערר, כמו את הבקשה למינוי שמאי מכריע יש להגיש תוך 45 יום מיום קבלת דרישת התשלום.

*** האמור במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או בא להחליף ייעוץ משפטי.