בלקיחת הלוואת משכנתא איזה לקוח אתה ? וכיצד עליך להתנהל מול הבנק ? - חלק שלישי. 

סוגי לקוחות חלק 3

ישנם כמה סוגי מצבים בהם לוקחים הלוואת משכנתא. בכל אחד מהמצבים הללו יש דרך מומלצת להתנהל מול הבנק.

בחן באיזו סיטואציה אתה נמצא, וזכור שלכל סוגי הלוואות המשכנתא יש לבנות את תמהיל ההלוואה לפי הכללים שכתבתי במאמרים הקודמים.

סוג לקוח מספר 5

דירה להשקעה: אני כמשקיע לא רוצה להוציא כסף מהכיס כל חודש ולכן חשוב שהשכירות תכסה את המשכנתא - כמשקיע באת להשקיע ולא להוציא כסף מהכיס כל חודש.

לדוגמא: על הלוואה של 400,000 ש"ח אתה מקבל שכירות של 2,600 ש"ח, כשבעוד 3 שנים תשתחרר לך קרן ההשתלמות ותקבל 40,000 ש"ח שים לב שהשכירות המתקבלת היא 2,600 ש"ח וההחזר החודשי ההתחלתי הוא 2,179 ש"ח ולכן עם התנהלות משכנתא נכונה תקטין את קרן ההלוואה במהירות (כפי שהוסבר במאמר תכנית לניהול הלוואה).

דוגמא נוספת משקיע קנה דירה בסך של 320,000 ש"ח והוא נזקק למימון בסך של 233,000 ש"ח, הדירה מושכרת ב 1800 ש"ח, ללקוח הנ"ל אין כסף עתידי להכניס לטובת המשכנתא.

סוג לקוח מספר 6 

משפחה עם משכנתא גבוהה: גובה ההלוואה של 800,000 ש"ח עם החזר חודשי התחלתי של 4200 ש"ח. תמהיל 1 - עם קרן השתלמות של 100,000 ש"ח: תמהיל2 - עם קרן השתלמות של 100,000 ש"ח:

1) שים לב שבתמהיל הראשון בגלל שמרכיב הפריים הוא 380,000 ש"ח ניתן לקחת את ההלוואה בריבית קבועה צמודת מדד למשך 14 שנים בלבד, בעוד שבתמהיל השני בגלל שמרכיב הפריים בהלוואה קטן ל 310,000 ש"ח ההלוואה בריבית קבועה צמודת מדד היא למשך 16 שנים.

2) גם אם לא תפרע את הלוואת הגרייס בתום ה- 3 שנים כדאי לקחת את ההלוואה במסלול זה כיוון שרק בגלל שההלוואה היא בגרייס חלקי ניתן להקטין משמעותית את מרכיב השנים במסלול של ההלוואה בריבית קבועה צמודת מדד.

תמהיל 3 - הלוואה של 800,000 ש"ח ללא כסף שייכנס בעתיד לטובת המשכנתא, עם החזר חודשי התחלתי של 4,300 ש"ח.


הערות חשובות:

1) חשוב לבצע מכרז ריביות על התמהיל שבנית ואותו להגיש למכרז ל- 3 בנקים, הבנק שייתן לך את הריביות הטובות ביותר על התמהיל הנכון ? הוא הבנק בו תיקח את הלוואת המשכנתא שלך.

2) בכדי לקבל הלוואת גרייס יש להציג סיבה מספקת כמו קרן השתלמות, כסף עתידי שיתקבל, מעבר לדירה בעוד מספר חודשים, כסף שיתקבל ממכירת דירה להשקעה.

3) גם אם אין לך סיבה מספקת לקבלת הגרייס (כפי שהופיע לעיל) נסה לקבל הלוואה גרייס, אל תתייאש מראש, הכל נתון למשא ומתן ושווה בדיקה מול הבנקים. גם אם יש בנק שאומר לך 'לא', יהיה בנק אחר שיגיד לך 'כן'. מניסיון עם בנקים למשכנתאות אין אחידות בין בנק לבנק ואפילו אין אחידות בין הסניפים של אותו בנק.

בדיקה, בירור וידע מוקדם יכולים לחסוך לכם אלפי שקלים בדקו כאן