ואלה חמשת הדיברות ליזם השוקל לערוך עסקת תמ"א 38 בבניין הבנוי על אדמת מינהל:
1. בדוק האם לכל הדיירים חוזי חכירה תקפים.
2. בדוק האם לכל הדיירים חוזי חכירה מהוונים.
אזהרה - אם לא כל חוזי החכירה מהוונים, המינהל זכאי לדרוש תשלום דמי היתר.
בפועל, המינהל לא יגבה דמי היתר אלא ידרוש תשלום דמי חכירה מהוונים ובמידת הצורך גם חתימה על חוזה חכירה מהוון כתנאי מוקדם להפקת טופס רפורמה.
3. בדוק האם הבעלים הרשום של הקרקע היא קק"ל או רשות הפיתוח או מדינת ישראל.
באדמות קק"ל אין עדיין אפשרות להעביר בעלות בדירות במסגרת הרפורמה ויהא צורך לחתום על חוזי חכירה עם המינהל לגבי הדירות החדשות.
4. בדוק האם יש בבניין מחסן או חדר אחר הנכלל ברכוש המשותף אשר יאפשר תיקון צו הבית המשותף ורישומו כחלקת משנה עצמאית חדשה לה יוצמדו הגג וזכויות הבניה.
אזהרה - המינהל אינו מאפשר רישום הערות אזהרה לטובת היזם, הבנק המלווה ורוכשי דירות על הרכוש המשותף, כפי שנהוג לעשות כאשר מדובר בבעלות פרטית. כאשר מדובר באדמת מינהל חייבים ליצור יחידה רישומית חדשה על מנת שניתן יהא לקבל ליווי בנקאי ולמכור דירות.
5. דע כי יש מגבלות לשיווק ומכירת הדירות לתושבי חוץ
אפילו במקרים בהם המינהל מעביר את הבעלות בדירות ע"ש החוכרים במסגרת הרפורמה נרשמת בטאבו הערת אזהרה המגבילה את מכירת הדירות לתושבי חוץ. בכל מקרה זה מסבך מאוד את תהליך המכירה, אולם כאשר הקונה הוא תושב זר שאינו יהודי, מדובר בבעיה אמיתית. אמנם בהתקיים תנאים מסויימים ניתן לקבל את הסכמת המינהל גם למכירה שכזו אבל מדובר בתהליך ממושך ומייגע.
------------------------------------------------------------------------------------------------------
* מאמר זה נכתב בשיתוף יחד עם הגב' הילה לחמי.
הגב' הילה לחמי הינה משפטנית המתמחה אצל עו"ד דן אבישר במחלקת המקרקעין והמיסים של משרד עוה"ד י. ברנהולץ, הורוביץ ושות' ברמת-גן.
הגב' לחמי עבדה עד לאחרונה (במשך שלוש שנים) במחלקת חוזים של מחוז תל-אביב במינהל מקרקעי ישראל ובמסגרת תפקידה במינהל היתה אחראית, בין היתר, על הטיפול בפרוייקטים של תמ"א 38 במחוז תל-אביב (תל-אביב, גבעתיים, רמת-גן, קרית אונו ועוד).
לפני כן, עבדה הגב' לחמי בלשכת מנהל מחוז תל-אביב של המינהל.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------
** הערות חשובות:
1. מאמר זה נועד למידע כללי וראשוני בלבד והוא לא נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי.
2. אין להסתמך על האמור במאמר מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה .
3. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
4. האמור במאמר משקף את דעתם הפרטית של כותבי המאמר ואין לראות באמור בו כפירסום רשמי מטעם רשות כלשהי מרשויות המדינה.
דן אבישר, עו"ד ונוטריון. חבר ועדת המסים וועדת מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין בישראל. עוסק בעריכת עסקאות מקרקעין ובניה: תמ"א 38, פינוי-בינוי,עסקאות קומבינציה,קבוצות רכישה,עסקאות מכר, עסקאות רכישה, מכירת חברות, רכישת חברות, תכנוני מס בצוואות וחלוקת עזבונות ועוד. מומחה למיסוי מקרקעין. עוסק בתכנוני מס,מתן חוות דעת וייצוג בפני רשויות המס, ועדות ערר ובתי משפט. רח' מנחם בגין 12,ר"ג, טל': 6122111.
