תמא 38 וקבוצות רכישה - איך גם אתה יכול לקנות דירה בזול
דף הבית  >>  >>  הרשם  |  התחבר
מאמרים

תמא 38 וקבוצות רכישה - איך גם אתה יכול לקנות דירה בזול 

מאת    [ 17/03/2013 ]
מילים במאמר: 534   [ נצפה 1766 פעמים ]

 
 

במאמרי הקודם בנושא: "תמ"א 38 ומימון המונים - כיצד יכול כל אחד להרוויח ממהפכת התמא" פירטתי כיצד אפשר, באמצעות מערכת "מימון המונים" להשתתף במימון של פרוייקט תמ"א 38 וגם להרוויח מכך.

מערכת מימון המונים, בדומה למערכות בענף הסטארט-אפ וההיי-טק כגון "קיקסטרט" בחו"ל ו"מימונה" בישראל מאפשרות ליזם להציע לציבור כולו, למעשה ל"המונים", להשקיע ולהשתתף בהשקעה בכל סכום במיזם שהוא מנסה לקדם, וכפי שהראיתי במאמר ניתן להפעיל מנגנונים דומים אף בפרוייקטים של תמ"א 38.

ואולם, על-אף היצרתיות ותחושת השיתוף הגלומה במימון המונים, כשאנו עוסקים בנדל"ן רובנו אוהבים להשקיע השקעה פרטנית בדירה או בפרוייקט מסויים, ולא להיות חלק מקרן השקעות משותפת או "בנק" השקעות משותף.

מאידך, בפרוייקטים של נדל"ן, ובמיוחד בפרוייקטים של דירות ובניינים משותפים ידועות ומוכרות זה מזמן - קבוצות הרכישה - וכיום אף מוכרות קבוצות רכישה גדולות עד למאד ומוצלחות עד למאד כגון קבוצת אור, קבוצת חג'ג', העיר הלבנה ועוד. קבוצות אלו הן הרי, בבסיסן, קבוצה של משקיעים שונים המתגבשים יחד לכדי רכישה של קרקע לבניית בנין משותף, אך מה שמייחד אותן, ומאפשר לכולנו להשקיע במסגרתן, הוא שבמסגרת זו מחד אנחנו משקיעים במשותף, אך מאידך כל אחד ואחת מאיתנו מקבלת דירה משלו/ה ויכול להחליט באיזו דירה להשקיע וכיוצ"ב.

בדרך זו, מהוות קבוצות הרכישה פתרון יצירתי לקנייה בעלות מופחתת של דירה - מצד אחד על-ידי כח השיתוף של הקבוצה ומצד שני תוך שמירה על הפרטניות והתאמת כל דירה לכל רוכש.

ואילו כאשר אנו עוסקים בתמ"א 38 אפשרות זו קיימת ביתר שאת! אומנם לא פשוטה הדרך לקבוצת רכישה לרכוש או להשקיע בפרוייקט של תמ"א 38, אולם - למשקיע בודד הרוכש דירה בפרוייקט מעין זה הדרך קלה ואף זולה

השקעה בשלב הראשוני של פרוייקטי תמ"א יכולה להביא לרכישת דירה בהנחה גדולה, לעיתים ביותר מ-50% מערכה!!! 

כך המשקיע, יכול מצד אחד להשתתף בהשקעה בפרוייקטי תמ"א, ומצד שני להבטיח כי השקעתו תבטיח לו דירה ספציפית משלו

הסוד הפשוט לשם כך הוא בחלוקת הסיכון לשני שלבים

בחלק הראשון משתתף המשקיע בהבאת בנין התמ"א לכדי היתר בניה כדין. שלב זה, נחשב (אם כי לא תמיד...) כשלב "המסוכן" יותר מבחינת השקעה ולכן בשלב זה על המשקיע הבודד להשקיע סכום סביר שהוא מוכן לסכנו - נניח בין 100 ל-300 אלף ש"ח אך לא יותר מכך.

בשלב השני - לאחר שהתקבל ההיתר, פחת ה"סיכון" בפרוייקט עד למאד, משום שמדובר בדירה שישנו היתר על-פי כל דין לבנות אותה ואשר היזם כבר השקיע ממון רב בקידום הפרוייקט במסגרתו היא תבנה ולכן הוא בוודאי ימשיך בבנית הפרוייקט, ואולם גם בשלב זה זקוק היזם, לאור הסיבות השונות שפירטתי במאמרי הקודם וכפי שאפרט במאמרי הבא - להון עצמי בסיסי לשם מימוש בניית הפרוייקט, וכעת, במידה והמשקיע, שיכול להיות כל אחד ואחת מאיתנו, ישלים תשלום של נניח עוד 700 אלף ש"ח הוא יהיה זכאי לקבל דירה השווה, בדרך כלל ולאור אזורי הבניה המתאימים לתמ"א כ-1,800,000 ש"ח ומעלה כל זאת בעלות של כמליון ש"ח בלבד! למימון השלב השני ניתן גם לקבל הלוואות בנקאיות לאחר שלב השלד...

היזם יסכים לכך משום שרכישת הדירה תבטיח לו את האפשרות להביא את חלקו במימון הנדרש לכלל הפרוייקט

כך, בדומה לקבוצת רכישה, קנה המשקיע דירה בפרוייקט במחיר זול, וזאת על-ידי חלוקת הסיכון לשני שלבים

השיטה מצאה בעיניכם? אם כן, דעו - לשיטה זו מגבלה אחת בלבד: עליכם למהר - היא מתאימה לדירה אחת בלבד בכל פרוייקט.... וזאת משום שלאחר קבלת המימון לא זקוק היזם לעוד הון ואין לו כל סיבה למכור את שאר הדירות בזול... 

 

אייל שטרנברג, עו"ד ונוטריון שטרנברג ושות' - עורכי-דין


www.stlaw.co.il


תמורה - המרכז המשפטי למניעת אפליה ע"ר


המי"ל - מנהל אקדמי בתחום דיני העבודה


 


האמור במאמר הוא על דעתו של הכותב בלבד ואינו למטרת שיווק ו/או מכירה ואין לראות באמור במאמר, בתכנים שבו, במשתמע ממנו ובנלמד ממנו כייעוץ משפטי כללי ו/או פרטני ובכל מקרה נדרש תמיד ייעוץ פרטני ויחידני לכל עסקה ו/או הליך משפטי 

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך:

שליחת המאמר שלח לחבר  הדפסת המאמר הדפסת המאמר  קישור ישיר למאמר קישור ישיר למאמר  דווח מאמר בעייתי דווח על מאמר בעייתי  כתוב לכותב המאמר פניה לכותב המאמר  פרסום המאמר פרסום המאמר 

©2017
כל הזכויות שמורות

מורנו'ס - שיווק באינטרנט

אודותינו
שאלות נפוצות
יצירת קשר
יתרונות לכותבי מאמרים
מדיניות פרטיות
רשימת כותבים
כותבים מומחים
עלינו בעיתונות
מאמרים חדשים
פרסם אצלנו
לכותבי מאמרים: פתיחת חשבון חינם
כניסה למערכת
יתרונות לכותבי מאמרים
תנאי השירות
הנחיות עריכה
לבעלי אתרים:



מדיה חברתית:
חלון מאמרים לאתרך
תנאי שימוש במאמרים
ערוצי מאמרים ב-RSS Recent articles RSS


מאמרים בפייסבוק מאמרים בטוויטר מאמרים ביוטיוב