מהם עקרונות בניית תמהיל המשכנתא אותם עליכם לדעת? 

מהם עקרונות בניית תמהיל המשכנתא אותם עליכם לדעת?

נקודת המוצא לפני בניית תמהיל ההלוואה:

מהו גובה ההחזר המקסימלי שאתה מוכן לשלם? רצוי שההחזר החודשי יעמוד על כ-33% מההכנסה נטו של משק הבית. חשוב מאוד להקדיש מחשבה רבה על גובה ההחזר המקסימלי שאתה מוכן לשלם. מצד אחד המשכנתא נועדה לתת לך ביטחון (בית), ומצד שני אין טעם שאיכות חייך תיפגע משמעותית, כיוון שההחזרים החודשיים של המשכנתא יכבידו על ההתנהלות החודשית שלך.

שאלות לפני בניית תמהיל:
כאשר אתה בונה את תמהיל המשכנתא שלך חשוב לשים דגש על צרכים עתידיים שיהיו לך:

1.האם תמכור את הדירה בעוד מספר שנים - אם כן, חשוב שלא כל ההלוואה תהיה בהלוואות צמודות מדד, כיוון שייתכן ותשלם עמלת פירעון מוקדם.

2. האם תקבל כסף בעוד מספר שנים - אם כן, חשוב לבחור מסלול שיאפשר לך להכניס סכום זה ללא קנסות מיותרים, וכך תקטין את הלוואת המשכנתא שלך.

3. האם הדירה מיועדת להשקעה - אם כן, בנה תמהיל כך שהמדד לא ישחק משמעותית את הרווח שלך.

לדוגמא: קנית דירה להשקעה ב- 750,000 ש"ח, לקחת משכנתא בסך 500,000 ש"ח בריבית קבועה צמודת מדד של 4.5% לתקופה של 25 שנה. לאחר 4 שנים של תשלום משכנתא בסך 137,997 ש"ח מכרת את דירתך ב- 1,000,000 ש"ח. אתה בטח חושב שעשית רווח של 250,000 ש"ח מינימום (למרות שאתה בטח חושב שזה יותר, הרי שילמת כבר 137,997 ש"ח לבנק במשך 4 שנים). כשסילקת את המשכנתא התברר לך שיש לך לשלם עמלת פירעון מוקדם (קנס) של 42,346 ש"ח ,והרווח שלך לא רק שלא גדל, אלא קטן בסכום זה! לא חבל על הכסף - אם ידעת מראש שהדירה מיועדת להשקעה אין טעם לקחת את כל ההלוואה במסלול הצמוד למדד המחירים לצרכן.

לפני בניית תמהיל משכנתא חשוב לשים דגש על כסף שיתקבל בעתיד, וגובה ההחזר החודשי המקסימלי שאתה מוכן ויכול לעמוד בו.

הכלל הראשון בנושא החזר חודשי: תמיד לקחת בחשבון בין 85% ל- 90% מההחזר החודשי המקסימלי. למה - במהלך השנים ההחזר החודשי יגדל בגלל העליות בריבית הפריים, בגלל ההצמדה, ובגלל שיהיה עליך לשלם ביטוח חיים ומבנה על הנכס.

לדוגמא: אם ההחזר החודשי המקסימלי הוא 4,200 ש"ח, ההחזר החודשי ההתחלתי שלפיו יבנה תמהיל ההלוואה יהיה 3,780 ש"ח. הכלל השני בנושא החזר חודשי: כשמגיעים לבנק לבנות תמהיל, הבנק מתייחס להחזר החודשי המבוקש שלך מבלי להתייחס לשינויים בהצמדה (מדד המחירים לצרכן, שער החליפין) והשינויים שיהיו בריבית הפריים, והוא לא לוקח 85% מתקציב ההחזר החודשי. לתשומת הלב לשמור על הנקודה הזו. הכלל ה- Iבנושא בניית תמהיל: איך בונים תמהיל הלוואה - בין 50%-60% מסך ההלוואה יהיו מורכבים מהלוואת פריים לתקופות ארוכות בין 25-30 שנה.

הכלל השני בנושא בניית תמהיל: יתרת הסכום תורכב מהלוואות צמודות מדד לתקופות קצרות (מקסימום 16 שנה). למה - , כך תקטין את קרן ההלוואה מהר יותר אם תפרוש את ההלוואה הצמודה למדד המחירים לצרכן לתקופה יותר קצרה, ולכן תשלם פחות עבור ריביות והצמדות. בהלוואות הצמודות ככל שפורסים את ההלוואה לתקופה קצרה יותר, מקטינים מהר יותר את קרן ההלוואה ומשלמים פחות עבור ריביות והצמדות.

בדיקה, בירור וידע מוקדם יכולים לחסוך לכם אלפי שקלים בדקו כאן