משכנתא, מה עוד? 

באמת, מה עוד? מה עוד לא נאמר,לא נכתב ולא הוסבר בנושא הזה ב-3-4 השנים האחרונות? המושג "משכנתא" (ביו אם כולל "מחזור" או לא) כבר יכול בשקט להיכנס לספר השיאים של גינס מבחינת תדירות האזכור בכלי התקשורת הישראלים.

מי עוד לא התייחס אליו? בעל י מקצוע או דילטנטים, אנשים עם ניסיון רב או בלי. את כולם אפיין מכנה משותף אחד של "לחימה" נגד הבנקים ו/או מתן אין ספור טיפים ללווים. הדברים חזרו על עצמם פעם אחר פעם, כך שמה שנותר לעשות הוא רק להוציא לאור את "מגילת מדינת ישראל", סליחה "מגילת לקיחת משכנתא".

אז... ידוע שתחילת הכל בתרבות ובדפוסי ההתנהגות של הסביבה שאנו (אוכלוסיה, רשויות החוק, מוסדות פיננסיים) נמצאים בה. סביבה זו נתונה לשינויים, הן מצידנו, והן מצד גורמים שלא תלויים בנו. השינויים באים באופן יזום (ועדות, חקיקה) ובאופן ספונטאני (הגברת תחרות, התפתחויות כלכליות), כך או כך, התוצאה העיקרית היא צרכנות פיננסית נבונה יותר, אשר מביאה תועלת רבה לכל אחד מאיתנו בנפרד ולכולנו יחד ככלל.

בהקשר זה ובהמשך לנאמר קודם, משכנתאבוקר לא רוצה להילחם בבנקים, הוא מעדיף את איתנותם הפיננסית על פני חולשתם ומכיר בעובדה ש"חלק קטן" מפעילותם, טמון בגיוס כספים זול ככל האפשר ומכירתם יקר ככל האפשר.

משכנתאברוקר רק רוצה לקבל מאותם בנקים, מענה הולם לכל פנייה - מה שנשמע אולי בסיסי, אך עדיין לא מתקיים ורחוק מלהתקיים. כך למשל, מה הערך המוסף של "יועץ משכנתאות" אשר מקבל את פניכם בבנק, אם הוא מכסה בייעוצו (ולא תמיד) אך ורק את הצד האחד של "המטבע", הצד הנכסי/הביטחוני של העסקת הרכישה, אשר גם כך מלווה ע"י עו"ד.

במצב זה של הדברים, הצד השני של "המטבע", הוא הצד הפיננסי, ברובו המכריע של המקרים כלל וכלל אינו מכוסה. נראה כי גם אין אפשרות לכסותו, שכן לרוב, יועצי משכנתאות בבנקים, חסרי השכלה פיננסית, ואין להם כל דרך לדעת את ההשלכות והאינטראקציה בין מסלולי ההלוואה השונים - צמודי מדד, דולר, יורו, יין ולא צמודי כלום, על בסיס הפריים ובריבית הקבועה.

להזכירכם את תקופת הריביות הקבועות המטורפות, אשר עמדו על 6.5%-7% והיו צמודות למדד? בניסיון להבין ולבחור במסלול הנכון עבורכם, הייתם נכנסים לבנק ושואלים את יועצי משכנתאות האם הריבית עוד יכולה לקטון, התשובה שהייתה נשמעת היא "כן, היא יכולה לרדת אבל היא יכולה גם לעלות". לכאורה, לא היה פסול בתשובה שזה עתה שמעתם, אולם, ככל אדם, אשר שונא סיכון, מה שנחרט בזיכרונכם הוא העובדה ש"הריבית יכולה לעלות". מכיוון שכך, הייתם בוחרים במסלול המשכנתא בעל הריבית הקבועה, בלי לקחת בחשבון, שכמעט ולא קיים מקום בעולם בו לריבית אין נטייה להשתנות (לעלות ולרדת) באופן הדרגתי בפרקי זמן שונים. האם שכחתם את אותם הקנסות, ששילמתם בגין עמלות פירעון מוקדם בעת המחזור או הסילוק של ההלוואות שנטלתם? קנסות אשר היה ניתן למנוע במידה והיו מסבים את תשובת לבכם לשימוש הנכון והמדוד במשכנתאות בריבית משתנה.

להזכירכם את תקופת הריביות הדולריות שעמדו על 2.0%-2.5%? לקחנו הלוואות אלו על ימין ועל שמאל, בעוד ששיקול הדעת שהפעלנו בנושא היה לוקה בחסר. האם ידעתם שלפני 3-4 שנים, אותן ריביות דולריות טיפסו עד לגובה של 8%-8.5%, כאשר הריבית הממוצעת עו מדת בהלוואות אלו על 6%-6.5%. כל אדם אשר בקיא בפיננסים, היה יודע להגיד לכם, כי הריביות הנמוכות לא יחזיקו מעמד זמן רב ויוחלפו במהרה בריביות גבוהות. המשמעות לגביכם היא התעסקות מיותרת במחזורי משכנתא.

להזכירכם את התקופה העכשווית של משכנתאות לא צמודות, שמוצעות בריבית קבועה, הכוללת פרמיית סיכון בגין האינפלציה? האם ריבית זו אינה גבוהה מדי בהשוואה לריבית הקבועה הניתנת במשכנתאות הצמודות? שהרי המשק הישראלי כיום, יציב יחסית ומתאפיין בסביבת אינפלציה נמוכה. אין ספק כי ישנו פלח שוק שהמוצר המתאים לו הוא מוצר ה"משכנתא הלא צמודה בריבית קבועה". אולם, כל עוד צריכת המשכנתא תיעשה כפי שהדגמתי קודם, ללא ייעוץ נאות והבנה בסיסית של השוק והיבטיו הפיננסיים, צרכנים יצרכו מוצרים אשר אינם אופטימאליים עבורם. כך למשל, רבים לא לוקחים בחשבון, בהתחייבותם לריבית גבוהה של 7%, לתקופה ארוכה של 20 שנה, ביטול אפשרי של מנגנון ההצמדה. כתוצאה מביטול שכזה, אמורה להתבטל גם פרמיית הסיכון בגין האינפלציה, והמשכנתאות יינתנו בריבית נמוכה בכ-1.0%-1.5%.

ניתן להביא עוד אין ספור דוגמאות, אך אין בכוונתנו להאשים את הבנקים. הבעיה טמונה בכך שהן הפיקוח והן המערכת כולה, אינם דורשים מהבנקים להכשיר כוח אדם, באותה רמה החיונית הן בייעוץ ובמתן משכנתאות והן בייעוץ ובמתן אשראי באופן כללי. האם נדרש משבר כלשהו לשם כך?

אולי הגיע הזמן לחקיקת "חוק ייעוץ אשראי/משכנתאות", כפי שנחקק בעבר הלא ר חוק חוק ייעוץ השקעות. שהרי לרוב, העוסקים בהשקעות, אלו אנשים בעלי מאזן חיובי בסוף החודש, ואילו במשכנתאות, לא בהכרח. כמו כן, משכנתאות נלקחות לתקופה ארוכה של 15-20 שנה, ולפיכך, בעלי השפעה מכרעת על משקי הבית. ייתכן, אם כך, שבעניין השקעות, ישנה חקיקה מסודרת, בעוד שבעניין משכנתאות אין שום אזכור לכך?

האם לא תמוה שיועץ השקעות נדרש לעמוד בקריטריונים שונים מבחינת השכלה, הכשרה, התמחות, ניסיון וכו', ויועץ משכנתאות, מתחיל לעבוד כמעט מיומו הראשון בבנק, בעבודה שוטפת מול לקוחות, כאשר השכלתו ברוב המקרים אינה מתאימה? הרי בסופו של דבר, המהות זהה בשני המקרים, כאשר במקרה של השקעות מנסים להגיע לתשואות המקסימאליות ובמקרה של משכנתאות - לעלויות מינימאליות.

הרעיון העיקרי כאן הוא להגיע למקצועיות, הוגנות ואמינות, כמו גם לרמת תחרות ולשירות, המבטיחים ללקוח קבלת תועלת מרבית עבור הלקוח. כתוצאה מכך שמצב זה עדיין הינו בגדר רצוי ולא מצוי, תופעה חדשה ומבורכת החלה לצוץ ולאפיין את שוק המשכנתאות הישראלי ב-3-4 שנים האחרונות - חברות לייעוץ משכנתאות.

אז נכון, אין שום דבר מפתיע בהיווסדותן של החברות לייעוץ משכנתא. ההפתעה היחידה היא שהדבר התחיל להתפתח בשוק הישראלי רק ב-3-4 השנים האחרונות, למרות שבעולם, חברות שכאלו, קיימות כבר עשרות שנים. פונקצית ה-"Mortgage broker" (ברוקר משכנתאות) בע ולם, מלווה כבר כמה עשורים את מבקשי המשכנתא בתהליך לקיחתה מהבנקים, כך שכ-95% מהם כלל וכלל אינם מגיעים לבנק עד לשלב הסופי של החתימה על מסמכי ההלוואה.

בשוק הישראלי, תופעה זו של ברוקר משכנתאות, מאופיינת בשינוי קטן, אשר בא לידי ביטוי הן בשם הפונקציה ""Mortgage consulting broker (יועצים וברוקרים למשכנתאות) והן במהותה. תוספת שם הפועל "ייעוץ" מהווה תוספת חשובה ללא שיעור, שכן ללא ייעוץ נאות לא ניתן להגיע לעסקה הטובה ביותר בעבור הלקוח.

ייעוץ אובייקטיבי, שניתן מתוך התמחות, זהו המפתח. כל אחד ואחת מאיתנו עוסק בשלו. פלוני למד מקצוע מסוים, רכש בו ידע רב, הוכשר וצבר ניסיון. כל אדם בתחומו הוא, כך שאין ולא יכול להיות אדם אחד, היודע הכול. לפיכך, אדם מן השורה,אשר אינו עוסק במשכנתאות, אולי בעל ידע רב בתחומים רבים, אך נעדר הידע הדרוש לו לשם לקיחת משכנתא, שכן עשה זאת ביו 1 ל-2 פעמים בחייו.

אין לו כלים לדעת ולבחון בעצמו את כל מה שמוגדר לצורך העניין כ"שירותי תוכן" - סכומים, תקופות, גובה החזר החודשי, מסלולים שונים (מספרם במערכת הבנקאית קרוב ל-40), יכולת פירעון מוקדם ללא קנסות, יציבות וגמישות של ההלוואה בו זמנית וכו'.

אין לו הכלים לדעת ולבחון בעצמו את ההשלכות והאינטראקציה של סוגי משכנתאות שונים צמודי מדד, דולר, יורו, ין, על בסיס הפריים, בריבית קבועה ומשתנה מבחינת העלויות המשולמות על ידיו לאורך כל התקופה של ההלוואה.

להזכירכם, בכל תחום בחיינו אנו נוהגים להתייעץ ולהיעזר בבעל י מקצוע רבים. עורכי דין או אינסטלאטורים, רופאי שיניים או מעצביי פנים, רואי חשבון או חשמלאים. השלכותיהן הכלכליות של היוועצויות אלו, נופלות לרוב מהשלכותיה הכלכליות של המשכנתא, במיוחד שלפי הסטטיסטיקה, הגובה של המשכנתא הממוצעת עומד על בין 450000? ל-500000?, בעוד בתחומים שציינו קודם לכן, עסקינן לרוב בסכומי כסף קטנים יותר.

חשוב לציין, שבנוסף לשירותי הייעוץ, ניתן גם ייצוג אל מול המערכת הבנקאית עד לקבלת האישור העקרוני/הסופי של ההלוואה, כל זה, בתנאים המטיבים עם הלקוח, וזאת באמצעות מכרז משכנתאות בין הבנקים למשכנתאות וחברות הביטוח.

כאן המקום להסביר כמה דברים ולהסתייג מאחרים. למעשה, אכן קיימת בשוק המשכנתאות נטייה לקבל ריבית טובה יותר, כאשר בקשת ההלוואה מוגשת באמצעות חברות הייעוץ, לעומת הגשת הבקשה על ידי הלקוח עצמו. אבל מכאן ועד לפיזור גורף של הבטחות והתחייבויות לריבית הטובה ביותר על ידי חברות הייעוץ, הדרך עוד רחוקה. כמו כן, אין שום משמעות למכרזים שבועיים של עשרות מיליוני שקלים או החתמתם של נוטלי המשכנתאות למועדוני לקוחות על ידי חברות הייעוץ, במטרה להוזיל את הריבית. לא היה ולא נברא.

אותה נטייה לקבלת ריבית נמוכה יותר על ידי חברות הייעוץ, שהזכרנו בפסק ה הקודמת, אכן מתקיימת ברוב המקרים, אבל אך ורק בזכות עריכת מכרז ספציפי לכל בקשת משכנתא (הרי, לא ניתן לבצע מכרז גורף שכן כל בקשה מאופיינת ברמת רווחיות ורמת סיכון משלה). קבלתה של ריבית נמוכה יותר, מתאפשרת הודות להכרה מוחלטת של חברות הייעוץ את מערכת המשכנתאות ומנגנוני עבודתה, הודות לחיסכון מסוים בהוצאות התפעוליות של המוסדות הפיננסיים (הלקוח אינו ניגש אליהם ואינו מצריך כל זמן ומשאבים עד לפתיחת תיק למעשה), הודות לעובדה שהבקשה מוגשת בצורה מקצועית ומקובלת ולאחר סינון ראשוני ו"קצינות אשראי" בחברה עצמה, וכן הודות להיקפים המצטברים של ההלוואות והקשרים העסקיים והאישיים שנוצרים עם המערכת הבנקאית.

ניסינו להיות מקצועיים, אובייקטיבים וגלויים ככל האפשר. בוודאי יצוצו שאלות רבות לאחר העיון בכתבה. נשמח לענות על כולן.